最近，不少朋友跟我反映，想要提前還房貸了。
在網(wǎng)上沖浪，也是看到不少抖音、小紅書(shū)的網(wǎng)友，在分享自己提前還房貸，省下多少利息。
為什么最近，突然提前還貸呼聲這么高呢？
實(shí)際上主要是兩點(diǎn)：
1、最近市場(chǎng)行情不好，基金、股票都沒(méi)賺到錢，就連存款利息最近都在下調(diào)，錢拿在手里不掙錢，倒還不如提前還款，省點(diǎn)利息錢。
2、今年房貸利率降了又降，很多去年或者近3年高利率上車的朋友，越看現(xiàn)在的利率越覺(jué)得自己虧，想到的辦法就是提前還貸減少壓力。
比如蘇州去年首套首貸房貸利率一度高達(dá)5.8%，現(xiàn)在首套都可以處理成4.25%，房貸大降1.55個(gè)點(diǎn)，200萬(wàn)的貸款月供就要少1833元。
所以，我也蠻理解這些高利率上車的朋友，可能就是早上車了半年，每個(gè)月就要多還這么多利息，心理確實(shí)不平衡。
錢不掙錢，房貸利息又高，所以現(xiàn)在很多人都在思考，到底要不要提前還房貸？
我看法是，盡量還是不要提前還，如果想要提前還，也一定要考慮清楚下面這些問(wèn)題。
要不要提前還房貸?
繞不開(kāi)一個(gè)問(wèn)題，那就是提前還房貸，真的賺嗎？
大多數(shù)人，實(shí)際上不清楚提前還房貸到底賺不賺，但是非常明白，還房貸一定是虧的。
因?yàn)槊看未蜷_(kāi)還款記錄都會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己辛辛苦苦還了1年，本金沒(méi)還多少，還的全是利息。
再想到手里的錢，還在受通脹的影響貶值的影響，就只滿腦子只想著趕緊提前還款了。
這種想法，看似很有道理，但實(shí)際上是誤解了房貸。
房貸的本質(zhì)，實(shí)際上是杠桿，而杠桿是什么？
是你能用3成首付，占住10成的資產(chǎn)。也就是說(shuō)，你的負(fù)債是高于你的本金的。
很多人思考通脹，只看得到自己手中的現(xiàn)金在貶值，但實(shí)際上你的負(fù)債也在自我貶值。
并且因?yàn)槟愕呢?fù)債是高于你的本金的，負(fù)債貶值的金額是更大的，這也是為什么銀行要收你利息的原因。
根據(jù)M2-GDP增速來(lái)看，過(guò)去我們每年的通脹速度高達(dá)7.5%，以貸款210萬(wàn)為例，實(shí)際上每年負(fù)債自己就貶值了15.75萬(wàn)，所以越往后推遲，實(shí)際上這筆負(fù)債越不值錢。
但同時(shí)，如果房?jī)r(jià)上漲，你的負(fù)債還能為你掙錢，甚至比你的本金，掙得還要多。
假設(shè)房?jī)r(jià)上漲20%，你的首付90萬(wàn)，漲20%漲了18萬(wàn)，但是你的負(fù)債210萬(wàn)，帶來(lái)的是42萬(wàn)的增量。
這就是杠桿的魅力，所以即使你的投資收益跑不過(guò)房貸利率，只要房子買對(duì)了，負(fù)債就在這一增一減之中被消耗了。
所以大胡子李老師向來(lái)告訴大家，不要去關(guān)注30年貸款的利息總額，真的毫無(wú)意義。
7.5%的通脹之下，現(xiàn)在的1萬(wàn)塊，10年后就只值4852元。30年前深圳房?jī)r(jià)不過(guò)幾千，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)7萬(wàn)多�？粗鴶�(shù)字，利息總額是超過(guò)了本金，但這中間有長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間跨度，哪怕都是300萬(wàn)，購(gòu)買力卻天差地別。
此前也有人做過(guò)換算，說(shuō)房貸最難還的就在前10年，此后通脹和房產(chǎn)增值就已經(jīng)幫你稀釋掉了債務(wù)。
正是如此。
背負(fù)著負(fù)債是不可怕的，真正可怕的是，你買的房子真的能漲嗎？
能漲杠桿自然能幫你撬動(dòng)更多的收益，抵消負(fù)債；不能漲，在這筆資產(chǎn)上花的每一分錢，都是浪費(fèi)，更不用說(shuō)利息了。
這是思考提前還貸的重要大前提。
那么，什么樣的情況，我建議大家提前還款呢？
房貸，比起利息總額，更需要關(guān)注的是月供。
這應(yīng)該是大家都能感同身受的，月供是非常無(wú)情的，只要貸款合同簽署下來(lái)，不管你是什么情況，每個(gè)月都要從你的工資卡上劃掉這筆錢。
所以，如果你買對(duì)了房子，也用好的杠桿，剩下最關(guān)鍵的就是維持月供，保護(hù)好自己的現(xiàn)金流。
等到周期兌現(xiàn)，漲幅兌現(xiàn)，收益不會(huì)比你提前還款低。
要不要提前還房貸，實(shí)際上是一個(gè)現(xiàn)金流的問(wèn)題。
大多數(shù)人思考提前還貸，情況不是說(shuō)我有100萬(wàn)貸款，現(xiàn)在有130萬(wàn)現(xiàn)金，要不要提前還貸，如果真是這樣的情況，大家直接還了，我也無(wú)話可說(shuō)。
多數(shù)人的情況是，貸款背著300萬(wàn)，手中的現(xiàn)金也就三五十萬(wàn)，還了也只能減緩貸款壓力，并不能完全清掉貸款。
這種情況下，思考要不要提前還貸，最重要是要考慮清楚現(xiàn)金流的問(wèn)題：
1、還完貸款之后，你手中的資金能夠覆蓋多久的月供。
很多人喜歡關(guān)注負(fù)債，認(rèn)為沒(méi)有負(fù)債才是完整的占用了這份房產(chǎn)，但實(shí)際上現(xiàn)金流才是你負(fù)債健康程度的關(guān)鍵。
舉個(gè)例子：
300萬(wàn)的房子，200萬(wàn)負(fù)債，負(fù)債率高達(dá)66%，月供1.1w，手中現(xiàn)金50萬(wàn)，這種健康？
還是50萬(wàn)提前還款，負(fù)債150萬(wàn)，負(fù)債減少為50%，月供1.1w，手中只有工資收入健康？
現(xiàn)在疫情這樣情況，說(shuō)真的，還是前面要更健康些，假設(shè)碰到裁員或者行業(yè)暫停，50萬(wàn)至少能夠負(fù)擔(dān)月供至少3年半。
反之后面這種情況，負(fù)債是低了，但是你承擔(dān)生活風(fēng)險(xiǎn)的能力幾乎為0，任何情況只要影響你的收入，可能就會(huì)斷供，未來(lái)房產(chǎn)的再多收益，也都無(wú)福消受了。
負(fù)債和負(fù)載率的高低沒(méi)有關(guān)系，但和現(xiàn)金流有非常密切的關(guān)系，這是大家要謹(jǐn)記的。
所以我們一直告誡大家，買房最好保證自己有至少18個(gè)月的月供緩沖資金。
如果能夠保證這樣充足的現(xiàn)金流，也不愿意再去拼搏更多的資產(chǎn)，想要平躺，那自然可以還。
2、你未來(lái)5年的收入，會(huì)不會(huì)大幅減少。
這也很關(guān)鍵，這是你能不能負(fù)擔(dān)月供，維持健康現(xiàn)金流的關(guān)鍵。
如果你目前的行業(yè)，確實(shí)受疫情影響很大，極可能面臨裁員或者收入長(zhǎng)期下降的困境，那確實(shí)要思考要不要提前還貸，控制負(fù)債。
現(xiàn)金流，才是提前還貸需要考慮的事情，除了上述這兩種情況，大多數(shù)情況我都建議今年先不要提前還貸。
為什么不建議大家眼下提前還貸？
因?yàn)榻衲�，眼下雖然比較悲觀，但確實(shí)是難得的寬松大年。核心城市門檻開(kāi)始大降，房貸利率也來(lái)到歷史低位，M2增速大幅上行。
市場(chǎng)底似乎處于周期的低位，我是非常建議大家持幣等待機(jī)會(huì)的。
很多人可能不太清楚M2是什么，大家可以理解為這是衡量社會(huì)上錢多錢少的一個(gè)數(shù)據(jù)。
錢多的時(shí)候，這些多出來(lái)的錢自然是要流動(dòng)的，就會(huì)帶來(lái)不是物價(jià)漲，就是資產(chǎn)價(jià)格漲的局面。
但在我們國(guó)家，接水的、接得住水的向來(lái)是房地產(chǎn)，所以錢多的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格是極易上漲的。
過(guò)去的數(shù)據(jù)也可以看到，2008年的時(shí)候，4萬(wàn)億救市M2增速高達(dá)27.7%，隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲。2013年以后，國(guó)家改變推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，不再追求高速度，M2開(kāi)始下行。2015年又迎來(lái)一波上漲，2020年，增速再次超過(guò)10%，房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲。
而今年呢？
各種救市還在加碼，M2增速已經(jīng)重返10.5%，市場(chǎng)還沒(méi)有緩過(guò)來(lái)，后續(xù)可能還會(huì)追加力度，劉曉博財(cái)經(jīng)預(yù)測(cè)，今年貨幣增幅可能高達(dá)14%。
這樣的貨幣增速下，今年市場(chǎng)極可能是會(huì)回暖的。換句話說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)極可能處在難得的底部，實(shí)際上是充滿機(jī)會(huì)的，所以現(xiàn)在，我還是建議大家手頭留筆錢，隨機(jī)應(yīng)變等待機(jī)會(huì)。
退則家庭備用，進(jìn)則等待機(jī)會(huì)。
最后再為大家總結(jié)下，提前還款應(yīng)該如何做？
1、房子是對(duì)的的話，重要的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，維穩(wěn)的基礎(chǔ)上，再去思考其他。
2、房子是錯(cuò)的，那么趕緊抓住這波政策寬松，提前置換資產(chǎn)，房貸利率也就轉(zhuǎn)換下來(lái)了。
3、如果現(xiàn)在你收入沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，建議持幣等待機(jī)會(huì)，今年現(xiàn)在無(wú)限接近底部了。
4、實(shí)在厭惡風(fēng)險(xiǎn)，選擇提前還款，還是記住總利息不重要，重要的是月供，更建議選擇降低月供，而不是降低還款時(shí)間。
最后，2022年，希望大家加油茍住！
陽(yáng)光，總在風(fēng)雨后。
來(lái)源：大胡子說(shuō)房
