金九銀十營銷熱季將至，焦慮情緒蔓延，紛紛跑來問我：
年底能不能買房？可不可以抄底？
不難理解，眼下就是年內(nèi)最后一輪買房檔口，開發(fā)商會集中做最后一輪降價促銷。
但政策打擊下，樓市整體呈下行姿態(tài)，大家估摸不準(zhǔn)，房價是否會繼續(xù)下調(diào)。
如果買了，接下來房價更便宜，這種心情比房價上漲都難受，正所謂抄底抄到了腿脖子上。
前幾天我出了一期《可抄底的城市》，反響不錯，今天子木反著來，看哪些城市屬于“深度調(diào)整期”，今年不可上車。
我選了南北各一省份，“南云南，北河北”。
1
以昆明、大理為主的云南，今年房價跌的特別狠。
國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月昆明、大理房價跌幅，并列全國前三，緊隨岳陽、遵義其后。
岳陽前幾天因“2021年第一張限跌令”，成為樓市紅角，但也戳穿了三四線城市房價繃不住的事實。遵義，除了紅色旅游業(yè)，自身產(chǎn)業(yè)薄弱，遇冷也正常。
但昆明大理不同，屬于西南大城，頂著七彩云南的稱號，竟也上了榜單。
記得5年前，昆明房價在8K左右，那時候還是很友好的。但隨后棚改加二線城市輪動，昆明房價開始瘋漲，漲勢有多猛呢？
41個月，準(zhǔn)確地說，直至2020年后才達(dá)到了巔峰，橫盤停漲。
高峰期，二手房均價每平米達(dá)到1.6萬，核心區(qū)房價在2萬左右，房價最高的盤，達(dá)到4.5萬。要知道中部省會第一城，武漢，二手房均價也只在1.7萬左右。
根據(jù)昆明房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年，在昆明置業(yè)的外地人占69%，其中來自外省的客戶占34%。
昆明主要產(chǎn)業(yè)是大旅游，外地購買力是主力，大都是想著晚年去養(yǎng)老的。
但這一切，在2020年，停下了。
2020年，疫情出現(xiàn)后，全國旅游行業(yè)凍結(jié)，尤其是云南，極其慘烈。去年5月左右，我去大理景區(qū)，原來500元一夜的民宿，價格變成了100元。
古鎮(zhèn)小店，基本全數(shù)倒閉，昔日熱鬧的景象，瞬間蕭條，外地人不來了。
2021年五一期間，昆明96個項目客戶平均來訪量為245組，其中本地客群占82%，外省客戶占4%，州市客戶占14%。
從34%到4%，需求出現(xiàn)空缺，空缺又撕開了一道大口子。
今年小陽春后，昆明房價開始出現(xiàn)陰跌趨勢，近幾個月跌幅擴(kuò)大，從呈貢到巫家壩，原來上萬元的公寓，現(xiàn)在只有6-7K，2萬多的洋房，只需要1萬多，2萬多的巫家壩核心區(qū)，現(xiàn)在出現(xiàn)了1.5萬的房源。
更狠的是新房，出現(xiàn)大跳水現(xiàn)象。
比如前幾天，陽光城滇池半山突然降價，從原本每平米1.6萬元降到1萬元；江東鉑悅灣開盤均價1.1萬元，現(xiàn)已降至9600元。
最慘的是滇池板塊，滇池半山項目從每平米1.5萬降至1萬左右，別墅、改善房，動不動就是幾十萬的大降價。
新盤下跌出現(xiàn)連環(huán)效應(yīng)，8月11日，昆明市房協(xié)會喊了30多家開發(fā)商開閉門會議，嚴(yán)令提出：
擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價行為，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。
事實上，2021年第一張限價令是昆明發(fā)布的，只不過岳陽背了鍋。
2
昆明的房價接下來會非常難，簡單來說：
1、當(dāng)?shù)厝速I不起
2、外地人不進(jìn)來
昆明雖然是云南縱一省之力發(fā)展的城市，但橫向比較全國其他省會，6700億GDP的房價，800多萬人口，基本只能跟東北一個梯隊。
1.6萬的房價過分透支購買力，必須經(jīng)過大幅回調(diào)，平均房價穩(wěn)在1.2-1.4之間，最為合理。
所以此階段，大家盡量觀望。接下來金九銀十打折的新盤很多，不過受到限價令控制，幅度不會很大，但二手房市場不同，炒房客會因為恐慌情緒，開始拋盤放量。
總之，剛需可以去二手房市場撿漏。
當(dāng)然昆明房價很難回到5年前的8K時代，跟東北不同的是，云南有環(huán)境旅游概念，等到未來旅游市場徹底復(fù)蘇后，買房需求還會逐步涌來。
不過昆明的旅游概念，肯定是比不過海南、珠海這些國家重點投資的開放區(qū)的，所以在昆明投資，回報天花板不會很高。
除此之外，是大理、麗江、西雙版納等城市，房價比昆明跌得還要深。
跟昆明省會不一樣，這幾個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更單一，基本只剩下了旅游和農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，外地人不來買房，房價必然倒塌。
其實，2018年，我去大理考察，當(dāng)?shù)胤績r已經(jīng)達(dá)到了1萬2，當(dāng)時看到漫山遍野的房子，心里發(fā)慌，當(dāng)?shù)厝松伲べY特別低，單靠外地人炒作的城市，如何支撐房價。
出租車司機(jī)跟我說，青山綠水是沒了，水泥疙瘩倒是一大片。
2019年，大理房價漲到了1.3萬，全年漲幅20.2%，漲幅高居全球第二，成為西南地區(qū)房價唯一上萬的非省會城市。
但2021年，大理房價又跌回20%。
一來一去，高位套死數(shù)萬買家，都是一場夢。
接下來恐怕還要繼續(xù)下跌，像大理、麗江這樣的純旅游城市，房價缺乏支撐，最后也就是在8-9K左右。
3
最近看了新上線的《天龍八部》，重溫了金老爺子的經(jīng)典，我隨后查了地圖，發(fā)現(xiàn)，大理倒是不變的，但河北，在古代屬于遼，就是蕭峰出生的地方。
河北地區(qū)，今年樓市屬于全域陷落。
能叫上名字的城市，石家莊、保定、唐山、廊坊、秦皇島，都在不同程度的下跌。
國際莊，我之前講過很多次，這幾年“太難了”。
從2017年后，石家莊房價登頂每平米2萬后，開始漫漫陰跌，至今已經(jīng)跌至1.3萬，跌幅35%左右，穩(wěn)坐全國前三。
我年后寫過石家莊的專題，文章寫道，第二輪疫情后，石家莊房價會加速見底，房價開始筑底橫盤，但反彈是不可能的。
現(xiàn)在來看，2環(huán)內(nèi)基本應(yīng)驗，不過非核心區(qū)的郊區(qū)盤還處于下跌狀態(tài)，目前多個新房樓盤都在降價，不過力度一般，在5%左右。
很多人問我，為什么石家莊不能像其他省會一樣，反彈一下。
我的回答是，沒概念，沒故事，沒增量。
大家都在說石家莊做強省會戰(zhàn)略，但其實在2018年時，這個政策就推行了，比如武漢、鄭州、長沙、合肥、西安、濟(jì)南等，都是靠這個加速崛起的。
其次，強省會重在資源，石家莊底子其實不錯，但錯就錯在做了河北省會。
北京老大哥這些年把河北虹吸個精光，現(xiàn)在開始做京津冀一體化戰(zhàn)略，進(jìn)行反哺，結(jié)果帶著天津、雄安玩了，三兄弟自成黃金三角，國際莊只能旁邊看著。
兩輪疫情對國際莊的打擊是巨大的，經(jīng)濟(jì)增速緩慢的基礎(chǔ)上，雪上加霜。
總之，按照我的判斷，3年多35%的跌幅，已經(jīng)回調(diào)充分了，大幅度回調(diào)不太可能，畢竟國際莊還有千萬人口頂著。
國際莊2環(huán)內(nèi)的房子保值抗跌能力還是不錯的，有買房需求的剛需，可以酌情上車。
但至于投資，某種意義上，遜于昆明，要知道昆明10年人口流入量達(dá)到200萬，是云南絕對的老大哥。
而石家莊，兩位老大哥壓頭，還要被雄安分流，人才留不住，人口流入是昆明的一半，經(jīng)濟(jì)還差人家800億。
4
接下來是保定、唐山、廊坊、秦皇島這些城市，行情周期大同小異。
基本都是在2016年-2017年開始跟著北京房價瘋漲，而后不同程度地陰跌。
然而上半年北京反彈，樓市火熱，但河北，基本沒有一個城市能跟得上。
從2016至今：
保定從最高1.3萬，跌至9800元；
唐山從最高1.3萬，跌到9700元；
廊坊從1.5萬，跌至1.2萬；
秦皇島從1.2萬，跌到1萬。
其中廊坊有環(huán)京概念，所以在上輪大周期，承接了很多北京投資客需求，房價最高，但現(xiàn)在北京熱度下來了，環(huán)京復(fù)蘇的首先是北三縣，而廊坊因為距離較遠(yuǎn)，購買力弱一些。
唐山這個城市，很有意思，從2014年開始，經(jīng)濟(jì)人口一路下跌，但房價卻一路上漲，2017年河北各大城市房價掉頭向下，唐山依然逆勢上漲。
唐山房價上漲跨越了2個樓市周期，創(chuàng)造了紀(jì)錄。
可惜沒有媒體出來報道。
去年我對河北區(qū)域進(jìn)行預(yù)測，很多人說我預(yù)測錯誤，稱唐山是無敵上漲的標(biāo)的，不被撼動，我跟他們說：
時間問題。
不出意外，今年唐山領(lǐng)跌全國，各大樓盤紛紛降價。
拿7月來說，有樓盤下調(diào)房價近4000元左右，唐山最核心的區(qū)域鳳凰新城，很多樓盤下跌至1.5萬元左右。
當(dāng)?shù)鼗帕�，前幾天，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，共約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，討論如何救市，包括打壓惡意降價。
而且唐山最可怕的是庫存問題，帶上今年的預(yù)期值，去化周期基本可以達(dá)到47.7個月，是絕對賣不完的。不出意外，接下來二手房會砸個大坑出來。
5
今天的樓市，已經(jīng)不能用過去的邏輯推演了，這是我這段時間最大的感悟。而新的邏輯，就是“以政策導(dǎo)向為主，強支撐面為輔”的新格局。
政策導(dǎo)向，以穩(wěn)為主，任何城市不能出現(xiàn)大的波動。
強支撐面就是產(chǎn)業(yè)、人口，我重復(fù)過很多次。
對于產(chǎn)業(yè)，科技、工業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等是第一梯隊，貿(mào)易、消費、旅游是第二梯隊，能源、重工業(yè)是第三梯隊，這切切實實影響著居民人均收入。
我們再來看云南和河北這兩個地方。
云南主旅游，經(jīng)濟(jì)純靠外地人拉動，自身沒有造富能力，投資風(fēng)險非常大。旅游城市必須有一定的產(chǎn)業(yè)作為支撐面，比如今年三亞、珠海等城市，今年漲勢就不錯。
河北主重工業(yè)，財富基本都是國企創(chuàng)造的，導(dǎo)致人均收入差距巨大，購買力薄弱，而現(xiàn)在碳中和，河北廠子在慢慢轉(zhuǎn)移或者關(guān)閉，又會進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。
如果京津冀不做出實質(zhì)性改變，河北就是下一個東北。
原來的樓市是賭場，現(xiàn)在的樓市就是“明場”，大家手里的牌都很清楚了，再玩不明白，那就真不能怪任何人了。
來源：子木聊房
