| PART 1 |
在杭州樓市中，奧體、未科這類(lèi)高等級(jí)定位的新興區(qū)域被公認(rèn)為宇宙中心，限價(jià)下買(mǎi)到賺到，還有強(qiáng)勁的發(fā)展預(yù)期，以至于幾乎所有的購(gòu)買(mǎi)力都在盯著這兩個(gè)樓市漩渦。
但一個(gè)超大城市，顯然不只有奧體和未科，正如此前在“該習(xí)慣看好全城”一文內(nèi)我所表述的觀點(diǎn)。
杭州是一座處于快速擴(kuò)張期的城市，每個(gè)城市方向都有屬于自身獨(dú)有的成長(zhǎng)路徑和利好，看好擁江、城西科創(chuàng)走廊不代表就不看好城北和城東。
同樣的，我們看好新興的高能核心城區(qū)的時(shí)候，也不應(yīng)該忽視老城，老城有屬于它自身的成長(zhǎng)邏輯和優(yōu)勢(shì)。
△武林廣場(chǎng)實(shí)景圖
比如，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)，老城區(qū)所擁有的的成熟度與區(qū)位在很大程度上就明顯強(qiáng)于新興區(qū)域，人口聚集度更高，城市活力同樣非新興區(qū)域短時(shí)間可以比擬的。
所以老城如果能夠新生，爆發(fā)出的能量往往也是驚人的，甚至要高于新興城區(qū)。 今天我們就來(lái)看看屬于杭州老城第二春的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)迭代區(qū)域——文暉。
| PART 2 |
老下城中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大體量的城市更新，文暉是否有可能復(fù)述申花的成長(zhǎng)路徑？甚至超越申花？畢竟文暉與申花所具備的客觀條件非常相似。
都是杭州傳統(tǒng)城區(qū)，都有較大的建設(shè)空間，板塊內(nèi)的樓盤(pán)定位也頗高，還有重量級(jí)的商業(yè)。 先看一張航拍圖，這張圖的拍攝地點(diǎn)為紹興路與東新路交匯處上空拍攝的，基本完整的呈現(xiàn)了文暉核心區(qū)目前的現(xiàn)狀。
從圖中可以清晰的看到，文暉有幾個(gè)特點(diǎn)。
其一，板塊周邊都為非常成熟的城市區(qū)域，建筑也比較有年代感，杭州人記憶中的和平廣場(chǎng)就在文暉的一角，但實(shí)際觀感已經(jīng)略顯老態(tài)。
同時(shí)，文暉核心區(qū)還留存著體量不小的工業(yè)廠房，比較有代表性的便是杭鍋與杭氧的老廠房，這些廠房也敘說(shuō)著文暉的往事，這一帶原本就是杭州早年的重要工業(yè)區(qū)，就連目前文暉板塊內(nèi)唯一的地鐵站點(diǎn)也被命名為杭氧站。
這些延續(xù)至今的老廠房在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都是老下城區(qū)破敗的負(fù)面案例，但也幸虧這些老廠房，沒(méi)有土地所有的糾葛和反復(fù)，為文暉一帶的騰籠換鳥(niǎo)創(chuàng)造了條件。
試想一下，假如這些老廠房過(guò)早拆遷被開(kāi)發(fā)殆盡，那也就沒(méi)有現(xiàn)在文暉的高等級(jí)定位規(guī)劃，杭州或許就少了一個(gè)老城新生的機(jī)會(huì)。
與老舊廠房共存的還有一大片的工地，以及體量不小的儲(chǔ)備用地。
這些工地有支撐文暉煥新的核心規(guī)劃——文暉嘉里城，也有這兩年之內(nèi)才開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)的中海望廬、濱江錦尚和品等改善性樓盤(pán)。
可以看見(jiàn)，文暉的核心區(qū)確實(shí)與申花有比較相似的共通性，尤其是干凈且連成片的高品質(zhì)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在這點(diǎn)上，杭州老城極少有類(lèi)似條件的板塊，申花、文暉是其二。
然后我們的視線(xiàn)再轉(zhuǎn)向文暉的東部，在這里我們可以看見(jiàn)已經(jīng)成小規(guī)模的高品質(zhì)住區(qū)，包括萬(wàn)科新都會(huì)、朗詩(shī)樂(lè)府、
朗詩(shī)熙華府。
三個(gè)樓盤(pán)雖體量都不算太大，但幾個(gè)項(xiàng)目抱成團(tuán)確實(shí)也是老城難得的品質(zhì)住宅集聚區(qū)。
再向東，這是三個(gè)樓盤(pán)的隔壁就是網(wǎng)傳的艮山門(mén)鐵路上蓋區(qū)域，以及東側(cè)的三里亭區(qū)域。
從這里也可以看到文暉開(kāi)發(fā)的必要性之一，文暉承擔(dān)著打通杭州武林等區(qū)域與杭州城東的責(zé)任，只有文暉建成且交通路網(wǎng)向東銜接起來(lái)，杭州的東部才算是真正融入杭州核心城區(qū)。
這里我們得再提一提艮山門(mén)鐵路上蓋的意義。
除了銜接杭州城東與城區(qū)的作用，艮山門(mén)鐵路上蓋的建設(shè)還能為文暉提供又一塊大體量的城市建設(shè)用地。
文暉核心區(qū)加上艮山門(mén)上蓋騰出來(lái)的區(qū)域，文暉基本就是杭州老城最大的更新區(qū)域，比望江新城的體量還要大。
在寸土寸金，土地價(jià)值極高的老城中心區(qū)域，這一大片可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域一定會(huì)是超高標(biāo)準(zhǔn)、超高能級(jí)。
不久前，和平廣場(chǎng)拆遷，以及杭州音樂(lè)廳落地文暉的消息，從側(cè)面也能反應(yīng)出文暉的高能級(jí)定位，加上文暉嘉里城，文暉這么一小塊區(qū)域所承載的配套資源就已非絕大多數(shù)板塊可相提并論。
| PART 3 |
從板塊的現(xiàn)狀，目前開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，以及配套資源的導(dǎo)入情況，我們已經(jīng)能夠非常清晰的感知到，文暉的板塊定位非常之高，如果我們?cè)俳Y(jié)合起老下城區(qū)的發(fā)展方向，對(duì)文暉還會(huì)有更新的理解。
老下城區(qū)在城市空間上，可供開(kāi)發(fā)的余地非常小，這是老下城區(qū)的現(xiàn)狀所決定的。
武林、文暉、三塘、乃至華豐都經(jīng)過(guò)了高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)建設(shè)，老下城區(qū)實(shí)際上并沒(méi)有多少可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的余地。
沒(méi)地、沒(méi)項(xiàng)目，這也就是為什么下城區(qū)近些年在杭州的發(fā)展格局中存在感偏低的核心原因，就算有項(xiàng)目也沒(méi)地可供建設(shè)，所以此前的老下城區(qū)只能修修補(bǔ)補(bǔ)。
老下城唯一可行的發(fā)展路徑就是騰籠換鳥(niǎo)，拆掉土地利用率低的老房子，老廠房，以及城中村，把珍貴的土地資源釋放出來(lái)，再結(jié)合老下城區(qū)本就具備的地緣區(qū)位優(yōu)勢(shì)，非常吻合近年大熱的CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）概念。
同時(shí)占據(jù)杭州城北腹地的區(qū)位條件，下城區(qū)也必須結(jié)合騰籠換鳥(niǎo)的趨勢(shì)打造一個(gè)凝聚核，一個(gè)以承載商務(wù)商業(yè)及高品質(zhì)配套的凝聚核，起到帶動(dòng)杭州城北、城東北的作用。
老下城也正是這么做的，文暉拆光、東新能拆則拆，這幾年下城區(qū)的拆遷體量在主城區(qū)內(nèi)僅次于江干區(qū)。
原本局限于開(kāi)發(fā)空間匱乏的老下城終于有了大施拳腳的條件，文暉便是老下城接下來(lái)的開(kāi)發(fā)絕對(duì)重心，所以我們才看見(jiàn)了嘉里、濱江、中海等房企的進(jìn)入。
△文暉嘉里公示效果圖
尤其是嘉里，圍繞文暉的核心區(qū)域杭氧站，嘉里又帶來(lái)了一座嘉里城，港資商業(yè)的品質(zhì)、調(diào)性遠(yuǎn)非國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商所能企及的，嘉里城的落地相當(dāng)給文暉開(kāi)發(fā)吃了一顆定心丸。
再加之杭州音樂(lè)廳、以及杭氧等文化配套的建成，僅從板塊配套這項(xiàng)，文暉的板塊等級(jí)就能拉平申花，甚至高于申花。
在我看來(lái)，說(shuō)文暉像申花，不如說(shuō)文暉像望江新城，因?yàn)檫@兩個(gè)板塊才是杭州真正的老城新生。
都處于傳統(tǒng)意義上真正的中心城區(qū)，都是大規(guī)模拆改的基礎(chǔ)上重生的，而申花更像是城區(qū)延伸過(guò)去的一個(gè)中央居住區(qū)，本身的開(kāi)發(fā)模式、路徑和文暉、望江新城大相徑庭。
申花更像是一個(gè)老城自然外擴(kuò)的產(chǎn)物，文暉、望江新城才是重塑中心城區(qū)。
| PART 4 | 
△文暉嘉里公示效果圖
文暉不僅是老城新生，還承擔(dān)著輻射杭州北部、東北部的重?fù)?dān)，加上高能級(jí)的板塊定位及開(kāi)發(fā)，文暉不似申花，但未來(lái)的價(jià)值定不遜色于申花。
當(dāng)然文暉不是完美的，申花的體量?jī)?yōu)勢(shì)就是文暉所不能比的，樓盤(pán)品質(zhì)目前也要強(qiáng)于文暉。
再加上申花天然可承載大城西巨量的改善需求，申花的短期價(jià)值會(huì)高于文暉，但文暉會(huì)快速趕上。 限價(jià)下，5萬(wàn)出頭的價(jià)格，文暉能不能買(mǎi)已經(jīng)非常顯而易見(jiàn)。
至于二手，從全城的價(jià)格格局角度看，文暉目前品質(zhì)次新7到8萬(wàn)的價(jià)格也并不算虛。
沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分曝光的文暉，高等級(jí)定位的文暉，承載著輻射城北、城東北、以及融合城東使命的文暉，它難道不能稱(chēng)之為一個(gè)樓市彩蛋？ 看過(guò)喧囂的“宇宙中心”，再回到老城煥新的中心，文暉可期。
來(lái)源：杭州房叔
