日前，一位朋友找到我，說他看中了一套沁園的二手房，想確認下目前這行情下是否值得入手。
我瞄了眼價格，發(fā)現這套131方四葉草戶型的房源竟然已跌破1000萬，來到980萬，折合單價不到7.5W。
更讓我意外的是，他告訴我原本還有一套1030萬的139邊套，單價更低。
作為申花的天花板之一，我承認沁園最初的掛牌價的確有不少水分。
但在回調了20%后，我認為在8萬附近的申花優(yōu)質次新就已進入了“可買”區(qū)間。
如今掛牌價就已是7字頭，按目前的行情和房東面談時再砍一刀亦是大概率。
7萬出頭的價格就能買到申花的網紅次新，讓我對目前申花的二手房體系產生了極大的好奇。
帶著疑問，我當即就前往申花，將板塊內的次新盤跑了遍。
結果吃驚地發(fā)現，沁園的那幾套“筍盤”并非特例：
與新房的火熱形成鮮明對比，申花整體的二手房市場可以說冷得出人意料。
然而故地重游，當我用一整天的時間跑遍申花，感受到的竟然不是疲憊，而是興奮。
直到回到公司，我才將這種情緒梳理成一個出發(fā)前怎么都沒想到的論斷：
抄底申花，到了最好的時機！
半年前，我在小弟上位，大哥遭棄 ，杭州樓市的奇葩邏輯
不想半年過去，申花目前二手市場的“平靜”相較過去可謂有過之而無不及。
在我市調的這一整天中，僅看到了兩組前來看房的顧客，目標還都很明確：
都是奔著沁園的那套筍盤來的。
看完這套位于三樓的房源后，我感覺拋開見仁見智的審美，樓層低似乎就成了唯一肉眼可見的缺陷。
中介告訴我，除了那套位于2樓的139方房源被人截胡外，沁園其他房源的帶看情況并不好。
在另一家中介則給我推薦了錦繡之城一套89方，掛價966萬的底躍。
雖然掛價看似不便宜，但很難相信在近年交付的次新中竟然還有“買一送一”的逆天戶型。
算上地下的那層，這套6房3廳3衛(wèi)的“小戶型”堪稱申花的和美家，也讓實際單價來到了5萬。
然而就是這樣的絕版戶型，帶看量依然差強人意。
中介告訴我，很多客戶一聽一樓10萬的單價，直接選擇了“失聯”。
隨后，這名中介又帶我去看了申花最有“學生氣”的融信公館ARC。
這套四開間朝南的139房源位于中間樓層，掛牌單價亦只有7字頭。
室內裝標以現在的標準看，儼然屬于“超配”，還附送上了全套軟裝。
“這套可談空間還有，房東據說已經買好了新房”。
最后去的那家，帶看的房源相對較老，不過以普世的角度看，稱其為“準次新”依然沒有問題。
雖然慧園那套147方的單價已接近6字頭，但最讓心動的還是東方府邸一套220方5房的大戶型。
雖然房齡談不上“年輕”，但無論樓層、裝修、戶型均無可指摘。
中介暗示，8萬的掛價下同樣留有不小的可談空間。
十多套二手房看完，在感嘆申花二手平均水平之高的同時，最大的意外是：
這些在我看來“可圈可點”的優(yōu)質二手，事實上并沒有得到想象中的追捧。
在新房市場連最美真石漆都要哄搶的申花，為何進入二手市場竟會有如此大的反差？
在我看來，申花之所以成為眼下全杭州一二手“溫差”最大的板塊，背后是制約其的三大掣肘。
一.新房市場成需求泄洪處
申花的低中簽率源于申花的高價值，從對標的能級看，與申花最為接近的就是奧體。
然而一如前文提到，相較于今年10月，奧體目前的二手房已有了全面止跌回暖的跡象，而申花的二手表現依舊“慢熱”。
最大的原因之一或許在于，奧體已經階段性斷供，而申花依然還有天璽這樣零星的供應。
雖然相較于潛在需求，這些供應量可謂杯水車薪，然而人性的弱點決定了：
但凡有一線希望，大部分人依然會毫不猶豫地犧牲“確定性”去博高收益。
二.自住需求旺盛，市場曝光度低
近年來，申花的高宜居性早已成為共識，這點從二手房的掛牌量上便可見端倪。
無論是橫向對比奧體，還是縱向對比蔣村、未科，無不證實這點。
在某知名二手平臺，申花三個次新代表宜和園、養(yǎng)云、首開金茂府的掛牌量分別是14套，7套與12套。
反觀奧體三兄弟的掛牌量，創(chuàng)世紀78套，天璞41套，時代奧城42套，隨便一個都是申花代表之和。
未科三兄弟也是不遑多讓，未來悅、印未來、中南樾府分別有71套、40套、37套供人挑選。
三.板塊定位高，競爭流量
在傳統(tǒng)核心逐一飽和后，杭州的改善性需求被引流向了兩個截然不同的方向。
原居住于城東城南的改善客戶，沿著擁江線填滿了江河匯、奧體與濱江。
至于城西原居民與應科創(chuàng)之名前來的年輕新貴，亦有未科、留下、三墩北等一眾選擇。
回到文章開頭朋友咨詢我的的問題。
如果說在此次市調前，我對于這個問題的答案還敢妄下結論 ，那么當我重新看遍申花后，幾乎可以斷定:
如今7字頭的申花品質次新,不但值得入手，甚至可以說是同價位最具性價比的選擇之一。
至少在面對8W+的橋東與6.5W+的市北西時，我會毫不猶豫選擇申花。
而我之所以要花整整一天時間去跑申花，就是要親自去佐證，以品質著稱的申花究竟是名聲在外，還是確有其實。
好在我挑剔的眼神下，申花“青中主力”的二手品質不但沒有拉跨，反而進證實了這一固有印象。
當然，最終讓我確信以上結論的，還有當前市場行情下，展現出來相當“有競爭力”的二手房價。
結合個盤實際呈現的品質，市場偏好、品牌口碑、帶看成交，我對當下申花次新二手做出了2022年申花主流二手房評估：
9萬+檔第一梯隊：宜和園、錦繡之城；
8萬+萬檔第二梯隊：沁園、養(yǎng)云靜舍、首開金茂府、武林邸；
7萬+檔第三梯隊：東方府邸、融信公館、臻璽、天鑾；
時至今日，我知道市面上依然不乏對申花的質疑聲音。
然而在經歷了杭州樓市從炙熱到嚴寒的轉變后，既不領漲，亦不領跌的申花恰恰用實力證明了其價值擁有足夠的韌性。
一如我在六月所說，申花就是家中那個不受待見的老二，永遠只會默默做好自己的事。
短短數月，之前鮮為人知的亞運公園早已讓世人領略了其媲美蓮花碗的魅力。
而申花與橋西間曾經最大的留白地，最終也迎來了新的主人——華潤。
雖然錯失“中環(huán)系”對于很多人來說或許是種遺憾，但向東生長的申花至此將浸染橋西的獨特底蘊。
事實上，以橋西固有的氣質，即使最終來的不是萬象城，更年輕化的萬象天地甚至萬象匯亦不失為“最好的安排”。
回頭再看，牽手橋西后的申花，區(qū)域內已擁有了城西銀泰、大悅城、萬象系、樂提港等頭部商業(yè)。
論商業(yè)矩陣的質量與數量，除了武林、錢新等頂流外，能與之匹敵的縱觀全杭州亦沒有幾個。
我甚至可以想象，當西塘河中同時輝映著申花與橋西的華光，那將是怎樣一副迷人的場景。
有人說，三次集中后的申花將再無大塊可發(fā)開用地，板塊幾無發(fā)展空間。
然而在我看來，集齊了商業(yè)、學區(qū)、美景、地鐵、品質住宅的申花已經擁有了近乎所有令人垂涎的城市資源。
更重要的是，作為一個主打宜居的板塊，其最大的價值不應該就是一切美好呈現于當下么？
一如“止步不前”的武林與南星，卻沒人會質疑其價值。
的確，申花當下的新房市場中亦不乏投資客的身影。
但申花的特殊就在于，幾乎所有和我有過深入交流的中介都在重復一個事實：
接手申花二手房的客戶，絕少有打算再炒一波的“二道販子”， 改善自住客的“純度”高得驚人。
沒有莊家控盤，沒有擊鼓傳花，說申花次新的入住率是杭州第二，幾乎沒有板塊敢稱第一。
猶記得，德信在斬獲橋西最后那塊寶地時情不自禁的歡呼。
相較于開發(fā)商們的祈禱，你要做的：
只是在申花的大門徹底關上之前，勇敢邁出那一步！
來源：房特首
