01
今年第三批宅地一掛牌,有兩三個(gè)板塊的限價(jià)赫然下調(diào)。
其中一個(gè)是筧橋,新地塊限價(jià)僅為35000元/㎡。即便不跟板塊的價(jià)格上限——春宸上府的42640元/㎡(容積率較低,僅1.8)比,較之于之前多盤(pán)的40800元/㎡,也有5800元的價(jià)差。
再看它斜對(duì)角的艮北,限價(jià)依然是44400元/㎡,說(shuō)明三連漲之后穩(wěn)住了(之前棠玥灣是40400元/㎡)。
難道兩三年前持平的筧橋和艮北,如今價(jià)差拉大到近1萬(wàn)了?
究其實(shí),筧橋這宗地有特殊性。
首先,位置靠北,偏離板塊核心區(qū),距春宸上府直線約1.5公里,也是筧橋老街一帶首次解鎖新房。
其次,周邊環(huán)境不大好,一眼望去看不到商品房,都是安置房、自建房等。西面緊鄰主干道同協(xié)路,北面離已公示的共有產(chǎn)權(quán)房、東面距筧橋機(jī)場(chǎng)都較近,西北面500米還有高鐵線。
所以,這只是筧橋板塊內(nèi),不同地段拉開(kāi)了價(jià)格梯度而已,無(wú)需詫異。
02
不過(guò)話說(shuō)回來(lái),最近兩三年,這兩個(gè)近在咫尺的板塊相比,艮北確實(shí)風(fēng)頭更盛,筧橋更“小透明”。
眼下的新房市場(chǎng)上,依然如此。
艮北唯一在售的獨(dú)苗——超百畝大盤(pán)翠攬?jiān)凭,目前正好三開(kāi),三次的中簽率分別為23%、38%、35%。雖然比起火熱時(shí)候的動(dòng)輒逼近限售,有一些差距,但橫向比起來(lái),粉盤(pán)還是沒(méi)跑的。
筧橋則差強(qiáng)人意,在售新盤(pán)中簽率比艮北要高。
然而,視線轉(zhuǎn)到二手房時(shí),局面出現(xiàn)了一些微妙的反轉(zhuǎn)。盡管從價(jià)格來(lái)看,依然是艮北勝出;但從成交量來(lái)看,卻是筧橋更活躍。
先看價(jià)格。以兩個(gè)板塊的標(biāo)桿性樓盤(pán)作比較,目前,“艮北三兄弟”(楊柳郡、天悅江灣、匯港城)高層能成交的價(jià)格,約為5.5萬(wàn)—6萬(wàn)元/㎡;玖樟臺(tái)高層能成交的價(jià)格,約5.2萬(wàn)—5.5萬(wàn)元/㎡。
再看成交量。以行情明顯變冷、環(huán)比6月減少1500多套的7月為例。
艮北楊柳郡實(shí)景
手邊買(mǎi)房顯示,7月,“艮北三兄弟”一共成交15套,其中,楊柳郡10套,匯港城5套,天悅江灣0套。
在筧橋,金色黎明7月成交12套,公園大道9套,玖樟臺(tái)2套。同時(shí),金色黎明還登上了7月的杭州二手成交套數(shù)TOP20,位列第11;說(shuō)明淡季之下,12套的月成交量已相當(dāng)了得。
若結(jié)合單價(jià)看成交,我們更能清晰看到二手買(mǎi)家的取舍,以及為何筧橋的成交量會(huì)更活躍。
事實(shí)上,這兩個(gè)板塊的中介小哥都告訴過(guò)我:“頭部樓盤(pán)的大戶型房源,由于單價(jià)和總價(jià)都高,想要成交不太容易。一般買(mǎi)家都會(huì)去搖更便宜的新房,碰碰運(yùn)氣。”
正因如此,起步戶型約110㎡的天悅江灣和匯港城,成交量一直不大;玖樟臺(tái)最小面積也是約110㎡,情況如出一轍。
楊柳郡成交的10套里,清一色小戶型:6套是85—107㎡,其余4套全是約45㎡。
而筧橋的金色黎明和公園大道賣(mài)得好,也是因?yàn)樾詢r(jià)比。
公園大道實(shí)際成交單價(jià)約4.3萬(wàn)—4.4萬(wàn),7月成交的9套里,8套是90㎡;金色黎明成交單價(jià)約4萬(wàn)—4.6萬(wàn),12套成交也有一半是90㎡。“筧橋這一帶,約七成都是剛需自住客戶,預(yù)算400萬(wàn)上下。”
03
再來(lái)PK下艮北和筧橋的基本面。艮北躥紅的優(yōu)勢(shì)技能點(diǎn)在哪兒,筧橋有無(wú)迎頭趕上甚至反超的機(jī)會(huì)?
論規(guī)劃,艮北有整拆整建的先天優(yōu)勢(shì),從現(xiàn)在的城市界面看,已是干凈規(guī)整的新區(qū)。
筧橋的情況則完全不同,靠近德勝快速路、目前主力開(kāi)發(fā)的核心區(qū)觀感和齊整度不錯(cuò),但由于筧橋機(jī)場(chǎng)的緣故,東北面仍留存一大片村落和自建房等,且難以進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
論交通,艮北先有地鐵1號(hào)線穿行而過(guò)。
筧橋也已有4號(hào)線新近開(kāi)通;還有個(gè)“彩蛋”是,6號(hào)線可能會(huì)從枸桔弄站北延,畢竟杭州幾乎沒(méi)有地鐵線路戛然而止在如此市中心的區(qū)域。
論配套,學(xué)區(qū)是艮北走紅的一大撒手锏,坐擁采實(shí)集團(tuán)旗下的中小學(xué)。
筧橋目前尚無(wú)優(yōu)秀的學(xué)區(qū)概念,但春來(lái)雅庭北面在建的48班中學(xué)等也并未落定;考慮到如今隸屬于上城區(qū),若真能天降名校,存在起飛的可能性。
筧橋玖樟臺(tái)實(shí)景
再看醫(yī)院,也是艮北先上分,市一新院區(qū)已動(dòng)工;筧橋則要依托于城東新城的浙二城東院區(qū)。
商業(yè)方面,雙雙乏善可陳。艮北雖有花園城,只夠不講究地吃吃飯;筧橋現(xiàn)有浙商國(guó)際和物美,原本寄予幾分希望的世茂TOD綜合體前途未卜,只能繼續(xù)期待未出讓商業(yè)地塊能否引入靠譜開(kāi)發(fā)商。
論倒掛,若都以標(biāo)桿性樓盤(pán)高層(楊柳郡5.5萬(wàn)—6萬(wàn),玖樟臺(tái)5.2萬(wàn)—5.5萬(wàn))來(lái)計(jì)算,兩個(gè)板塊基本差不離,均有約1萬(wàn)—1.5萬(wàn)的價(jià)差。
最后來(lái)看一個(gè)關(guān)鍵性要素——和“城市新風(fēng)口”錢(qián)二的關(guān)系。
盡管筧橋到錢(qián)二的最短直線距離也僅約2.2公里,但架不住艮北一路之隔貼身緊鄰錢(qián)二,狂吃這一超級(jí)紅利。
綜上所述,艮北是一名各方面均衡發(fā)展的“全能型選手”,短板不明顯;筧橋有先天掣肘,趕超的可能性不大。
04
目光落回到筧橋。平心而論,這是一個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)都較突出的板塊。
最大的優(yōu)勢(shì),在于它的市中心區(qū)位。
距武林廣場(chǎng)直線僅約5公里,到江河匯站同樣約5公里,到錢(qián)江新城市民中心約7公里?芍^杭州老城、新城雙中心之間,最左右逢源的少數(shù)幾個(gè)板塊之一。
武林廣場(chǎng)5公里,這可是“中央豪宅區(qū)”申花和橋西的待遇。
加上4萬(wàn)出頭的限價(jià),性價(jià)比一下子出來(lái)了。看看它的鄰居,東新、三塘、城東新城和艮北,限價(jià)全部比它高。
筧橋公園大道實(shí)景
最大的掣肘,則是筧橋機(jī)場(chǎng)的存在。
不僅占據(jù)了一大片土地,連周邊區(qū)域也難以整體開(kāi)發(fā),使得筧橋的規(guī)劃遲遲無(wú)法推陳出新。機(jī)場(chǎng)還存在航線、噪音等因素,影響周邊住宅的品質(zhì)和檔次。
此前,原江干區(qū)曾提出:“爭(zhēng)取將兩校一廠舊址(位于筧橋機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi))及建筑群及早規(guī)劃,并積極在筧橋郊野公園等建設(shè)中,嘗試打造融舊址、遺址、紀(jì)念館于一體的開(kāi)放式公園。”
如若成真,意味著筧橋機(jī)場(chǎng)有可能搬遷,那絕對(duì)是筧橋起飛的契機(jī)。當(dāng)然,這只是一個(gè)提議,能否落實(shí)還是未知數(shù)。
05
區(qū)位稱(chēng)得上優(yōu)越,性價(jià)比還可以,板塊熱度不高,新房不難搖到……
多方面因素角力之下,筧橋如今成為一部分地緣客戶和自住客群的最終選擇。無(wú)論新房或二手房,都是如此。
中介小哥告訴我,之前有位客戶,賣(mài)掉了御道路一號(hào),轉(zhuǎn)身爽快地全款買(mǎi)下一套玖樟臺(tái)自住。
一位同事的朋友,早年住在城東這一帶。沖擊亞運(yùn)村未果后,也放棄了再搖紅盤(pán),而是買(mǎi)了一套地鐵口的風(fēng)頌府改善。
首先,筧橋已是品牌開(kāi)發(fā)商云集。
綠城、濱江、融創(chuàng)、大家、萬(wàn)科、龍湖、金隅等悉數(shù)進(jìn)駐,濱綠更是連落數(shù)子。這對(duì)板塊和購(gòu)房者來(lái)說(shuō),都是好事?纯唇桓都s十年的濱江·金色黎明,在二手市場(chǎng)上依然能打,就知道了。
其次,板塊內(nèi)目前僅春宸上府一盤(pán)在售,不復(fù)之前多盤(pán)混戰(zhàn)的景象。
筧橋春來(lái)曉園實(shí)景
而從筧橋控規(guī)圖上可以看出,包括那宗限價(jià)3.5萬(wàn)的新地在內(nèi),整個(gè)板塊一共還剩六、七宗可出讓宅地。若控制一下出地節(jié)奏,后續(xù)筧橋的新房供應(yīng)將比較有序健康。
再者,經(jīng)歷了近五年的供應(yīng)井噴,接下去的三年內(nèi),筧橋?qū)⒂瓉?lái)一波交付高峰。
春來(lái)曉園1024戶,春來(lái)雅庭806戶,春宸上府570戶,攬?jiān)抡榇?70戶……八盤(pán)加起來(lái),足有五、六千戶之多。好在筧橋沒(méi)怎么被投資客盯上,各盤(pán)投資比例不高,二手踩踏出貨的可能性不太大。
另一方面,今后隨著濱綠多個(gè)樓盤(pán)的先后交付,加上目前一枝獨(dú)秀的玖樟臺(tái),筧橋的板塊氣質(zhì)也將從剛需向改善躍升。
基于機(jī)場(chǎng)的影響,筧橋一帶的建筑限高50米。因此樓盤(pán)高度均在17層左右,容積率多集中在2.0—2.5,樓幢排布疏朗,采光日照都好,真的住起來(lái)挺舒服的。
從某種意義上來(lái)說(shuō),筧橋雖不大紅大紫,也缺乏炒作的概念,卻成了“房住不炒”的一個(gè)現(xiàn)實(shí)樣本。
來(lái)源:層樓