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申花次新房價(jià)格可怕
不如找找“替代品”
這兩天，我的朋友圈都被沁園交付的消息刷屏了。
綠城，“黑金剛”外立面，闊綽的小區(qū)大門，景觀大草坪，會(huì)所泳池......確認(rèn)過眼神，是一個(gè)很有個(gè)性的品質(zhì)盤。
過去一年，申花的每一次新房交付，似乎總有刷新價(jià)格的沖動(dòng)。現(xiàn)在，沁園的交付，又一群人在蠢蠢欲動(dòng)。
不過，“千萬級(jí)接盤俠”畢竟有限，二手房價(jià)格一旦到了一個(gè)離譜的程度，普通自住購房者就不得不望而退卻了。 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)宜和園今年1月網(wǎng)簽過一套單價(jià)87533元/㎡；還有錦繡之城，今年2月成交了一套159㎡，均價(jià)83249元/㎡。 看到這個(gè)價(jià)格，是不是已經(jīng)嚇了一跳？
不過，這都是三四個(gè)月前的數(shù)據(jù)，兩個(gè)盤近30天都是零成交。硬要高位去接，未必不會(huì)站崗。尤其若是資金有限，找找同板塊“替代品”更安全。
申花老一批二手房有很多，比如
保利香檳國際、錦繡申華坊、萊德·紳華府、上尚庭、天陽·武林邸、浙旅德信·西宸、碧桂園·西江月、景瑞·悅西臺(tái)、賽麗綠城·慧園、萬家花城、天陽
尚景國際等等。 相較于次新房，這些老一批的二手房雖然產(chǎn)品可能會(huì)相對(duì)落后一些，但同樣能享受到申花板塊的配套和生活氛圍。
所以前幾天，我專門跑了一趟申花，挑選了其中5個(gè)小區(qū)看了一看。剛改和改善的購房者們，可以參考一下。
02萬家花城：濱江物業(yè)+園區(qū)環(huán)境好
第一站，中介小哥帶我來到了萬家花城。 萬家花城共分為兩期總共28幢，一期15幢，二期13幢，有些樓幢排布不規(guī)整。 外立面由玻璃+黃色墻磚組成，粗看還不錯(cuò)。不過，萬家花城畢竟有些年份了，細(xì)看部分墻體有所脫落。
值得注意的是，萬家花城是不允許包陽臺(tái)的。 濱江房產(chǎn)，也是濱江物業(yè)，門口管理比較嚴(yán)格，進(jìn)入小區(qū)需要登記。 我看的是一期的房子，小區(qū)干凈整潔，公共部分打造了泳池、水景，綠植茂盛。一層毛坯架空，可供業(yè)主喝茶聊天。
整個(gè)小區(qū)有兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶多種梯戶比。據(jù)中介介紹，大戶型樓幢基本采用的是兩梯兩戶和兩梯三戶。 由于小區(qū)毛坯交付，每一套房源的裝修情況和房間布局都有不同。
第一套看的是133㎡，18樓邊套，報(bào)價(jià)880萬，滿五唯一，只需支付契稅。
這是小區(qū)目前性價(jià)比最高的掛牌房源之一。按中介小哥介紹，這套房源幾乎沒有還價(jià)空間了。 房源三房兩衛(wèi)，兩房朝南，廚房、次臥、客廳都帶陽臺(tái)，最小一個(gè)房間空間尺度也不錯(cuò)，在10㎡以上。略可惜的是，有一個(gè)暗衛(wèi)。
第二套是119㎡邊套，兩梯四戶，次頂樓，掛牌價(jià)818萬，滿五唯一。這種戶型掛牌量比較少，因此價(jià)格也相對(duì)高一些。 三房兩衛(wèi)，兩房朝南，兩個(gè)衛(wèi)生間全明，次臥和客廳、餐廳帶陽臺(tái)。朝北臥室稍微小一點(diǎn)，但整體空間尺度舒適。
第三套還是約133㎡的邊套，不過這套房子空間利用率更高，掛牌價(jià)910萬。 房源位于7樓，兩梯三戶，擁有獨(dú)立的入戶空間。三房兩衛(wèi)，兩房朝南，有3個(gè)陽臺(tái)，主臥還多出一個(gè)半圓的空間。
另外，萬家花城的車位大概40萬一個(gè)。 手邊找房數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)目前總共有35套房源在售，網(wǎng)簽均價(jià)56445元/㎡。從最近一個(gè)月來看，小區(qū)網(wǎng)簽單價(jià)基本都在6萬元/㎡以上，最高一套達(dá)69793元/㎡，最低一套為56016元/㎡。
03慧園：精裝交付，外立面+園區(qū)漂亮
第二站，賽麗綠城·慧園。 我太喜歡慧園的外立面了，淺色石材干掛+深藍(lán)色玻璃，確實(shí)漂亮。 雖然是2014年交付的小區(qū)，但無論是外立面還是園區(qū)，整體保持得都比較新。
綠城物業(yè)，在行業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)數(shù)一數(shù)二。小區(qū)內(nèi)完全人車分流。 慧園總共只有6幢高層，雖然體量不大，但園區(qū)規(guī)劃很精致、豐富。整體風(fēng)格偏歐式，設(shè)計(jì)有室外游泳池、兒童游玩區(qū)等，綠化程度很高，道路干凈整潔。
值得一提的是，小區(qū)道路曲曲折折，盡可能擴(kuò)大了業(yè)主的活動(dòng)面積。
單元大堂也做的很氣派，水晶吊燈和舒適的層高賺足了我的好感。
相對(duì)來說，慧園的戶型就一般了。 我看的第一套位于頂樓，建筑面積約88㎡，一梯兩戶，報(bào)價(jià)660萬。滿五唯一，買家只需要支付契稅。 88㎡只做了三房一衛(wèi)，兩房朝南，有兩個(gè)小陽臺(tái)。值得肯定的一點(diǎn)是，臥室有大落地窗，感觀很舒適。但客廳位于三個(gè)房間的中間位置，采光一般。
開發(fā)商精裝交付，地暖、中央空調(diào)都有，廚房電器和衛(wèi)浴也都用的高端品牌。 第二套位于中樓層，約148㎡邊套，報(bào)價(jià)1200萬。三房兩衛(wèi)，客廳很大，還有一個(gè)長陽臺(tái)，朝北臥室空間尺度一般。
價(jià)格方面，這個(gè)小區(qū)也是我當(dāng)日看得比較高的一個(gè)。 手邊買房數(shù)據(jù)顯示，慧園只掛牌了6套房源，成交均價(jià)63306元/㎡。就在5月，慧園還成交了一套148㎡房源，單價(jià)高達(dá)72211元/㎡。
04悅西臺(tái)：戶型是亮點(diǎn)，適合剛改家庭
緊接著，我們來到了
景瑞悅西臺(tái)。
淺黃色真石漆外立面，看著較為普通。小區(qū)2018年交付，因此外立面脫落等情況暫時(shí)還沒看到。不過，小
區(qū)已經(jīng)有業(yè)主包好了陽臺(tái)。龍湖物業(yè)，小區(qū)的管理和衛(wèi)生是沒話說的。 小區(qū)不大，總有只有3幢高層，沿馬路，另外全都是洋房。由于是高低配設(shè)計(jì)，高層部分公共空間被擠壓了一部分。小區(qū)大門前有水池景觀，園區(qū)內(nèi)景觀配套比較簡單。
三幢高層全部是兩梯四戶，一樓沒有架空層，入戶大堂沒有做特別高大上的設(shè)計(jì)，層高也比較矮。 高層房源全部設(shè)計(jì)了89㎡，適合剛需和剛改家庭。戶型是個(gè)亮點(diǎn)，得房率很高。 我看到的第一套房子是22樓中間套，掛牌價(jià)678萬。
全明戶型，三房兩衛(wèi)，三開間朝南，主臥超級(jí)大，客廳和次臥相連一個(gè)雙陽臺(tái)，采光非常好。 開發(fā)商精裝，業(yè)主當(dāng)時(shí)還買了加裝包，室內(nèi)配置了中央空調(diào)、墻紙、玄關(guān)柜、廚房三件套、玄關(guān)柜等。
第二套房源，也是中間套，戶型與之前一套基本一致，中樓層，掛牌價(jià)630萬。裝修比第一套稍微簡單一些。 景瑞悅西臺(tái)目前車位大概30-35萬一個(gè)。 手邊找房數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)成交量并不高。從3月到現(xiàn)在，只成交了2套：一套總價(jià)500萬，單價(jià)55941元/㎡；另一套總價(jià)450萬，單價(jià)50465元/㎡。
05尚景國際：戶型得房率高+享河景
隨后，我們又來到了天陽尚景國際。 區(qū)別于其他小區(qū)，尚景國際的景觀資源相對(duì)豐富，沿河布局，部分房源享一線河景。 尚景國際由7幢高層和1棟商業(yè)組成，整體排布比較緊湊。好在，樓幢錯(cuò)落排布，增加了采光面積。
外立面采用的是黃色真石漆，基本還沒發(fā)現(xiàn)脫落的情況。
小區(qū)也做了人車分流，路面干凈整潔。園區(qū)景觀設(shè)計(jì)比較簡單，以綠植為主，搭配小亭子、兒童滑滑梯等。
梯戶比為兩梯四戶。2017年毛坯交付，有部分房源已經(jīng)滿5年。
天陽是做戶型的專家，尚景國際的戶型得房率還不錯(cuò)。 第一套房源，建筑面積約93㎡夾邊套，報(bào)價(jià)730萬，滿五唯一，只需另外支付契稅。
房東非常誠心，還價(jià)15萬不成問題。 93㎡設(shè)計(jì)了三房兩衛(wèi)，兩房朝南，每個(gè)房間都比較寬敞。唯一不足的是，由于房源位于4樓，采光受到一定影響。 室內(nèi)貼了墻紙，有中央空調(diào)、玄關(guān)柜、陽臺(tái)柜等，客廳用的是地磚，臥室用的是地板，整體裝修相對(duì)簡潔。
第二套位于中樓層，約127㎡，報(bào)價(jià)1060萬。四房兩衛(wèi)一儲(chǔ)藏室，兩房朝南�？吹贸鰜�，裝修也花了一些心思。 手邊買房數(shù)據(jù)顯示，尚景國際簽約均價(jià)64391元/㎡。從3月到現(xiàn)在，尚景國際成交了3套，最高單價(jià)為74860元/㎡，是一套90㎡房源。
06西江月：園林景觀好+精裝交付
最后一站是碧桂園·西江月。 外立面顏色上，西江月和天陽尚景國際有些類似。一二層采用的是石材干掛，三層以上用的都是米黃色真石漆。 碧桂園自己的物業(yè)，也比較負(fù)責(zé)。
進(jìn)小區(qū)看房之前，中介小哥需要先去物業(yè)那里申請(qǐng)。 小區(qū)不大，規(guī)劃了7幢高層，高低搭配，采光還可以。 麻雀雖小，五臟俱全。園區(qū)景觀有設(shè)計(jì)感，有“小橋流水”之感。一層架空，有簡單的娛樂配套設(shè)施。
兩梯兩戶，入戶大廳雖然不大，但比較高，而且有大型的吊燈增加美觀性。 這個(gè)小區(qū)我只看了一套房，約130㎡，報(bào)價(jià)870萬。
據(jù)中介小哥透露，應(yīng)該還有5-10萬可以談。 這套房源是經(jīng)典的四葉草戶型，四房兩衛(wèi)，四個(gè)房間位于四個(gè)角，私密性較好。全明戶型，三開間朝南，客廳帶陽臺(tái)，主臥帶衣帽間。 開發(fā)商精裝修，有地暖、中央空調(diào)，衣帽間的衣柜已經(jīng)做好，廚房是灶臺(tái)、油煙機(jī)、消毒柜三件套，全屋墻紙，客廳地面采用的是地磚，臥室用的是地板。做工質(zhì)量一般，墻紙、地磚都已有細(xì)小的損壞。
房源位于3樓，采光受到了一些影響。
另外，西江月一個(gè)車位大概在35-40萬之間。 手邊找房數(shù)據(jù)顯示，西江月今年以來只成交了一套：建筑面積約130㎡，總價(jià)650萬，單價(jià)50081元/㎡。
06二手房選房建議
整體來看，這5個(gè)小區(qū)各有優(yōu)缺點(diǎn)，大家可以根據(jù)不同的需求點(diǎn)選擇不同的房源。 從園區(qū)品質(zhì)來說，慧園＞萬家花城＞西江月＞景瑞悅西臺(tái)≈天陽尚景國際。
慧園的外立面和園區(qū)打造，最是用心。萬家花城園區(qū)打造上沒話說，但由于交付時(shí)間比較久，外立面上略有欠缺。 西江月、景瑞悅西臺(tái)、天陽尚景國際都用的是真石漆，其中西江月的園區(qū)更精致。 從戶型角度來說，剛改家庭，只考慮小戶型的話，可以選擇悅西臺(tái)、天陽尚景國際；考慮大戶型的話，天陽尚景國際＞西江月＞萬家花城＞慧園。
如果考慮地鐵因素，萬家花城＞天陽尚景國際＞西江月≈慧園≈悅西臺(tái)。 萬家花城邊上就是萍水街地鐵站，天陽尚景國際距離和睦站大概200米，西江月、悅西臺(tái)、慧園離地鐵站都有一小段距離，直線大概在600-800米之間。
如果要選學(xué)區(qū)，天陽尚景國際＞西江月=慧園=萬家花城=悅西臺(tái)。 天陽尚景國際學(xué)區(qū)是杭州育才登云小學(xué)，對(duì)應(yīng)初中是杭師大文暉實(shí)驗(yàn)學(xué)校；而西江月、慧園、萬家花城、悅西臺(tái)學(xué)區(qū)都是大關(guān)小學(xué)申花校區(qū)，對(duì)應(yīng)初中是華東師范大學(xué)附屬中學(xué)。
從投資角度來看，我的排序是：天陽尚景國際＞慧園＞萬家花城≈西江月≈悅西臺(tái)。 天陽尚景國際有學(xué)區(qū)加持，未來溢價(jià)能力更好；慧園靠產(chǎn)品取勝，無論是園區(qū)、外立面、物業(yè)，都非常硬核。
當(dāng)然，就目前申花的二手房價(jià)來看，短期投資還是不建議了。 有耐心、不急著住的購房者，可以等等新房。目前，申花還有濱融府、天璽二期、春月杭寧府在售，價(jià)格比二手房價(jià)友好很多。 雖然從之前的中簽率來看，這些盤熱度必定極高。但，夢(mèng)想總是要有的，萬一實(shí)現(xiàn)了呢？
