| PART 1 |
今年以來(lái)，杭州新房搖號(hào)熱度快速下行，新房的好搖、好買程度出乎許多購(gòu)房者、以及從業(yè)人員意料，即使是超級(jí)紅盤，整體熱度也明顯遜于預(yù)期。
如IFC、杭珹未來(lái)中心，較低的搖號(hào)總?cè)藬?shù)、和較高的棄選率皆出乎預(yù)料。
粉盤就更顯慘淡一些，性價(jià)比稍差的粉盤已經(jīng)接近隨搖隨買，遠(yuǎn)郊板塊則近乎躺平，富陽(yáng)、臨安，乃至城區(qū)邊緣板塊都陸續(xù)面臨流搖、滯銷，送車、打折等營(yíng)銷手法再次出現(xiàn)在杭州新房市場(chǎng)。
但就算如此，有一個(gè)購(gòu)房群體在今年卻面臨著“優(yōu)質(zhì)新房”近乎無(wú)房可搖的境地，那就是200萬(wàn)級(jí)的門檻剛需。
門檻剛需之所以“無(wú)好新房可搖”，原因是多方面的，但主要有三。
其一：杭州土地出讓中涉門檻剛需的宅地過少，主要集中在富陽(yáng)、臨安、大江東、臨平山北和所前、衙前等遠(yuǎn)郊，且絕對(duì)數(shù)量并不算多。
其二：土地限價(jià)的逐步提升，在很大程度上整體拔高了杭州門檻剛需的上車線，一兩年前，杭州繞城一圈還存在數(shù)量較為可觀的兩萬(wàn)級(jí)宅地出讓，但近期以來(lái)，近郊門檻奔著3萬(wàn)級(jí)邁進(jìn)，兩萬(wàn)級(jí)新房正在快速遠(yuǎn)郊化。
其三：新房戶型起步面積迅速擴(kuò)大，小三房面積從89方到100方、再到110方快速演變著，即使限價(jià)不提升，門檻剛需的實(shí)際購(gòu)房成本提升幅度也不小于15%。
更少的優(yōu)質(zhì)剛需宅地供應(yīng)，
更高的限價(jià)，以及新房門檻戶型的
擴(kuò)大化，必然整體抬升城市門檻，那么剛需的優(yōu)質(zhì)新房選項(xiàng)減少也就絲毫不意外。
這是目前市場(chǎng)趨勢(shì)下的必然結(jié)果。
這也就是為什么今年以來(lái)，剛需想要上車、甚至搖一個(gè)綜合性價(jià)比稍好的新房，預(yù)算得一拔再拔的真實(shí)原因，曾經(jīng)200萬(wàn)可以看遍全城剛需新房的市場(chǎng)環(huán)境已成幻影。
但近期，門檻剛需可能即將引來(lái)一個(gè)歷史性的驚喜——閑林幾個(gè)捂盤項(xiàng)目有望密集入市。
| PART 2 |
在此我需要再次糾正，曾經(jīng)在杭州樓市大規(guī)模傳播的一個(gè)市場(chǎng)觀點(diǎn)——閑林萬(wàn)年坑。
只有將這個(gè)觀點(diǎn)糾正，正確理順閑林新房的價(jià)值邏輯，你才能懂得為什么我將閑林幾個(gè)捂盤項(xiàng)目認(rèn)定為門檻剛需的歷史性驚喜。
閑林萬(wàn)年坑這個(gè)觀點(diǎn)在一定程度上并沒有錯(cuò)，只是它過時(shí)了，不符合現(xiàn)階段閑林的真實(shí)價(jià)值底色。
之所以閑林萬(wàn)年坑在杭州有著這樣一個(gè)不堪的代稱，顯然是經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn)，
早期買入閑林的購(gòu)房者普遍被閑林早中期的市場(chǎng)表現(xiàn)
坑慘了。
在千禧年后，閑林拉開了板塊開發(fā)的腳步，而開發(fā)早中期四五千的新房?jī)r(jià)格，到2016年初到達(dá)一萬(wàn)左右，閑林用了超過十年的時(shí)間。同期，濱江房?jī)r(jià)則從六七千邁向了三四萬(wàn)，乃至五六萬(wàn)，兩者之間的差距被急劇放大。
當(dāng)然拿閑林和濱江比較稍顯極端，但就算拿同期開發(fā)的多數(shù)其他板塊，閑林的市場(chǎng)表現(xiàn)也明顯弱于大盤的走勢(shì)。
國(guó)人財(cái)富又集中在房產(chǎn)之上，嚴(yán)重跑輸大勢(shì)的表現(xiàn)怎能不讓早期買入閑林的購(gòu)房者悔恨、傷心呢？久而久之，閑林萬(wàn)年坑也就形成了牢固的市場(chǎng)共識(shí)。
這類經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)、深入人心的市場(chǎng)共識(shí)很難被打破，需要后期翻身式的市場(chǎng)表現(xiàn)才能充分扭轉(zhuǎn)之，但顯然這是極其困難的。
究其根源，中早期閑林是吃了城市發(fā)展和地理區(qū)位的虧。
攤開杭州地圖，武林、文教、黃龍、湖濱、以及后續(xù)升格為城市新中心的錢新、濱江，閑林幾乎是
哪一個(gè)都不靠，西溪濕地的阻隔，又使得閑林穿過群山和北側(cè)大片的濕地，成為一個(gè)近似
主城居住飛地的存在。
城市斷層在閑林與核心城區(qū)之間體現(xiàn)的淋漓盡致，而具有穿越湖山能力的只有強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群，早期的閑林及周邊與產(chǎn)業(yè)卻沒有絲毫聯(lián)系，于是城市斷層以及主城飛地的現(xiàn)實(shí)在很大程度上就鎖死了閑林的上限，假如杭州持續(xù)向東、跨江發(fā)展，閑林必將萬(wàn)年坑。
同期開發(fā)的其他板塊呢？
濱江不用多說(shuō)，如今已自成一體，完成郊區(qū)到城市中心的蝶變，錢塘江上陸續(xù)打通的密集跨江通道還能使濱江承接巨量的主城需求溢出，城市界面的國(guó)際化，則進(jìn)一步攏聚全城改善需求導(dǎo)入。
城北與城西、拱墅中心區(qū)域無(wú)縫銜接，自身也穩(wěn)步的發(fā)展起屬于自己的產(chǎn)業(yè)帶——西湖科技園（紫金港科技城）、北軟，對(duì)外可承接核心城區(qū)需求外溢，對(duì)內(nèi)則有產(chǎn)業(yè)內(nèi)生需求，多條腿走路，即穩(wěn)又快。
城東雖無(wú)產(chǎn)業(yè)，卻完美遇上了城市中心——錢新的落地和成熟，較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)在承接老城較高階的住房需求轉(zhuǎn)移上也具有優(yōu)勢(shì)。
只有閑林，路阻且長(zhǎng)，又完美的與早中期城市發(fā)展沒有一毛錢聯(lián)系，宅地開發(fā)被某些地域性的房企壟斷，也無(wú)品質(zhì)住宅抱團(tuán)的可能。
如此閑林，只能淪為近遠(yuǎn)郊的剛性居住區(qū)，被區(qū)位和景區(qū)禁錮，無(wú)從翻身。
| PART 3 |
城市發(fā)展就是如此出人意料，未來(lái)科技城、蔣村的
產(chǎn)業(yè)崛起，為閑林帶來(lái)了源源不斷的
產(chǎn)業(yè)剛性需求的導(dǎo)入。
自2015年后，閑林的地緣區(qū)位由此也得到了巨大的改變，由曾經(jīng)的主城近遠(yuǎn)郊剛性居住區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)楹贾?b>第三中心旁的居住區(qū)。
閑林從早中期單純的依托核心主城剛性需求外溢，到逐步以承接未科、蔣村剛性需求為主，主城剛性需求為輔的需求格局。
可以說(shuō)，閑林完成了板塊價(jià)值支撐的全面重塑，不少朋友甚至將其稱之為未科南。
熟悉閑林樓市的朋友一定知道，也正是從2015年開始，閑林房?jī)r(jià)從六七千一路飆升至如今的小3萬(wàn)，部分樓盤如西溪海從1萬(wàn)左右上漲至高點(diǎn)近4萬(wàn)。
縱使如此行情和大環(huán)境有著密不可分的相關(guān)性，但假如沒有未科、蔣村重塑板塊底層價(jià)值，相信
沒有地鐵、單一交通通道的閑林，僅靠核心城區(qū)需求外溢，市場(chǎng)表現(xiàn)或許與臨平山北都將有著可見的差距。
當(dāng)然，底層價(jià)值被重塑后，也不代表閑林可以追勾莊、追市北。
原因在于閑林過早的開發(fā)，成片的低質(zhì)住宅集聚使得閑林很難從剛需居住區(qū)的現(xiàn)實(shí)中逆襲，它只不過由依托主城的剛需居住區(qū)向著依托城西科創(chuàng)大走廊的剛需、剛改居住區(qū)邁進(jìn)。
更多的產(chǎn)業(yè)需求能推動(dòng)閑林的向上，但它的天花板永遠(yuǎn)將被泛濫的剛需樓盤和沒有較高品質(zhì)升級(jí)空間的現(xiàn)實(shí)給封死，尤其是閑林南。
但無(wú)論如何，可買性、性價(jià)比永遠(yuǎn)取決于價(jià)格，這點(diǎn)恰恰是閑林最大的優(yōu)勢(shì)，閑林幾個(gè)捂盤項(xiàng)目被市場(chǎng)所注視，最大的原因也來(lái)自于它的低價(jià)預(yù)期，緊鄰未科反倒是其次。
1.2萬(wàn)的玉屏藍(lán)灣與小3萬(wàn)的二手價(jià)格，1.5萬(wàn)的悅青藍(lán)與3萬(wàn)左右的二手價(jià)格，性價(jià)比不說(shuō)冠絕全城，但在兩三百萬(wàn)級(jí)新房中絕對(duì)是獨(dú)一無(wú)二的。
可惜的是，這批房子可能會(huì)繼續(xù)被封藏，但驚喜的是，它們的兄弟組團(tuán)大概率將在不久后面市，快的話也許一兩個(gè)月內(nèi)。
| PART 4 |
悅青藍(lán)與東海閑湖城玉屏藍(lán)灣尾盤由于是老盤老項(xiàng)目，且有過開盤記錄，根據(jù)杭州新房現(xiàn)行的批價(jià)規(guī)則，這批尾房需要
延續(xù)此前的價(jià)格，與開發(fā)商的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，且房源量不多。
開發(fā)商早期房源也早已收回開發(fā)成本，故捂盤成本極低，一旦在后期得到放松，收益卻是極大的，那么只要開發(fā)商資金鏈沒有問題，短期內(nèi)這批房源幾無(wú)可能拿出來(lái)作為福利派發(fā)。
但由于這兩個(gè)項(xiàng)目都有未領(lǐng)證組團(tuán)，或未開發(fā)地塊，參照新地新價(jià)格，后續(xù)的新組團(tuán)新地塊大概率延續(xù)板塊最新限價(jià)，所以才有近期悅青藍(lán)的后續(xù)組團(tuán)——悅汀藍(lán)，玉屏藍(lán)灣后閑湖城新地塊——錦繡灣開盤的消息。
今天我就帶大家來(lái)看看這兩個(gè)新組團(tuán)的具體情況，先來(lái)看看個(gè)人認(rèn)為可買性更好的悅汀藍(lán)。
悅汀藍(lán)在悅青藍(lán)銷售階段本共用樓盤案名，統(tǒng)一對(duì)外為悅青藍(lán)，分為南北地塊，先期開盤的是北地塊，共四幢住宅樓，已售罄三幢，僅剩一幢2號(hào)樓待售，也就是市場(chǎng)關(guān)注度極高的那批房源。
或許是為了新地塊更好的辨識(shí)度，和價(jià)格審批的便利性，南地塊如今被命名為悅汀藍(lán)。
悅汀藍(lán)由于本質(zhì)上也是捂盤項(xiàng)目，開發(fā)商前期也不缺資金，經(jīng)過幾年的建設(shè)目前已是現(xiàn)房狀態(tài)，園區(qū)景觀也早已完成，只待正式推向市場(chǎng)。
樓盤由七幢住宅樓組成，整體呈泛圍合式的布局，全高層設(shè)置。
北側(cè)為林溪閑庭小區(qū)，再北側(cè)則是
悅青藍(lán)，南側(cè)為悅汀藍(lán)的后續(xù)新組團(tuán)，目前在建中，體量并不算大，大致
三五幢多層住宅，且沿西側(cè)主干道，整體可買性
稍差于悅汀藍(lán)。
東側(cè)為西市街以及板塊內(nèi)的商業(yè)休閑地標(biāo)——
閑林老街，夜間人氣頗高，是周邊的
熱力中心，簡(jiǎn)單的生活休閑配套都可以得到補(bǔ)充。
再往東一些，可以看到閑林的超級(jí)大盤東海閑湖城，與悅青藍(lán)同屬捂盤小王子的玉屏藍(lán)灣便在閑湖的西側(cè)，有一線閑湖景觀，還能依稀看見本文另一個(gè)主角——錦繡灣和閑湖城在建的西北地塊。
樓盤向西，一街之隔為與悅汀藍(lán)同屬一家開發(fā)商開發(fā)的新時(shí)代城市家園，以及目前閑林老鎮(zhèn)中心的標(biāo)桿樓盤——
賢林信步，目前掛牌價(jià)在
3萬(wàn)出頭。西南側(cè)閑林中路以及閑富中路交匯處大概率則會(huì)落地一個(gè)規(guī)劃
13號(hào)線站點(diǎn)。樓盤目前具體戶型圖還未對(duì)外，根據(jù)銷售口徑，戶型面積段在67-128方，其中以中小戶型為主，大戶型只有中間的6號(hào)樓才有，大戶型面積為約128方。
前文我之所以稱悅汀藍(lán)更具購(gòu)買價(jià)值，核心原因就在其戶型，主力戶型以82方三房至89方三房為主，相較于如今動(dòng)輒105方以上的三房戶型，悅汀藍(lán)戶型面積可控，總價(jià)預(yù)計(jì)大概率也非常討喜。
按照最新的眾安閑林地塊反推，2.41萬(wàn)的精裝高層限價(jià)，扣除精裝部分，悅汀藍(lán)的毛坯單價(jià)應(yīng)該會(huì)在2.1萬(wàn)至2.15萬(wàn)之間，最高不會(huì)超過2.2萬(wàn)，也就意味著，悅汀藍(lán)的三房門檻總價(jià)大致只需170萬(wàn)左右。
無(wú)論相較于周邊同品質(zhì)單價(jià)3萬(wàn)左右、總價(jià)250萬(wàn)以上的二手房，還是全城范圍內(nèi)的門檻剛需新房，悅汀藍(lán)都是極具可買性的。
更重要的是，悅汀藍(lán)由于是早期公示建設(shè)的樓盤，戶型格局和得房率大概率會(huì)延續(xù)早期
高得房率的特性，87方戶型空間表現(xiàn)很有可能不會(huì)差于當(dāng)前主流的105方三房戶型。
同時(shí)，悅汀藍(lán)還有一批67方戶型，按照2.1萬(wàn)的毛坯限價(jià)，總價(jià)有望控制在140萬(wàn)以下，對(duì)于預(yù)算拮據(jù)、且收入預(yù)期增長(zhǎng)有限的購(gòu)房者無(wú)疑是一個(gè)彩蛋，建議多關(guān)注。
接下來(lái)再來(lái)看下閑湖城新組團(tuán)——錦繡灣。
| PART 5 |
錦繡灣為閑湖城的最新組團(tuán)，位于閑湖的北側(cè)，由于閑湖城最大的賣點(diǎn)是閑湖景觀和大盤的環(huán)境，南鄰閑湖的錦繡灣在景觀資源上無(wú)疑是整盤的精髓，更甚于側(cè)看閑湖的玉屏藍(lán)灣。
與錦繡灣處于同期建設(shè)的還有閑湖城低密組團(tuán)最佳的
琥珀灣，西面直臨閑湖，以及閑湖城西北組團(tuán)，同樣南鄰閑湖。
錦繡灣目前的建設(shè)進(jìn)度最快，立面基本完成，風(fēng)格與前期的其他高層組團(tuán)幾乎一致，從航拍圖還可以清晰的看到遠(yuǎn)處的未科核心區(qū)。
根據(jù)銷售口徑，錦繡灣戶型面積為103方至169方，主力戶型以103方戶型和137方戶型為主，另外還有一幢面積為169方的純大面積戶型樓幢，位于錦繡灣的中間。
有南鄰一線湖景的加持，錦繡灣的外部條件在閑林的諸多樓盤中都算較為頂尖，但參照沙盤和玉屏藍(lán)灣、山景灣的內(nèi)部較為
普通的景觀呈現(xiàn)，錦繡灣的內(nèi)部景觀能否達(dá)到早期組團(tuán)印象灣、紅樹灣的高水平有較強(qiáng)的
不確定性。錦繡灣的小戶型103方面積也更貼近時(shí)代，且大概率是三開間朝南北側(cè)有連廊的中間套小三房，得房率預(yù)計(jì)和悅汀藍(lán)87方戶型沒有太大差異。
根據(jù)眾安地塊標(biāo)定的板塊限價(jià)反推，錦繡灣的毛坯限價(jià)大概率也在2.1萬(wàn)出頭，那么簡(jiǎn)單計(jì)算，錦繡灣的門檻總價(jià)會(huì)在215萬(wàn)左右，接近220萬(wàn)。
相較于印象灣小三房260萬(wàn)上下的二手掛牌價(jià)，倒掛不算太大，但依舊有，屬于性價(jià)比之選，與悅汀藍(lán)卻有差距。
大戶型過大的設(shè)定，將總價(jià)推至300萬(wàn)的級(jí)別，性價(jià)比相較于小戶型進(jìn)一步降低，但300萬(wàn)買大四房湖景房的條件下，可買性總體仍在。
畢竟這個(gè)總價(jià)甚至都買不到西溪海等閑林北的小三房。
眾安地塊位于閑湖城華景灣的東側(cè)，不久前已正式公示，目前正在進(jìn)行樁基工程施工，預(yù)計(jì)最快
下半年晚些、或年底才能正式面市。
根據(jù)公示資料，眾安地塊商品房可售套數(shù)約980套，戶型從108方到138方，其中108方三房為主力戶型，占比達(dá)52%，128方、138方四房戶型占比約48%。另外還有100套公租房配置。
主力108方戶型格局目前不得而知，但從公示圖上可以加以猜測(cè)，北側(cè)無(wú)連廊及11層小高層較高的得房率支持下，該戶型大概率為一梯兩戶的類三葉草戶型，根據(jù)限價(jià)反推，總價(jià)大致在260萬(wàn)上下。
地塊沿閑林中路不遠(yuǎn)處還有概率能落地規(guī)劃13號(hào)線站點(diǎn)。
| PART 6 |
從可買性出發(fā)，閑林幾個(gè)待上市的捂盤新組團(tuán)、新樓盤在全城
同單價(jià)、總價(jià)段內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是
悅汀藍(lán)。樓盤所在的板塊價(jià)值+具體價(jià)格是衡量一個(gè)樓盤是否具有可買性的絕對(duì)要素。
正如我前文所述，在未科、蔣村為核心的城西科創(chuàng)大走廊產(chǎn)業(yè)帶重塑下，閑林的板塊已由依托主城的純剛需居住區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘凶顝?qiáng)產(chǎn)業(yè)極、新中心旁的剛需、剛改居住區(qū)。
橫向?qū)Ρ热峭瑑r(jià)位剛需板塊，有且只有閑林具備這樣的地緣發(fā)展、產(chǎn)業(yè)需求外溢優(yōu)勢(shì)，其他剛需板塊莫不是近郊、遠(yuǎn)郊剛需居住板塊，只能依靠核心城區(qū)需求外溢，天花板通常較低。
這也是為什么，我常說(shuō)，閑林是“剛需板塊之王”，尤其是剛需新房之王的原因所在，中早期的閑林確實(shí)是萬(wàn)年坑，但現(xiàn)在可真的不是。
回看悅汀藍(lán)、錦繡灣兩個(gè)新盤，地處閑林南中心區(qū)域，雖無(wú)力承接城西科創(chuàng)大走廊改善需求，但在核心區(qū)的價(jià)格帶動(dòng)下，板塊下限必然高于普通剛需板塊。
脫離價(jià)格談價(jià)值無(wú)異于耍流氓，2.1萬(wàn)的毛坯限價(jià)縱向?qū)Ρ戎苓?b>次新3萬(wàn)上下的價(jià)格，大幾千甚至近萬(wàn)元的價(jià)差支撐下，悅汀藍(lán)可以說(shuō)是杭州
同價(jià)格段新房的
性價(jià)比之巔。錦繡灣雖受得房率和較大的門檻戶型影響，相較于悅汀藍(lán)的可買性稍有差距，但仍不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)剛需上車選項(xiàng)。
在更低的預(yù)期倒掛收益下，天然的短投勸退特性，必然使得錦繡灣相較于悅汀藍(lán)更吻合真剛性需求更急切、更明確的搖中訴求。
至于眾安地塊，門檻戶型高至260萬(wàn)的預(yù)期總價(jià)，相比兩個(gè)捂盤項(xiàng)目可買性稍低一些，畢竟閑林從底層上看，它還是一個(gè)偏剛需的板塊，對(duì)總價(jià)敏感度較高，而居住舒適度并不是剛需的第一需求，低門檻、高功能性才是剛需除板塊預(yù)期之外的第一需求，在這點(diǎn)上，眾安項(xiàng)目稍顯吃虧。
但眾安項(xiàng)目也有屬于它的優(yōu)勢(shì)所在，精裝，更貼近時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)定，綜合品質(zhì)上大概率勝過悅汀藍(lán)及錦繡灣。
260萬(wàn)的總價(jià)，以未科為核心的大城西范圍內(nèi)可選余地并不大，憑借自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及大區(qū)域同價(jià)位市場(chǎng)供給緊缺的環(huán)境下，門檻戶型去化沒有問題，大戶型走完不難，受歡迎程度自然低一些，這點(diǎn)與閑湖城大戶型會(huì)趨于一致。
當(dāng)然，假如眾安能夠從品質(zhì)上突破，拿出一個(gè)具有區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿的產(chǎn)品，加之遠(yuǎn)期地鐵預(yù)期，在未科核心區(qū)品質(zhì)樓盤不足的特殊市場(chǎng)環(huán)境下，也能在一定程度上繼續(xù)拔高價(jià)值，對(duì)沖新房較高門檻發(fā)行價(jià)，拉高可買性預(yù)期，復(fù)刻江南府、未來(lái)海、梧桐郡的路徑。
對(duì)于購(gòu)房者而言，這就意味著“賭”一把。
字體顏色
閑林三兄弟，不完美，但于剛需，它們絕對(duì)是
白月光。 朋友們，沖吧！
來(lái)源：杭州房叔
