杭珹一次比一次“好搖”，未科投資客驚嚇了一跳？

剛剛加推的杭珹未來中心，雖然依然限售，但社保要求卻大大降低，人才入圍18個月，無房家庭94個月，普通家庭58個月。

要知道，第一次開盤，人才31個月、無房家庭179個月、普通家庭193個月；第二次開盤，人才33個月、無房家庭166個月、普通家庭195個月。

杭珹未來中心第二次開盤時，280套房源，選房到500號，一些1/2樓房源被多人棄選。

為什么杭珹未來中心發(fā)生微妙變化？

我認為，要把視角放至整個未科行情。

隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)裁員，及梧桐郡、西溪公館、華夏四季等盤掛牌量增多、成交價下降，短期未科二手房壓力明顯，會不會反復(fù)上演“掛牌量上升-掛牌價下調(diào)-成交價踩踏”，誰敢拍胸脯保證？

再加上未科次新房，一套比一套便宜的成交消息，四處傳播。對投資客的心態(tài)，必然會有循序漸進的影響。

未來悅一套140方，2樓，最終780萬帶車位成交。去掉車位價格，裸房價約5.3萬/㎡。 華夏四季掛牌價僅5-5.5萬/㎡，成交價可以談到5萬以下，洋房也就5萬出頭。 交付一年的西溪公館，二手房價已經(jīng)徘徊在4萬/㎡上下。

不像未科的自住需求，投資客對一二手房倒掛，極其敏感。尤其在今年這樣的經(jīng)濟環(huán)境之下，任何風(fēng)吹草動，都會導(dǎo)致他們做出完全相反的決策。

精于計算的投資客，還會算什么呢？ 最關(guān)鍵還是得房率。 像杭珹未來中心，119方三房兩衛(wèi)，實際使用面積和未來悅89方差不多，整體得房率比未科三兄弟、華夏四季等前期的紅盤，完全是兩個時代的產(chǎn)品。 以下是杭珹119方和未來悅89方，有種傻傻分不清的感覺。

從戶型圖來看，杭珹未來中心119方和未來悅89方設(shè)計幾乎是一模一樣的。 杭珹未來中心119方，限價36100元/㎡，總價428.5萬，相當(dāng)于單價4.83元/㎡買未來悅89方。 再算上等到交付2-3年、限售5年，等到可以上市賣房時，算上時間、資金成本，還會有預(yù)期一樣的高收益嗎？時間和人心，從來都是投資最大的天敵。

對于杭珹來講，房價上漲時，什么都不是問題，未來悅們分分鐘帶領(lǐng)你一起跳漲，但處于房價下跌時，未來悅們一定翻臉、單憑得房率就能碾壓、踩低你。

所以，就算搖中了，會不會也就賺個“蚊子肉”，還賺得很艱難？

當(dāng)然，我們說杭珹未來中心一次比一次“好搖”，實際上還是很難搖。

百分百能入圍的頂格社保，都一次次充當(dāng)搖號炮灰、陪跑。更何況是沒有社保優(yōu)勢的搖號選手，被以往的高門檻嚇退了心情，更不愿意次次陪跑，浪費時間和凍資成本。
03

從長遠看，未科還有一個“不確定”，那就是云城新房供應(yīng)。

云城已有2宗地塊出讓。杭騰未來社區(qū)被龍湖-浙江交投聯(lián)合拿下，規(guī)劃32幢高層住宅，整體竣工在2024年。另一宗地塊，地上建筑體量10.3萬㎡，被濱江拿下，同樣限價36100元/㎡。

杭騰未來社區(qū)，光這個項目，預(yù)計就有3600套房源。濱江集團拿下的這塊地，按套均100方計算，也大概有1000套左右。

根據(jù)規(guī)劃，云城居住面積約1500萬㎡，預(yù)計可滿足40萬人口的職住需求。按照套均100㎡來算，云城將供應(yīng)15萬套房源。

不甘心接盤未科高價二手房，搖不到未科紅盤，這不馬上就多一個龐大選項嗎？

04

未科少一點投資客，未必是壞事。

看看我身邊這些自住的朋友們，真心希望投資客能少一點。

有一位朋友工作在未科，已在未科搖號3年多，拿到人才房票也已經(jīng)2年了，高價二手房接盤不起，只想搖新房。所以屢戰(zhàn)屢敗，也一直堅持搖號。

另一位朋友，一直跟父母住在城西，自己是社保幼子，只能拿父母頂格房票參與未科一次又一次的搖號。

對于投資客而言，杭珹未來中心這次有房戶58個月社保，也許輕輕地嚇了一跳，但對于自住需求，還遠遠不夠呢。再說了，下一次搖號，許多人看著這次的低社保要求，又重新沖進去搖號了。

說實話，投資客也大可不必。

未科二手房昏昏沉沉，并非是獨有現(xiàn)象，而是杭州樓市共性。去看看奧體、申花、江河匯，倒掛都在縮小，打新賺錢的空間都在壓縮。但縱觀整個杭州各個板塊，未科難道就已經(jīng)掉出第一梯隊了？

面對這樣的未科，你就會轉(zhuǎn)身不愛了嗎？