近日，國家統(tǒng)計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，在全國70城中，有62城4月新房房價環(huán)比上漲，重慶漲幅最高，較3月環(huán)比上漲1.4%。而在二手房方面，漲幅略有收窄，但是整體也還在漲。
簡而言之，新房、二手房都在漲，只是漲多漲少的區(qū)別。
今年的樓市調(diào)控，有點多。 前有深圳出臺二手房指導價，強行降低市場熱度。 后有北京集中供地實施“房地聯(lián)動、一地一策”，對每一宗地的拍賣都進行了限制，保證了土拍的低溢價率。
其他熱點城市的調(diào)控更是不間斷，廣州、上海嚴查經(jīng)營貸，杭州、成都將法拍房納入限購陣營，合肥將人才購房限制在35周歲以下，不斷加碼樓市。 然而，在如此重壓之下，樓市的發(fā)展勢頭還是比想象要強勁得多。5月17日，國家統(tǒng)計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅略有擴大，二手住宅環(huán)比漲幅變動不大。
一句話，全線普漲。
咱們先來看4個一線城市，在近期，這幾個城市簡直就是“活靶子”，也是樓市調(diào)控中的“重點對象”。然而從房價趨勢來看，調(diào)控或許不盡人意，4個一線城市的新房漲幅依舊，只是二手房的漲幅略有放緩。 以新房為例，4個一線城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，其中廣州以1.1%領漲一線；而在二手住宅方面，4個一線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅較上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海、廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
深圳樓市的“止?jié)q”，跟近期深圳的調(diào)控升級、嚴查違規(guī)，乃至上調(diào)利率都是脫不開干系的。今年春節(jié)前，深圳官方出臺了二手房指導價，并要求銀行按照指導價發(fā)放房貸。值得注意的是，熱門地區(qū)的指導價普遍低于成交價。 這種做法，等同于變相給熱門區(qū)域提了首付比例，增大了購房者的上車壓力。另外，深圳在近期上調(diào)了房貸利率，也進一步給樓市降了溫。
深圳在高壓之下，才堪堪止住了二手房的漲勢。而從大數(shù)據(jù)來看，樓市的熱度早已從一線城市向二三線城市蔓延—— 31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。
熱點城市的二手房漲幅仍然較大，并不完全被調(diào)控限制，甚至有越控越漲的趨勢。而漲幅較大的區(qū)域，主要集中在熱點城市、都市圈內(nèi)三四線城市、棚改滯后城市。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，造成這種現(xiàn)象一方面是前期明顯上漲導致，另一方面也體現(xiàn)出調(diào)控政策對二手房著力難度大。再加上熱點城市二手房價格上漲壓力仍較大，部分熱點城市前期限售政策到期，去年下半年以來市場熱度高，新房庫存低，需求轉向二手房市場，導致新房和二手房價格上漲輪動的局面仍然存在。
現(xiàn)在的形勢，跟2016年有點兒像。 咱們先來回顧一下2016年的形勢，2016年的樓市也是在調(diào)控中拉開的序幕，然而觀望情緒并沒有持續(xù)多久，便被接下來的土拍打亂了節(jié)奏，伴隨著各地“地王”的橫空出世，原本趨于平穩(wěn)的形勢開始逆轉，樓市重現(xiàn)瘋狂。
而在最近，伴隨著集中土拍的帷幕逐漸拉開，我們似乎看到了相同的因子—— 4月26日，廣州大灣區(qū)核心區(qū)域之一的南沙慶盛樞紐地塊最后被招商以總價41.31億元拿下，溢價率達35.84%；4月28日，保利以25億元競得重慶市兩江新區(qū)兩路組團C標準分區(qū)168畝純居住用地，樓面價15711元/㎡，溢價率83.2%；5月13日，深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司以總價69億元競得南山區(qū)西麗街道地塊，樓面價為23650元/㎡，溢價率為44.96%。
在高溢價的背后，是樓市的熱度經(jīng)久不退。重慶、杭州、無錫等地的土地市場熱度空前，在剛剛結束的第一輪集中供地中，杭州超過七成的地塊溢價率觸頂，而重慶近半地塊的溢價率超過50%。
樓市的熱度還在延續(xù)，與此同時，調(diào)控也在步步緊逼——5月13日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會印發(fā)了《關于進一步規(guī)范我市二手住房掛牌價格發(fā)布工作的通知》（以下簡稱：《通知》），內(nèi)文提到，要進一步規(guī)范二手住房的掛牌價格，下架虛高價格房源。
在政策出爐后，有人去貝殼找房上查詢了成都高房價集中地區(qū)，發(fā)現(xiàn)待出售房源明顯減少。在所展示的有關房源信息中，只剩下地下車位的售價信息，其余房源信息均為空白。類似于金融城、攀成鋼、大源板塊等高價樓盤，正在網(wǎng)上陸續(xù)消失。
這條舉措實在突然，結合此前成都在3月22日發(fā)布的房產(chǎn)新政中提到，將建立二手住房成交價格發(fā)布機制，很多人將其視作成都推出二手房指導價的“前兆”。
在之前的322新政中，成都曾明確提到—— 一是加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經(jīng)紀機構不得受理及對外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格，社會化網(wǎng)絡信息平臺要配合做好技術管控；二是先期重點對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價格，定期在官方網(wǎng)站、微信公眾號及成都住房租賃交易服務平臺發(fā)布，用于指導二手房市場買賣、加強二手房交易管理。
如今看來，成都下架高價房源信息的做法，是符合“加強對二手房掛牌價格的管控”這一條的。但是具體到二手房指導價的落地，估計還有一段時間要走。 畢竟，在此前杭州、合肥等城市也曾因為二手房過熱的問題，下架過高價房源——杭州要求高于市場價15%的房源，房東需要簽署承諾書；合肥也要求眾多中介機構下架單價超過5萬/㎡的房源。
房價，到底還有多少上漲空間？ 關于這個問題，我們或許可以從另一組數(shù)據(jù)進行反推。此前，央行發(fā)布了《2020年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，內(nèi)文指出，我國的居民債務繼續(xù)擴張的空間已經(jīng)非常有限，要高度警惕居民杠桿率過快上升的透支效應和潛在風險。
與此同時，在一定程度上，脫離城市居民可支配收入的房價收入比，也增加了年輕一代的壓力。 簡單地說，居民的負債率已經(jīng)不允許房價繼續(xù)大幅上漲了。 因此，我們也能看到，近來高層對樓市的表態(tài)不斷。近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉(xiāng)建設部、稅務總局召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，引發(fā)市場對房地產(chǎn)稅可能會立法和出臺的關注。 讓住房“去金融化”，或許是未來的大方向！
來源：樓市黃大大
