40℃的立秋，只有樓市在降溫。
樓市進入到下半場，市場的信心卻沒有如預(yù)期般恢復(fù)。除極個別樓盤外，大多數(shù)的項目都去化平平，有的甚至已經(jīng)到了“變相降價”的地步。
蕭山的瀝瑞府就是其中之一。
瀝瑞府位于瓜瀝鎮(zhèn)建設(shè)四路上，去年5月7日，新絲路以39127萬元競得項目地塊，成交樓面價7792元/㎡，自持19%。
按照出讓要求，地塊新建商品住宅的毛坯限價為14500元/㎡，精裝限價則是17000元/㎡。
時隔一年多后，瀝瑞府終于領(lǐng)出了首張預(yù)售證：6幢樓共計213套房源，戶型面積約100-135㎡。
不過，有眼尖的購房者注意到，瀝瑞府批出的是毛坯均價14500元/㎡——相對于精裝限價，便宜了約2500元/㎡。
瀝瑞府這精裝改毛坯的操作，被人稱為打響了新一輪的價格戰(zhàn)。
這兩年，毛坯房在杭州并不多見。
早在2016年，浙江省政府就發(fā)布通知：要求同年10月以后部分出讓的土地，實行全裝修和成品交付，并將精裝修部分納入質(zhì)量驗收。
次年，省政府辦公廳出臺了《關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的實施意見》，在中心城區(qū)大力推廣裝配式建筑和住宅全裝修。
與此同時，在限價的束縛下，開發(fā)商同樣更喜歡做利潤更高精裝房：假設(shè)3500元/㎡的備案裝標，實際成本可能只有2000元/㎡。
1500元/㎡的差價就被開發(fā)商們賺走了。
在政策主導(dǎo)和市場自發(fā)的雙重因素下，精裝如今已是樓市主流。
我粗略地數(shù)了數(shù)，今年1-7月杭州大約發(fā)放了248張預(yù)售證，毛坯預(yù)售證數(shù)量占比大概只有10%。這部分的毛坯房大致分為兩類：
其中，占比最大的是洋房、疊墅、排屋或是合院等低密產(chǎn)品，如星橋的湖印宸山、富陽東洲的首望瀾翠府等，都屬于這一類。
另一類則是位于遠郊小鎮(zhèn)的小眾樓盤，估計90%的人甚至都沒聽說過它們的名字，如臨安於潛的融悅天辰府、浮玉府等。
真正在杭八區(qū)內(nèi)的毛坯高層，其實非常少。
眼下，精裝改毛坯重出江湖，說明一些遠郊板塊的行情，已經(jīng)面臨相當嚴峻的考驗。
瀝瑞府并非杞人憂天。
瀝瑞府的附近就有在售的新盤，三次開盤的房源量和戶型幾乎一模一樣，但中簽率從最初的52%升到89%，最終流搖。
同樣，作為瓜瀝板塊內(nèi)綜合條件最好的之彩城，前三次的登記人數(shù)從去年年底時的795人，一路腰斬至312人和166人；
到今年年中的兩次加推，甚至出現(xiàn)了零登記。
可以看出，瓜瀝雖然是蕭山的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，但由于缺少地鐵和大型的商業(yè)綜合體，基本以當?shù)鼗蛑苓叺鼐壭钥蛻魹橹�，客戶總量比較有限。
每賣出一套房子，客戶就實實在在少掉一個。
更何況，與上述兩個樓盤相比，瀝瑞府的地段要稍遜一些，品牌上同樣沒有明顯的優(yōu)勢，及時“降價”或許還能吸引一波購買力。
在很多購房者意識里，都會有種“買漲不買跌”的心態(tài)：你越是想便宜賣，我偏偏不買。
精裝改毛坯，市場是否會同樣不買賬呢？我們可以看幾個案例：
新街板塊的保利·欣品華庭和中鐵諾德·雅逸府就是明顯的對照。
彼時，欣品華庭率先領(lǐng)出298套房源，高層精裝均價27000元/㎡；雅逸府隨后領(lǐng)出923套房源，高層毛坯均價24000元/㎡。
兩者在登記時間上并無沖突，距離地鐵站都是四五百米；唯一占優(yōu)的是雅逸府交付時間更早。最終，兩者的中簽率分別為93.12%和39.87%。
毛坯贏了。
同樣是位于蕭山的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毛坯均價13600元/㎡的泰悅銀座，四次開盤的平均中簽率只有7.75%；一路之隔，精裝均價16800元/㎡的時光之宸，中簽率則在14-46%之間。
毛坯再勝一局。
當然，影響樓盤銷售有多種可觀或者偶發(fā)因素，但就目前來看，在剛需市場價格的影響還是比較明顯的。
就我個人看來，推行精裝修雖有各個方面的利好，但在限價時代，很多項目的精裝實際上“非常雞肋”，既達不到購房者的要求，后期也容易產(chǎn)生維權(quán)糾紛。
與其如此，不如在一定程度上放開。
相對來說，毛坯房的降低置業(yè)門檻更低，能和精裝樓盤形成差異化競爭；購房者也不必硬著頭皮勉強接受不滿意的精裝。
精裝改毛坯，只是諸多“自救”方法中的一種。在市場不明朗的當下，我們已經(jīng)見識過不少開發(fā)商的“自救措施”。
例如臨安和富陽，就特別流行送車位。
畢竟這兩個地方多以改善產(chǎn)品為主，距離主城又有一些距離，家家?guī)缀醵加熊囄坏男枨�，算是比較實際的促銷手段。
再夸張些，甚至出現(xiàn)全款打折、送車等等。
對于主城的一些項目，就不能如此名目張膽，只能悄悄地加快開盤進度：“不趕早搶收客戶，下半年或許會更難。”
眼下這行情，似乎有點像2018年。
當時，大江東某樓盤的備案價就從16200元/㎡降到了14000元/㎡，背后的原因正是由精裝改成了毛坯，以低價爭取更多客戶；
同個板塊內(nèi)，甚至還有樓盤兩批房源價格差異較大，因此引發(fā)業(yè)主維權(quán)。有人計算，同樣的戶型段，兩批房源的總價相差20-40萬/套。
最終，事件以自愿退房收場。
可以預(yù)見，在不缺供應(yīng)的下半年，價值感強的紅盤們會繼續(xù)瘋狂，但一些庫存較大板塊，或是產(chǎn)品力一般的項目，打折促銷還會頻頻出現(xiàn)。
樓市的分水嶺，會愈發(fā)明顯。
來源：杭州樓市動態(tài)
