01
無需爭辯，下半年杭州樓市的“風(fēng)暴眼”，就在手握8個紅盤的勾莊。
若要為“勾莊時刻”找一個起點，或許就是昨天。
先是上午，星創(chuàng)城10#樓登記結(jié)果出爐，中簽率低至10.82%，差點要拼社保。
到了下午，綠城“海棠三子”的首發(fā)——月映海棠園光速取證。首推320套房源，戶型95-125㎡，均價31200元/㎡。
因為星創(chuàng)城詭異的中簽率，我們不得不重估一下綠城“海棠三子”的打新難度。
02
星創(chuàng)城這次開盤前，大家都準備看它的笑話。
雖然星創(chuàng)城去年一度是大熱紅盤，但今時不同往日，關(guān)注度已完全不同。
首先，整個勾莊下半年7000套天量供應(yīng)，而且多是綠城、濱江和萬科這樣的大品牌。其次，市場情緒和經(jīng)濟景氣度相比去年已一落千丈。
最傷的是，它身為杭州“官方指定熱點盤”，不僅專供無房戶和人才，而且鐵定限售5年。
究竟有多少人會腦回路如此清奇，放著敞開供應(yīng)的濱綠萬不等，非要鉆進星創(chuàng)城的牛角尖？“會流搖吧？”有人預(yù)測。
而且星創(chuàng)城還來了個騷操作，本次加推10#、5#兩幢，一共也就204套房源，還分成了兩張預(yù)售證，登記時間也錯開4天。
于是有文章分析，這是星創(chuàng)為“搖起來”而努力。
不過，事實上這只是個烏龍。星創(chuàng)原本申領(lǐng)的是一張證。只是辦證時發(fā)現(xiàn)，測繪公司錯將5#樓設(shè)備平臺面積算成了陽臺，為修改錯誤只能被迫分成兩批。
這都只是小花絮，關(guān)鍵是，竟然真有900多人來報了名，還包括94名人才！
“要不是最后幾天勸退，可能就要觸發(fā)社保了。”開發(fā)商自己也是懵的。
03
前幾天，我說過，天量新房壓頂下，最近勾莊房東開始“小步快跑離場”。二手房量漲而價跌，一二手倒掛已不足一萬。
倒掛不多、競品多且強大還要限售5年，為什么還這么多人去搖？
連星創(chuàng)的人自己都想不通。
惟一的解釋只能是——勾莊的規(guī)劃前景、生活便利度和性價比太誘人，而星創(chuàng)城2萬9的限價，又比接下來的濱綠萬低2200元/㎡，讓剛需不能自拔。
一套100㎡總價能省22萬，對剛需家庭來說不是小數(shù)字。本次報名的，看來都是真“房住不炒”。
如果連這波開盤潮里“最不熱”的星創(chuàng)城，都只有10.82%中簽率。
那足以說明，隨著偶像光環(huán)耀眼N倍的綠城“海棠三子”敲鑼打鼓地入場，全城人民對勾莊的規(guī)劃前景、城市界面和品質(zhì)高度，又有了一次認知的迭代。
雙地鐵+萬象城，約20萬㎡人工湖，還有330米高地標(biāo)建筑“良渚玉琮”，城北CBD的定位進一步坐實。
隨著這一輪新盤上市，板塊氣質(zhì)也將徹底顛覆。比如綠城的“海棠三子”，一共3062套房源，138㎡以上大戶型就超過1200套，占比近40%。
萬科項目也不遑多讓，據(jù)說在古翠隱秀基礎(chǔ)上，設(shè)計又全面迭代了，產(chǎn)品實在太卷了！
再配上3萬出頭的低價，簡直無敵了。
04
此前，基于下半年7000套天量供應(yīng)和二手房降價跑量的事實，多數(shù)人調(diào)低了對綠城“海棠三子”熱度的預(yù)期。
普遍認為，這是社保幼子和自住家庭的上車良機，炒房客占比不高，剛好能搖起來。
但星創(chuàng)城的中簽率提醒我們，勾莊對自住者的吸引力，可能已超越板塊，對整個城北，甚至全杭州所有2.5萬—4萬的板塊都形成“吸血效應(yīng)”。
本來，勾莊的距離就很近，直線距武林門才8公里，杭州哪個方向過去都很方便。
論位置，它在繞城內(nèi)，比云城、未科2.0、雙浦更靠近傳統(tǒng)市中心；論規(guī)劃能級，它比三墩北、筧橋、下沙勢能更強；論產(chǎn)品，它又比運河新城略勝一籌。
看看勾莊濱綠萬的6個新盤，全都是“定品質(zhì)地塊”。
不僅無自持公租，有3米層高+4米架空層，而且都是公建化外立面，材料以石材/鋁板/玻璃幕墻為主，陽臺還都由開發(fā)統(tǒng)一包好。
綠城的“海棠三子”還全系帶戶外泳池，還有“褶皺街區(qū)”、酒店式主入口、地下室光廳等各種高級配置。
這樣的位置、規(guī)劃和產(chǎn)品，對相近價位的板塊真是降維打擊。
勾莊幾個新盤的規(guī)劃一出，我一位去年搖中運河新城的朋友就十分忐忑：一河之隔，不僅限價比勾莊貴了6800元/㎡，房子還是真石漆+自持。
對杭州所有2.5萬—4萬的板塊而言，今年主要任務(wù)就是“防火防盜防勾莊”。
05
甚至，勾莊與大熱的申花華豐造紙廠一帶，都有一定的競爭關(guān)系。
從華豐造紙廠的杭樾潤府到勾莊的燕語海棠軒，直線也就3.1公里。地鐵10號線只要4站，時長約13分鐘。但華豐造紙廠限價46200元/㎡，貴了1萬5。
開車更快，沿杭行路8—10分鐘就到了。
撇開距離，兩個板塊還有很多相似之處。比如都有雙地鐵，都自帶萬象系列購物中心，開發(fā)商都很大牌。
要論產(chǎn)品力，雖然華豐造紙廠的上限更高（勾莊目前無恒溫泳池），但勾莊幾個新盤的下限卻更高。
最關(guān)鍵的是，兩個板塊總價段還有重合。
杭樾潤府最小戶型是約115㎡三房，總價約530萬，房源占比約38%。星瓚頌錦府最小戶型約108㎡三房，總價500萬左右，房源占比26%。
勾莊的綠城“海棠三子”則規(guī)劃了大量160㎡，總價也是500萬左右。
同樣500萬，在華豐造紙廠只能買到入門級的三房，但到4站外的勾莊卻能一步到位，買到開間超14米、帶約6.9米大方廳+雙套房的“3衛(wèi)大四房”。
還有一個非常現(xiàn)實的考慮——中簽難度。
杭樾潤府首開大手筆推了499套，有房戶社保依然拼到143個月。7000多套敞開供應(yīng)的勾莊，社保幼子和垃圾房票都更容易搖到。
如此巨大誘惑，多少會讓一些申花的自住改善客“見異思遷”。
石祥路并不是天塹，去年同時搖濱融府和運河新城的老杭州人已經(jīng)很多，哪邊能搖到就住哪邊。
從生活便利度看，兩個區(qū)域未來差別非常有限。惟一的“天塹”是勾莊的余杭區(qū)學(xué)籍，目前不能報考主城高中，會勸退有讀書需求的杭州人。
但一方面，并非所有家庭都有讀書需求，另一方面，學(xué)籍問題也可能隨著同城化推進而消弭。
如果真形成“一個勾莊吸半城”的效應(yīng)，那么單是自住家庭的報名數(shù)，就會非常驚人。
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所以，我預(yù)測接下來綠城“海棠三子”中簽不易。
首張預(yù)售證拼社保幾乎是確定的事，如果沒有分流，外加一些人才的偶然性因素，極端情況下甚至可能限售。
3000人報名打底，正常情況下4000多人報名，情緒上頭了能沖6000人。
對杭州樓市而言，勾莊的熱度至關(guān)重要。在江河匯、奧體和望江新城等網(wǎng)紅板塊進入階段性斷供后，杭州樓市急需一個流量擔(dān)當(dāng)，而勾莊再次成了接棒者。
對其它板塊而言，勾莊的“產(chǎn)品力內(nèi)卷”也有一個倒逼效應(yīng)。
那些仗著限價”擺爛“的樓盤，突然就有了危機感：如果連區(qū)位這么熱的綠城、萬科都在產(chǎn)品上這么努力，自己再躺平，客戶說不定就逃光了。
無論杭州的自住還是改善家庭，都要感謝勾莊，感謝綠城萬科的勇猛精進。（勾莊其它新盤暫未公示規(guī)劃）
來源：層樓
