最近在梳理今年的樓市脈絡(luò)，
發(fā)現(xiàn)了兩組有意思的數(shù)據(jù)：
一季度全國居民購房杠桿率環(huán)比下降1.4%，同比下降4%，創(chuàng)下近8年新低；
一季度全國重點城市商品房成交量比2019年同期增長40%，
其中十大城市創(chuàng)下2017 年以來一季度交易量的新高。
北京新房網(wǎng)簽約12820套，逼近2020年上半年總量，是自2014年以來成交量最高的“一季度”。
這就好玩了，成交創(chuàng)歷史新高，杠桿創(chuàng)歷史新低
成交量增加40%，房貸不僅沒有新增反而降了。
大家買房的錢從哪來的呢？
按照以往經(jīng)驗，杠桿率和房子量價走勢的步調(diào)基本一致，今年一季度居然出現(xiàn)了罕見的收口形狀。
下面這張圖是2021年一季度全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)漲幅的走勢圖
一方面，房子量價齊漲，
另一方面，居民購房杠桿率卻明顯下滑。
這是什么邏輯？
買房的錢難道是從天而降？
打開一季度各項貸款數(shù)據(jù)，有兩條線漲勢喜人，一條是中長期消費貸款，另一條是經(jīng)營貸款。
中長期消費貸
新增居民中長期消費貸從16.7%增至22.2%，而代表居民消費的社零指標負增長，消費貸增長并未促進消費增長；
經(jīng)營貸
經(jīng)營貸款增速從11.7%增長至24.3%，但民間投資數(shù)據(jù)疲軟。
消費貸增加5.5%，經(jīng)營貸翻了一倍，沒有去消費，也沒有去投入生產(chǎn)，
所以，最有可能的就是
他們中有很大一部分流進了樓市！
因為利率差存在套利空間！
經(jīng)營貸款利率為3.85-4%左右，比房貸利率5-6%低。
這就不難解釋為什么上層3月份嚴打消費貸、經(jīng)營貸流入樓市了。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏離正常邏輯，說明有人鉆空子了，錢流進了不該去的地方。
于是，公開通報、抽貸、上征信黑名單、嚴查購房首付款等等一系列措施加碼，這樣一來基本堵死了其他貸款流入樓市的口子。
緊接著就是：
貨幣端提高房貸門檻；
政策端調(diào)控加碼；
熱點城市房貸資質(zhì)普遍收緊，主要體現(xiàn)為：
1、提高流水要求
如廣深嚴格要求流水覆蓋率至2倍以上且需與實際收入匹配，不滿足要求者輕則“退單”，重則“拒貸”；
2、征信審核加嚴
杭州、東莞征信有逾期不批貸款，廣深有未結(jié)清經(jīng)營貸、消費貸記錄不批貸款等；
3、延長放款周期
熱點城市商業(yè)項目放款周期明顯長于住宅3-4個月，二手住宅放款周期明顯長于新房1-2個月。
一季度加緊調(diào)控，力度空前，
1月調(diào)控42次；
2月調(diào)控45次；
3月調(diào)控48次。
門縫都塞住了，銷量穩(wěn)一穩(wěn)。
新政周深圳二手房成交量較新政前下降70%，
2021年，一場樓市版貓鼠游戲拉開帷幕，
第一回合：水管跑偏，圍追堵截。
可到了4月，劇情再次反轉(zhuǎn)，
1-4月，全國重點城市住宅銷售面積增長51.1%，商品房銷售額增長68.2%；
4月份單月商品房銷售額高達1.5萬億，是歷史上最好的一個4月份。
歷史上最好的四月是什么鬼？
水管擰緊了，門檻壘高了，市場依然高漲。
4月購房，很大比例來自居民存款。
4月新增人民幣存款-7252億元，是2017年12月至今規(guī)模最低的。其中，居民部門存款-15700億元，同比多減7704億元。
2021年與2020年月度居民存款金額對比圖—
全民存款買房的時代再次來臨！
這次逐漸看清了買房的主體，是自主性需求，尤其是改善需求，
因為，投資客大概率不會全款買房。
這幾個月，炸出了一波有錢人。
北京
一季度8萬+豪宅，網(wǎng)簽量是去年同期7倍；
上海
一季度成交以三室改善為主，占比達到55%，別墅市供不應(yīng)求，成交同比上漲172%；
深圳
4月以剛需和改善型戶型為主， 90~144㎡成交2027套，占比57%；
蘇州
別墅等千萬級住宅成交量爆發(fā)，1-4月1000萬以上的住宅成交套數(shù)完成了去年73%的成交量。
其中，玲瓏灣、和風(fēng)雅致成交周期都在10天以內(nèi)，3天、4天、9天，更有甚者，成交周期僅1天。
你永遠無法阻止，勞動人民對于美好生活的向往！
人民對美好生活的向往，對高品質(zhì)居住的追求，與樓市調(diào)控之間出現(xiàn)了鴻溝。
近幾個月樓市的火熱，尤其是經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市，
不是炒房客推起來的，
是剛性需求！
什么是剛性需求？
第一套房是剛性需求，改善更好的居住環(huán)境也是剛性需求，孩子上學(xué)還是剛性需求。
但是，調(diào)控如約而至。
4月樓市調(diào)控力度有增無減，貫穿始終，
月初住建部相繼約談廣州、合肥、寧波、東莞和南通5城，要求牢牢把握“房住不炒”定位，并將東莞、南通列入監(jiān)測重點城市名單；
此后，上海、廣州、合肥、南通、麗水、東莞、徐州、嘉興、廈門、寧波等12城政策加碼，并下沉到縣市，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
4月單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高記錄，達到了51次，截止4月底，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達186次！
4月，貓鼠游戲升級
第二回合：窮追猛打，誤傷好人。
5月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，但是這個月出現(xiàn)了嚴重的漲跌分化，
如果說之前的分化是由城市基本面帶來的，那么5月的分化，是由政策帶來的。
前期熱點城市被調(diào)控層層發(fā)酵，死死摁住，導(dǎo)致熱度和熱錢均蔓延到調(diào)控較輕的部分二線，以及強三線城市。
不同城市間迎來此消彼長的輪動行情：
一線啞火
一線城市五一期間新房市場熱度有所下降，尤其深圳下降幅度最大，達到57%；
熱點二線轉(zhuǎn)涼
“大熱”的長三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場明顯轉(zhuǎn)冷，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期；
部分二線、強三線迎來熱潮
相較而言，長沙、蘇州、廈門迎來了需求的集中釋放，五一假期成交量創(chuàng)3年同期新高。
東南沿海強三線成交表現(xiàn)超預(yù)期，同比增長21%，諸如清遠、溫州、佛山、珠海等成交保持高熱狀態(tài)，同比翻番。
5月繼續(xù)嚴查，全面深挖，
1、多個城市房貸利率抱團上漲：
5月貝殼檢測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套5.73%。包括深圳、杭州、廣州、寧波等重點城市；
2、調(diào)控政策多管齊下，觸角伸向房企、金融機構(gòu)、中介：
西安通報三起房屋銷售違法案例；
廣州開展為期三個月的整治行動；
杭州、青島、東莞等開展中介摸底檢查。
這幾天，十幾年難產(chǎn)的房產(chǎn)稅又被推了出來，專家建議：在深圳、海南先試試……
有的專家真是，搞經(jīng)濟不咋行，瞎出主意第一名，
北方冬天冷的要死，想去海南過冬也不行嗎？
海南一個度假旅游城市，限購就很扯了，還搞房產(chǎn)稅。
5月，貓鼠游戲轉(zhuǎn)變戰(zhàn)場
第三回合：掘地三尺，全面絞殺。
當調(diào)控層層圍堵，車門被焊死的時候，依然有波濤洶涌的購房者沖進市場，
調(diào)控真的壓制了一部分炒房客，可也壓制了真正的剛需客。
他們的買房需求被層層疊疊的調(diào)控堵得嚴嚴實實。
他們的買房需求被調(diào)控壓抑，
但是，被壓抑的需求，終有要釋放的一天。
而投資客，玩法越來越復(fù)雜，別跑偏，
我的建議是：
1、不要追高，漲了又久又多的城市可以放一放，例如深圳、成都；
2、關(guān)注價值被低估，有資格進場的二線、強三線，例如重慶和武漢的核心區(qū)。
現(xiàn)在的樓市，時刻上演貓鼠游戲，稍不留神，就是一個錘子。
來源：大碗樓市
