思維不一樣了，
原來次新房也可以投資
2020年以前，樸實單純的杭州人，眼里只有限價新房。
那時聽聞某業(yè)內人士買了一套二手學區(qū)房，賺了一百萬，真是勇氣可嘉，令人佩服。
一年前的杭州，新房還是可以用來投資的，二手房是用來自住的。我還曾勸過剛需和改善自�。喝绻麚u不中新房，又實在著急住，不妨找找高性價比的二手房。
那時候，還很少見到外地炒房客的身影，杭州人還不知道ABC單為何物：后來才驚覺，原來有人不用房票也能炒房賺錢。
前兩年，大家對于“打新”的執(zhí)念很高，誰都不愿意少賺一點，更不愿意輕易被二手房東收割。所以，市場中購入二手房的，基本上以自住客為主。
舉幾個身邊的例子：
2020年1月，同事買入一套海德公園毛坯83㎡。后來又花了18萬做硬裝，加上稅費，總成本也不過275萬。當時她被身邊人勸說：買貴了，怎么不去搖幸福里？
而那些勸她的人，還有很多至今在新房市場里和中簽率搏斗。同事不是炒房客，但回過頭看，竟然撿漏了。
還有一位粉絲，在龍湖天璞剛交付后不久，入手了一套108㎡自住，當時網(wǎng)簽單價5.5萬元/㎡。
好找房數(shù)據(jù)顯示，天璞最貴的一套成交價，剛好也是108㎡，網(wǎng)簽單價73780元/㎡。
回過頭看，這位粉絲5.5萬元/㎡成功買進世紀城，肯定是賺到了。
況且，只要可圖的利益夠大，足以誘惑自住客，他們也可以分分鐘化身投資客，轉手先賺一筆。
我有一位校友，工作在未來科技城，真正的自住客戶。
他以前在老家有過房貸記錄，拿得出手的首付又不夠多，所以，2020年1月，他選擇用235萬的價格入手了一套青楓墅園的89㎡。
后來的故事，你們都知道了。農(nóng)歷年前，這套房子以400萬的總價成功脫手，扣掉前期各種稅費，一年時間，穩(wěn)賺150萬元。
他現(xiàn)在手頭的首付，足以撬動總價500萬的房子了。順帶著，還把“高位接盤”的風險， 轉嫁給了他的下家。
投資客轉向次新房，
轉手更快、收益更高
市場永遠是趨利的。
一些自住客偶然賺到錢的故事啟發(fā)了其他人：杭州的次新房不僅居住屬性強，而且還被市場賦予了很高的投資價值。
一旦身邊有自住客嘗到了甜頭，投資客也會聞風而動。就像噬甜的蜜蜂，哪里會輕易放過花蜜，必然是要一擁而上。
嗅覺最敏銳的，肯定是專業(yè)的炒家們。
這才有了去年深圳資本殺入未來科技城的故事。
他們在杭州瘋狂建倉，一夜之間幾乎把未來科技城低價房源全部買光，再高位套現(xiàn)，成功拉漲板塊二手房價。
經(jīng)過去年的一波行情，杭州很多普通的購房者，也都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這條新的“財富密碼”：不光買新房能賺錢，次新房只要有“炒點”，就也能賺錢。
在二手房向上的行情里，次新房不光不需要麻煩的搖號，投資的周期也更短。
尤其是這兩波打新潮過去以后，很多投資客發(fā)現(xiàn)，打新根本沒有機會。中簽率低也就算了，而且基本上都要限售5年、鎖倉8年，持有成本很高。
我身邊就有投資客算了一筆賬，告訴我結論：
與其買限售5年、鎖倉8年的新房，不如直接去買熱門板塊的次新房，年化收益預期更高不說，時間帶來的風險還更低。如果能和中介聯(lián)合玩ABC單的套路，賺頭就更大了，連折騰當中的稅費都省了。
有利可圖，才是炒房客們拼了老命也要炒作天價次新房的根本原因。
無論是玩“截圖定成交”，或是在業(yè)主群搞“價格聯(lián)盟”，亦或者是“掛橫幅宣傳法拍房單價”，本質上就是為了把次新房熱度炒起來，好讓自己高位套現(xiàn)。
新政嚴打天價二手房
有房源直降220萬元
一些聰明的自住客，已經(jīng)看破了次新房的炒作套路，不愿意再當冤大頭了。
次新房再好，價格離譜到一定的程度，真正自住客接不起盤了，就會更傾向于尋找更具有性價比的替代品。
有一位改善朋友，前段時間入手了一套綠地旭輝城138㎡，原因無他，價格比奧體新三兄弟劃算。
“雖然產(chǎn)品有差距，但也沒好到能讓我多掏幾百萬。”
同時，ABC單的套路已經(jīng)暴露，次新房的炒作風險和成本，都比之前高了很多。
這就是為什么，去年底一些品質樓盤交付，房東們也不愿意“賤賣”了，自己組成價格聯(lián)盟，但凡掛牌就是高價，與其給炒房客機會，不如自己“坐莊”化身鐮刀。
更重要的是，面對二手房市場的炒作之風，杭州已經(jīng)是重拳出擊。
還想繼續(xù)掛橫幅？把你掛橫幅的理由整個端掉。
法拍房納入限購后，市場迅速冷卻，法拍價格的負面“燈塔效應”被拔除，杭州大多數(shù)法拍房都拍不到評估價，少量次新房小區(qū)的溢價也重回了正常市場價格。
上周一套融信公館ARC法拍，最終折合單價7.37萬元/㎡，屬于申花正常市場價。這個價格，炒房客們巴不得別人都看不到。
還想掛個天價，來拉動小區(qū)的價格預期？對不起，直接不予展示。
3月12日上午，相關部門通報了新政后中介行業(yè)的整治情況：截至當天，中介機構已經(jīng)累計自查10萬余套房源，下架7890余套房源。
盡管杭州還沒有像深圳一樣，拿出“二手房指導價”，但在中介行業(yè)內部，已經(jīng)有了一套“約定俗成”的標準：所有房源價格，都要求和房管局二手平臺掛價一致；單價超過12萬的房源，限制外網(wǎng)展示；高于市場價30%的房源限制外網(wǎng)展示，新增房源還要簽署承諾書。
奧體某新交付小區(qū)，此前中介內部系統(tǒng)中，掛牌單價最高近15萬/㎡。但在各大公開中介平臺上，不僅看不到這套房源，多數(shù)還顯示“該小區(qū)無掛牌房源”。
錢江新城一些頂豪小區(qū)，大部分房源都被下架。畢竟這是杭州的豪宅標桿板塊，最容易挑動市場神經(jīng)。
一套組合拳下來，已經(jīng)有次新房扛不住降價了。
據(jù)統(tǒng)計，新政發(fā)布還不到兩周，好找房平臺上已經(jīng)有300多套房源下調掛牌價格。
未來科技城某次新房小區(qū)，一夜之間把掛牌價下調了220萬。
僅僅兩個月以前，這套房源最初掛牌價格為750萬元，直接下降了3分之1。
新政嚴打天價二手房
自住客千萬不要恐慌接盤
杭州的次新房市場，已經(jīng)變成一個擊鼓傳花的游戲。
鼓聲已越來越響，你怎么知道你一定不會是最終拿著花的那個人？
政策風向很明確，只可惜，絕大部分人都不懂得“見好就收”的道理。所以，在亞運會結束之前，炒房客對杭州是不會善罷甘休的。
哪怕奧體、未科等熱門板塊已經(jīng)到了高位，幾乎到了炒無可炒的地步，炒房客們也要想盡辦法掏空它們的購買力。
據(jù)我所知，外來的大資本和本土的小資本已經(jīng)準備開始在一些熱門板塊的外溢區(qū)域，再次做局次新房。
對于真正的純自住客來說，一定要警惕次新房價格突然急劇拉升的板塊。這些板塊的背后，很有可能就有投資客正在做局。
即使一些小區(qū)看似交易量再大，成交背后基本上也都不是自住需求，而是前期大量投資需求正在建倉。
與之相反，反倒是一些價格漲得慢、甚至漲不動的板塊，成交背后的自住需求反倒更加真實。
等到投資客們把價格拉高到一定程度，他們就會開始尋覓接盤俠。這種時候，小區(qū)的成交量就會減少，甚至出現(xiàn)僵局。
比如奧體、未科等等，最近已經(jīng)出現(xiàn)了成交冰封的現(xiàn)象，價格標桿還立著，但買賣雙方卻陷入僵持，無法成交。
專業(yè)炒家離場以后，剩下的普通賣家惜售情緒更濃，買家恐慌的情緒也更重，只留下了居高不下的市場價格，以及一地雞毛。
越是這種時候，自住客越是不能恐慌接盤高價次新房！
不管這些炒房客們做局什么板塊，自住客都不要輕易追漲跟進。一旦你接盤了，炒房客順利套現(xiàn)走人，萬一高位站崗，風險卻是自住的你擔著。
新房限售5年以后，新房的炒房客們是跑不了了。二手房市場上，或許沒有辦法用政策工具，綁住炒房客的手腳，但我們卻可以用“拒絕接盤天價二手房”，來避免被投資客收割。
更何況，不少投資客之前在買房時都會用上金融手段。
只要一天成交不了，換手周期拖得越久，他們的資金鏈就越緊張。到了不得不出手的時候，他們只會比自住的你更急。
投資客可以抱團拉升價格，自住客也可以團結起來，把價格拉回正常市場價格。
只要大家記�。�我不接，站崗的就是炒房客。
來源：地產(chǎn)小王子
