臨近年底,很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)開(kāi)始張羅給業(yè)主們派發(fā)節(jié)日福利。以前,有些小區(qū)會(huì)從小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入中抽取部分資金,用來(lái)給業(yè)主發(fā)錢(qián)、發(fā)超市卡,被大家艷羨地稱為“別人家的小區(qū)”。
不過(guò)這種業(yè)委會(huì)直接給業(yè)主發(fā)現(xiàn)金、發(fā)超市卡的行為,近年來(lái)引發(fā)越來(lái)越多的爭(zhēng)議,不但屢屢被社區(qū)勸停,很多業(yè)委會(huì)也開(kāi)始反思這種做法。
而最近,位于江干區(qū)的
德信東望小區(qū),
業(yè)委會(huì)將32萬(wàn)余元的小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益補(bǔ)充至小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶,轉(zhuǎn)作小區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”。這也是
杭州首個(gè)將經(jīng)營(yíng)性收益補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修基金的小區(qū)。這一做法,也在杭州各小區(qū)業(yè)委會(huì)群里引發(fā)了熱烈的討論。很多業(yè)委會(huì)主任表示,這個(gè)做法有遠(yuǎn)見(jiàn),值得提倡和推廣,是真正對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)任的做法。
物業(yè)維修基金是房子的“養(yǎng)老金”,小區(qū)老化后想要續(xù)籌難成功
物業(yè)專項(xiàng)維修基金的設(shè)立,可以保障房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的房屋“養(yǎng)老金”。
通常當(dāng)一個(gè)新小區(qū)交付后,首期物業(yè)維修基金由購(gòu)房人按建筑面積繳納,由建設(shè)單位向購(gòu)房人代收。
當(dāng)小區(qū)交付幾年后,一些公共部位和共同設(shè)施設(shè)備會(huì)逐漸老化,需要大修大補(bǔ)的時(shí)候,可以申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金,由物業(yè)管理單位提出使用申請(qǐng),經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意,并由業(yè)委委會(huì)審核后,報(bào)物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。
事實(shí)上,當(dāng)小區(qū)嚴(yán)重老化后,需要大修大補(bǔ)的地方很多,光小區(qū)物業(yè)維修基金根本不夠用。
有數(shù)據(jù)表明,新交付的小區(qū),在經(jīng)過(guò)業(yè)主們的裝修階段后,給“電梯、消防、水泵、單元門(mén)禁、道閘、監(jiān)控”等設(shè)施造成的損傷率大多在70%以上。而這些設(shè)施、設(shè)備過(guò)了質(zhì)保期后,尤其是超過(guò)10年以上的小區(qū),公共設(shè)備設(shè)施老舊日益嚴(yán)重,電梯、變壓器等公用設(shè)備要維修的地方肯定會(huì)越來(lái)越多,到時(shí)候如果維修資金有缺口,再去跟業(yè)主收錢(qián),通常很難收上來(lái)。
比如市中心早期商品房
中山花園,2016年因?yàn)橐S修增壓水泵需要向業(yè)主收取物業(yè)維修基金,但最后不了了之。
根據(jù)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)相關(guān)規(guī)定,當(dāng)物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí),應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金,續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn),續(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。
此前錢(qián)報(bào)記者就報(bào)道過(guò),截至2019年底,杭州有50多個(gè)小區(qū)樓幢的物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%,需要向相關(guān)業(yè)主續(xù)籌維修基金,但沒(méi)有一個(gè)小區(qū)樓幢續(xù)籌成功。
經(jīng)營(yíng)性收入好比房子的“醫(yī)保錢(qián)”,負(fù)責(zé)平時(shí)的小修、小補(bǔ)
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益,則是指利用物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得,扣除合理成本后屬于全體業(yè)主共有的收入。
這兩年,杭州不少小區(qū)業(yè)委會(huì)打算拿出小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益給業(yè)主發(fā)錢(qián)發(fā)卡,都被社區(qū)緊急叫停。這是因?yàn),根?jù)目前的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,或者用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等與物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)。
2017年,位于城西的
景城花園小區(qū)業(yè)委會(huì)貼出公告,計(jì)劃將80萬(wàn)元左右的經(jīng)營(yíng)性收益用來(lái)給每戶業(yè)主發(fā)放1000元福利費(fèi)。
當(dāng)時(shí)就有不少景城花園業(yè)主簽了不同意發(fā)錢(qián)的意見(jiàn),大家的理由都是希望這筆錢(qián)用于小區(qū)建設(shè)、綠化保養(yǎng)、設(shè)施維護(hù)等。最后發(fā)錢(qián)計(jì)劃被叫停。
在杭州,也不乏一些小區(qū)多年來(lái)堅(jiān)持將小區(qū)公共性收益投入于物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)的。比如市中心的老牌豪宅綠園,作為將近20年房齡的老小區(qū),至今尚未動(dòng)用過(guò)物業(yè)維修基金,每年上百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收入大多用來(lái)給小區(qū)做日常維修和養(yǎng)護(hù),因此小區(qū)外立面和整體面貌始終保持光鮮亮麗。
此次當(dāng)了一回“杭州第一”的德信東望小區(qū),2016年交付,屬于次新房,目前還未使用過(guò)維修資金。但小區(qū)業(yè)委會(huì)未雨綢繆,在2018年就通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所獲得的收益按一定比例用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,并將此明確在小區(qū)《管理規(guī)約》中。
近日,德信東望小區(qū)業(yè)委會(huì)到相關(guān)部門(mén)辦理了物業(yè)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)充手續(xù),將小區(qū)32萬(wàn)余元的經(jīng)營(yíng)性收支補(bǔ)充到小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修基金賬戶。
據(jù)悉,目前正在修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》,也在爭(zhēng)取建立更加完善的物業(yè)維修資金補(bǔ)充續(xù)籌機(jī)制,明確小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益按季度補(bǔ)充維修資金,補(bǔ)充比例不低于經(jīng)營(yíng)性收益余額的百分之五十,以保證物業(yè)維修資金的可持續(xù)。
來(lái)源:錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)