01
從蕭山科技城開始講起。
第一句話是老生常談了：我認(rèn)為每個(gè)板塊的機(jī)會(huì)，在于大眾認(rèn)知的不一致。當(dāng)認(rèn)知一致的時(shí)候，其實(shí)你是沒有十拿九穩(wěn)的機(jī)會(huì)的。
2018-2019年，對(duì)于蕭山科技城的認(rèn)知不一致。
有的人看好蕭山科技城是擁江線上的留白之地，離世紀(jì)城-奧體近，有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，有機(jī)場(chǎng)快線，是個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)。
有的人覺得這么偏遠(yuǎn)，還有那么多工廠，關(guān)鍵周邊是一片不毛之地，這樣的房子肯定不行。不管那個(gè)時(shí)候行不行，現(xiàn)如今的蕭山科技城，是需要搖號(hào)。
2.8萬(wàn)元的一手限價(jià)房，當(dāng)時(shí)看貴得一無(wú)是處�，F(xiàn)在看，香得一塌糊涂。且不論業(yè)主們之前要賣5萬(wàn)的豪言壯語(yǔ)，至少8000-10000的倒掛差價(jià)還是蠻穩(wěn)的。
能用三年時(shí)間，改變大眾認(rèn)知的，主要還是因?yàn)槭捝娇萍汲俏恢米銐蚝�，�?guī)劃足夠高，配套落地快，產(chǎn)業(yè)想象空間也大，再加上來(lái)得都是大牌開發(fā)商，所以預(yù)期一下子就拔起來(lái)了。
但這些都是表面的。內(nèi)里的原因，還是因?yàn)檫@里有足夠的供應(yīng)，政府有源源不斷的拍地需求，所以才愿意花大力氣，傾注力量，抬升板塊能級(jí)。
02
本來(lái)，作為擁江條線唯一的城市留白之地，蕭山科技城具有獨(dú)特的地位。但最近我卻發(fā)現(xiàn)，蕭科出現(xiàn)了一個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
我當(dāng)初苦口婆心勸大家買蕭山科技城的時(shí)候，很多人是接受不了的�，F(xiàn)在要告訴大家的這個(gè)地方，一樣很多人會(huì)接受不了。
但是沒有關(guān)系，還是那句老話：認(rèn)知不同的地方，最有機(jī)會(huì)。
機(jī)會(huì)又一次來(lái)了。這個(gè)地方就是下沙南沿江板塊。
很多人一聽到這兩個(gè)字，第一反應(yīng)，切，下沙肯定不行。（熟悉不熟悉？當(dāng)初大家對(duì)蕭山科技城的反應(yīng)也是如此）
說(shuō)實(shí)話，我關(guān)注下沙時(shí)，自己也是大吃一驚。
之前我也沒覺得下沙行。當(dāng)然，我覺得下沙不行的理由和大家的不太一樣。大部分人覺得下沙不行的原因是因?yàn)楫?dāng)年溫州投資客折戟下沙沿江南板塊。而我覺得下沙不行，是因?yàn)樗鼪]地了。
我一直堅(jiān)持一點(diǎn)，只有政府不斷拍地的板塊，才有未來(lái)。沒地的地方，是沒有未來(lái)的。
而現(xiàn)在，我覺得下沙行，是因?yàn)橄律逞亟蝗挥械亓�。而且，接下去，�?huì)源源不斷的有地。
地從哪里來(lái)呢？騰籠換鳥的工廠搬遷。
上面兩張圖，前一張是現(xiàn)在的土地現(xiàn)狀，而后一張則是未來(lái)的新規(guī)劃。
新的規(guī)劃中，原有的廠都要移出下沙，留下的是商業(yè)、商務(wù)、住宅、學(xué)校等綜合用地。下沙要從一個(gè)產(chǎn)城，正式轉(zhuǎn)型為綜合性的中心城區(qū)，就如同未來(lái)科技城一樣。
這樣一來(lái)，我對(duì)下沙的看法完全改變了。
03
蕭山科技城有的條件，下沙幾乎都有，而且還要更強(qiáng)。我們來(lái)具體看看。
首先看板塊在區(qū)域內(nèi)的地位。
每個(gè)區(qū)都有自己重點(diǎn)要關(guān)注的板塊，蕭山要關(guān)注的地方太多了，如果按順序排世紀(jì)城、市北、寧圍、蕭山科技城，這恐怕也是大家認(rèn)可的價(jià)值順序。
可錢塘新區(qū)，除了大江東核心區(qū)和金沙湖之外，最有價(jià)值的就要輪到下沙沿江了。
其次，我們看規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)。盡管錢塘科學(xué)城還只有個(gè)雛形，但定位之高，恐怕要遠(yuǎn)勝蕭山科技城。何況，下沙還是城東智造大走廊的重要一環(huán)。
GDP我們引用2019年的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)整個(gè)蕭山是1800多億，錢塘新區(qū)是1100多億，其中大江東300多億，下沙700多億。一個(gè)下沙的GDP占據(jù)到整個(gè)蕭山總量的近40%，蕭山科技城在產(chǎn)業(yè)這一點(diǎn)基礎(chǔ)上，和下沙相比還是有差距的。
再次，我們?nèi)丝诨鶖?shù)。下沙未來(lái)人口將有60-70萬(wàn)，2019年時(shí)的數(shù)據(jù)是超40萬(wàn)。蕭山科技城我沒有查到數(shù)據(jù)，但人多人少，大家自己去轉(zhuǎn)一圈就清楚了。
最后我們看可持續(xù)發(fā)展。下沙大學(xué)城將會(huì)為錢塘科學(xué)城提供源源不斷的儲(chǔ)備人才，相比較，水博園附近的蕭科大學(xué)城，能級(jí)上還是有較大差距的。
一項(xiàng)項(xiàng)比較下來(lái)，對(duì)比目前的限價(jià)，2.8萬(wàn)對(duì)3萬(wàn)，區(qū)區(qū)2000元的差價(jià)，蕭山科技城作為擁江條線留白之地的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，明顯要被下沙分一杯羹了。
04
肯定下沙沿江的同時(shí)，并不是對(duì)蕭山科技城的否定。下沙也會(huì)有不少缺點(diǎn)。包括工廠的搬遷，可能時(shí)間上并沒有我們想象的這么快。
但是，正如蕭山科技城用了3-4年讓大家認(rèn)可一樣，下沙隨著政府規(guī)劃的落地和不斷的拍地，固有的印象也會(huì)慢慢改變。
而且，大牌的開發(fā)商從來(lái)都是高瞻遠(yuǎn)矚的，蕭山科技城幾年前進(jìn)的是融創(chuàng)、仁恒和香港置地，下沙這幾年進(jìn)來(lái)的是綠城、融創(chuàng)和萬(wàn)科。這本身就很能說(shuō)明問題。
何況，原本你對(duì)下沙的印象也不見得是對(duì)的。我挑最明顯的幾點(diǎn)說(shuō)一下。
這里的確因?yàn)槌醋�，人為炒高了價(jià)格，所以當(dāng)初狠狠摔下來(lái)，一蹶不振。但這并不表明下沙買房就賺不到錢。2017年初買下沙，到目前都是穩(wěn)穩(wěn)的翻倍以上行情，對(duì)比那個(gè)時(shí)候買的申花、濱江等好多熱門板塊，漲幅一點(diǎn)也不輸。
沿江的幾個(gè)超級(jí)大盤，如保利東灣、觀瀾時(shí)代等等，在杭州二手房成交量中排名一直靠前。這一輪炒高的幾個(gè)板塊下跌是明顯的。但下沙沿江，并無(wú)明顯跌幅。這里，都是真實(shí)的需求。
文海的學(xué)區(qū)房可不便宜，也不好買。同樣，想進(jìn)文海，也不是買個(gè)學(xué)區(qū)房就一定能讀進(jìn)的。這里爆表情況，全杭州可以排進(jìn)前三。
今天的文章要是理解為踩蕭山科技城，拉下沙，那只能說(shuō)格局太狹隘了。
我還是一貫的態(tài)度，沒有什么好壞的板塊，只有能不能買到低點(diǎn)的板塊。
我把下沙拿出來(lái)對(duì)比，只是想告訴大家，這里在邏輯上與蕭山科技城一樣優(yōu)秀，但現(xiàn)在認(rèn)可的人少，競(jìng)爭(zhēng)就少。
這里和3年前的蕭山科技城一樣，容易買到，同時(shí)，未來(lái)能想象的空間卻一點(diǎn)也不小，這不就是剛需們介入的好時(shí)機(jī)嗎？
來(lái)源：地產(chǎn)小王子
