杭州土拍，開門紅
2021年剛剛開始，“賣地之王”杭州又加足馬力，平均每天賣兩塊地，稱得上是最積極供地的城市了。
1月15日，杭州主城區(qū)迎來開年第二波土拍大戰(zhàn)，4宗涉宅地及2宗商地，涉及總出讓面積271.54畝，總建筑面積43.23萬㎡，攬金85.64億元。
其中丁橋地鐵口和天街旁的兩塊宅地，樓面價13561元/㎡，精裝限價均為31500元/㎡，均是未開拍溢價率就已封頂29.77%。
土拍的火熱傳遞到市場就是倒掛，催化新一波的杭州搶房潮，讓2021年的杭州逐漸形成了一個循環(huán)：土拍火熱，新房限價上漲；新房限價繼續(xù)漲，二手房漲；二手房漲，新房搖號更熱；新房搖號熱，土拍更熱。
沒有杭州賣不出去的地，沒有開發(fā)商賣不出去的房子。這也締造了杭州樓市長達5年的長牛。
杭州樓市，為什么一直漲？
連北上廣深都是間歇性牛市，杭州卻能神奇地保持量價齊漲，保持行情不熄火，從2016一直火到現(xiàn)在。這不僅讓人發(fā)問：杭州，憑什么？
1.杭州樓市，從不缺概念
杭州房價大漲的推動力是什么？主要有三點：產業(yè)、拆遷、概念。
杭州是幸運的，幸運地踩中了好幾個風口，互聯(lián)網電商紅利+直播紅利的產業(yè)紅利，托舉起杭州成為互聯(lián)網第一城。
阿里巴巴撐起杭州樓市的半壁江山，強大的互聯(lián)網造富能力，讓杭州有了非常強大的產業(yè)支撐，房價預期非常高。
杭州還有源源不斷的購買力支撐。
從2016-2020年的四年里，基本上每年政府都會主導拆遷幾十個城中村，然后進行貨幣安置。大量土著拿著錢去各大售樓部搖號買房，憑空制造出大量的購房者需求和購買力，推高杭州房價。
杭州還有2022年亞運會的概念。
借著亞運會，政府大力打造奧體板塊，興建大型公共配套，修建地鐵、城際、機場快線，在2020年實現(xiàn)了10地鐵首次十區(qū)全覆蓋。
12月30日上午11點，杭州地鐵1號線三期、6號線一期、杭富線（與6號線貫通運營）、7號線首通段正式開通運營。算上同年4月開通的地鐵5號線后通段和16號線，杭州地鐵線路總長度由原先的206公里延伸至306公里，并繼續(xù)向2022年建成516公里的城市軌道交通線網進發(fā)。
這樣的速度，是杭州要趕在2022年亞運會前，把所有承諾的基建都兌現(xiàn)。
2.官方的精細化調控
杭州官方的房地產精細化調控水平之高，在中國無出其右者。就算是房價膨脹出天際的深圳，和一直被懟房價與收入不匹配的廈門，都遠不及杭州的手段。
杭州賣地技術純熟，由政府主導拆遷，招拍掛的都是凈地，土地指標都非常好，主城區(qū)容積率3.0以下。這樣的指標給了開發(fā)商做板樓、小高層好產品的空間，而且現(xiàn)在杭州樓市非常時興TOD概念，讓交通成為項目的一大優(yōu)勢。
2018年，杭州土地出讓金總額2442.9億，位居全國第一；2019年，杭州土地出讓金總額2836億，再次位居全國第一；2020年，杭州土地出讓金總額2574億，再次位居全國第二，僅次于上海。
按道理，土拍這么火熱，一定會對房價有影響，杭州政府是如何控制的呢？
房管局把城市分為136個板塊，為每一個板塊都劃定明確的銷售指導價：此后每年抽取10-20%的板塊，給予漲價5%的權限。
這樣一來，杭州樓市就能一直保持慢漲，但又不會在70城數據中被重點關注。而且只要存在限價，一二手房倒掛就會刺激全城搖號的熱情，那么誕生一個又一個的萬人搖，也就不足為奇了。
這樣的情況，對賣地也有好處。
況且在這套精細化調控藝術中，官方還在不斷地優(yōu)化玩法。
網友總結了近年來杭州搖號變遷史，一針見血。
縱觀這幾年搖號政策的變化，2018年傾斜全款客戶，2019年傾斜無房戶，2021年傾斜人才，杭州的調控路子越走越政治正確。
在西溪公館6萬人搖號之后，杭州各大項目開盤都盡可能低調，悄悄賣完，并不希望引起太大的波瀾。
這樣的一系列規(guī)則，把杭州樓市變成一個賣方市場，開發(fā)商甚至都不需要像客戶推銷房子，因為能不能買得到是你的運氣。
而想要得到售樓處銷售1V1的服務，還真是件難事兒。因為客戶實在太多了，多到需要建立專門搖號群進行通知。
3.限價+學區(qū)的雙重刺激
2020年杭州還對教育進行改革，又刺激了學區(qū)房行情。
政府要求公辦民辦民校統(tǒng)一搖號，民辦不能掐尖，失去優(yōu)質生源，難保教學質量。所以許多家長為了追求確定性，傾盡所有購買學區(qū)房，把孩子送進公辦學校。這也催生了杭州樓市的學區(qū)房熱潮。
由于名校擴張，很多樓盤都捆綁了名校分校，倒掛之下，還有學位的加持，更讓購房者爭相搖號。在這樣恐慌的市場情緒下，杭州的房價真是肉眼可見地漲。
2018年未來科技城3.5萬一平米的房子還嫌貴，現(xiàn)在4.5萬已經買不到了，至少5萬打底。而離市區(qū)60公里的臨安青山湖科技城都站上了3萬。
2020年初，南星橋漲，一品單價破13萬；奧體、錢江世紀城漲，時代奧城近6破7。金三銀四公民同招，學區(qū)房大漲，蔣村大漲，三墩北大漲，城西漲，文教漲。
9月4日搖號新政出臺，未來科技城大漲，申花豪宅漲，閑林大漲。
關鍵是杭州人愿意為這樣的房價買單。這些年，越來越多的杭州人嘗到了房產增值的甜頭，所以更加熱情地加入搖號大軍。
而一直踏空沒有上車的人，更是焦慮、遺憾、后悔，最后還是掏空6個荷包艱難上車。杭州樓市，一直在野蠻生長。
結語
放眼整個中國，很難再找到一個像杭州這樣的城市，一直在優(yōu)化調控政策，一直在吸引人才入局。
雖然在豪賭，卻也能在持續(xù)高速的發(fā)展中逐漸消化房價泡沫。
對于這樣上漲預期如此強的城市，個人能做的很簡單，就是盡快上車，乘大勢起飛。
來源：大咖聊房
