01
“新政不是攔掉30%的房票嗎，怎么改善還是這么難？”
和品搖號結(jié)束，沈先生跑來訴苦，有房戶社保189個月，而他只有90個月左右。他還參加了亞運村、中杭府，都沒有搖中。
事實上，無論新政前后，想買一套大戶型改善都不是容易的事。鑒往知來，亞運村選房，大戶型幾乎上來就被搶空。
首先，現(xiàn)在市場上整盤改善、尤其是150㎡以上戶型并不多。再者，改善的目的是提高生活品質(zhì)，那必然要對產(chǎn)品、地段、戶型有更高的要求。
但凡出現(xiàn)一個比較符合心意的改善項目，購房者們嘴上說著不好，身體卻很誠實。
像中杭府、天玨華庭，diss的人有一大堆，說什么戶型不行啊，外立面不行啊，但最終還是有幾千人報名登記。
把視角轉(zhuǎn)到接下來的市場上，有一個板塊改善供應(yīng)即將井噴，疊墅、洋房、大平層......
它，就是之江轉(zhuǎn)塘。真正想改善的購房者，必須重點關(guān)注。
02
目前，之江轉(zhuǎn)塘（算上雙浦、龍塢）一共有5個待售項目。
其中，三個位于轉(zhuǎn)塘單元。
信達之江壹品的前身，是世騰夢圓逸廬。杭州雙限之后，主城區(qū)已經(jīng)做不出疊墅。遺留下來的只有個位數(shù)，信達之江壹品就是其中之一。
整盤容積率1.5，規(guī)劃有30幢5層疊墅，2幢自持樓幢，可售套數(shù)約250套。 疊墅精裝。上疊戶型為188㎡四房兩廳四衛(wèi)、195㎡五房兩廳四衛(wèi)，帶露臺；下疊180㎡四房兩廳三衛(wèi)，帶花園，有地下室。
有4幢疊墅基本成型，外立面是灰色石材+鋁板。園區(qū)內(nèi)，主入口處水景也已經(jīng)做好。
美中不足的是，距離美院象山站直線有約1.8公里。 項目的售樓處已經(jīng)開放，看樣板房需提前預(yù)約。
最近，溪悅云和園也有消息傳出，預(yù)計11月20日開放城市展廳，12月項目首開。
項目由杭鐵開發(fā)與之江城投、藍綠雙城共同打造，距離地鐵6號線美院象山站直線約350米。
總建筑面積約15.8萬㎡，分為南北兩個地塊，北區(qū)規(guī)劃為洋房，、南區(qū)規(guī)劃高層和洋房。 可售房源約770套，主力戶型建面約98-140㎡，剛需和改善都有選擇。
新希望錦翠棲源府體量不大，容積率1.8，總建面約4.8萬㎡，規(guī)劃5幢7-11F住宅、1幢11F公租房，共102套。
北面一路之隔是綠城之江一號，西北角是轉(zhuǎn)塘第二幼兒園，東面挨著中國美術(shù)學(xué)院藝術(shù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，直線距離美院象山地鐵站大概1.5公里。 從規(guī)劃圖看，房源層高為3.1米。主力戶型全部是245㎡。
祥生雙浦項目和新希望同一天拿地，不過進度比較慢，現(xiàn)場還未開始施工。 地塊很大，容積率1.6，總建筑面積為227859.2㎡，規(guī)劃有6-12F住宅。聽說項目只做了兩個戶型，156㎡和215㎡。
另一個項目位于龍塢，萬良去年拿下兩宗地塊，容積率低至1.02，規(guī)劃了13幢4F住宅、多層商業(yè)、商業(yè)步行街、1幢公租房。
03
5個項目，6個價格。
信達之江壹品地塊于2017年出讓，現(xiàn)在沒有明確售價。據(jù)置業(yè)顧問口徑，價格可參考珊瑚世紀雅園疊墅，預(yù)計精裝均價5萬+。
不過我們得到消息，大概率在4-5萬/㎡。
珊瑚世紀雅園今年3月清盤，高層、疊墅均價36773-55892元/㎡，98套房源吸引4844組家庭，中簽率2%；疊墅單獨加推的幾次，中簽率也都在20%以內(nèi)。
與珊瑚世紀雅園相比，之江壹品在交通、商業(yè)等方面要略遜一籌。現(xiàn)在市場熱度也有下降，搖中勝券會更大。
對普通改善家庭來說，溪悅云和園和錦翠棲源府簡直是“福利局”。
溪悅云和園兩宗地塊精裝限價分別是3.14萬/㎡、3.54萬/㎡，錦翠棲源府限價3.135萬/㎡。 轉(zhuǎn)塘單元近5年沒有新房入市，價格可以對比附近二手房。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，
中天之江誠品上一次成交是在8月，77㎡單價45342元/㎡；綠城之江一號二手房在4-5萬+/㎡之間，有一套209㎡成交單價是47742元/㎡。
可以發(fā)現(xiàn)，這一帶一二手房有很大價差。再加上溪悅云和園、錦翠棲源府容積率較低，多規(guī)劃洋房、小高層，實際優(yōu)勢更大。
祥生雙浦項目價格最低，精裝限價僅28200元/㎡。
一路之隔的兩個次新房，錢江彩虹府最近成交一套84㎡，單價約4萬/㎡；
祥生云浦新語最近成交一套89㎡，單價約3.9萬/㎡。
從價格來看，之江轉(zhuǎn)塘這幾個項目確實扣人心弦。這也是我認為改善家庭要重點關(guān)注之江轉(zhuǎn)塘的原因之一。
04
論板塊，之江轉(zhuǎn)塘一直是有改善、豪宅基因的。
從之浦路站到美院象山站，沿著群山、公園，動不動就是別墅、高端住宅。就連被稱為中國新十大豪宅的
綠城云棲玫瑰園，也在之江。
九溪、五云山、云棲等山水資源環(huán)抱，中國美院、浙江音樂學(xué)院、云棲小鎮(zhèn)等高校、高新產(chǎn)業(yè)資源聚集。 青山綠水、人文藝術(shù)、高等科研，讓這個區(qū)域成了當時富豪們的最愛。
可惜的是，整個板塊被山水阻隔，和主城區(qū)的割裂感一直得不到解決。隨著時間推移，之江的配套多少有點跟不上“富豪們”的需求。
慢慢地，這個區(qū)域就“沉寂”了。
不過，之江大橋、紫之隧道通車，之江轉(zhuǎn)塘的任督二脈被打通。地鐵6號線一期通車，地鐵時代開啟。
去年，銀泰開業(yè)，商業(yè)短板也被補齊；產(chǎn)業(yè)再次升級，重量級產(chǎn)業(yè)配套螞蟻金服落戶之江。
好山好水還在，交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)都已更上一層樓，之江轉(zhuǎn)塘已顛覆大家對它偏居主城一隅的傳統(tǒng)印象，而是成為了一個全新的優(yōu)質(zhì)居住板塊。
最近兩年，杭州主城區(qū)出讓的低密宅地寥寥無幾，但出讓的幾乎都在之江轉(zhuǎn)塘一帶。
今年底到明年，預(yù)計5個項目會相繼入市。低密，且都是大戶型產(chǎn)品，之江轉(zhuǎn)塘?xí)鼗厮母吖鈺r期嗎？
來源：層樓
