天津這幾年存在感偏弱，甚至不如一些三四線城市。
但是天津作為北方唯二的直轄市，擁有其他城市可比擬的教育和醫(yī)療資源，而且天津自身也有將近1500萬人口支撐，所以天津，其實并沒有你想的那么弱。
不知不覺中，天津新房房價已經(jīng)連續(xù)上漲了6個月。
根據(jù)保利研究院最新的研報數(shù)據(jù)顯示，天津市商品住宅成交面積136.44萬方，環(huán)比上漲7%，成交均價也達到了17294/元/平米，同比上漲7%，環(huán)比上漲2%。
具體到市場，今年以來天津一些新房項目也確實提高了售價。
比如西青的保利和光塵樾，團泊西的天津錦繡學(xué)府、寶坻南關(guān)大街的融創(chuàng)御河宸院、均價都有500~1500的漲幅，尤其是和平區(qū)的和平翰林公館，開盤均價5.6萬，現(xiàn)在賣到了6.5萬左右，基本靠搶。
這幾年天津經(jīng)濟一直在走下坡路，而且剛剛公布的七普數(shù)據(jù)顯示，天津2020年常住人口總數(shù)為1386萬，和2019年相比減少了175萬人，和六普數(shù)據(jù)相比，10年間天津人口增長也很少。
利空不斷，但是新房價格卻連續(xù)上漲，到底是什么給了天津勇氣？
經(jīng)過了4年蟄伏，天津的房價真的要觸底反彈了嗎？
天津新房為什么上漲？
2020年疫情影響，天津土地出讓收入只有861億，下降了20%多，沒有完成預(yù)算指標(biāo)。
2021年，天津國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為1496億元，比去年增長73.8%。
這么大幅度的增長，而且天津樓市已經(jīng)幾年陰跌，想要完成指標(biāo)，只有出臺政策，利好房地產(chǎn)市場，增強市場預(yù)期。
2月天津市政府官網(wǎng)公布了《市住建委召開房地產(chǎn)市場政策宣講會》，利用“加強宣傳”來鼓勵重點人士購房，其中很重要的一條是，“要加強對商品房項目降價等問題的關(guān)注。”
一句話概括，就是“提醒”重點人員可以購房，并且不允許項目隨意降價銷售。
雖然只是一次宣講會，但是卻給了天津的房企們逆勢漲價的勇氣。
從供應(yīng)端來看，從去年9月后，天津新房市場就有意減少了供應(yīng)，一直到現(xiàn)在，天津新房一直處于供應(yīng)偏緊的狀態(tài)。
天津房價下跌了4年，這4年里積累了大量的購房需求，需要釋放，尤其是改善需求的釋放，拉高了房價。
從成交結(jié)構(gòu)看，300萬以上房源成交量，已經(jīng)占到全市份額的15%以上。較2019年提高了兩個點。
而且一些改善項目，比如綠城天津誠園，保利和光塵樾、中交富力天禧等，漲價幅度都很大。
毫無疑問，今年是天津的改善大年。
但是天津這輪行情不會維持太久，因為天津已經(jīng)完成首輪集中供地，未來這些項目將在年底之前集中上市，所以現(xiàn)在在天津買房的購房者真不用著急，就讓子彈再飛一會兒。
二手房緩慢下降
其實，從二手房數(shù)據(jù)來看，今年五月天津的小陽春行情就已經(jīng)開始退燒了。
5月，天津二手房成交12009套，環(huán)比下降17%，二手房成交均價13756元/平米。二手房成交量價已經(jīng)從3月4月的最高峰開始，逐漸回落。
但是成交沒有大幅下跌，市場溫度也不會一下就降下來。在平臺期調(diào)整，是天津二手房市場今年的主旋律。
不過有個值得關(guān)注的信號是，二手房掛牌量開始增加了。
貝殼找房上天津二手房掛牌量目前已經(jīng)飆升到了14萬套左右，前幾年高位站崗的業(yè)主，現(xiàn)在終于忍痛割肉準(zhǔn)備離場了。這其中有不少房源會降價成交，拉低了二手房的價格。
二手房才是市場的真實反映，從二手房現(xiàn)在的掛牌量和成交來看，二手房房東對天津樓市明顯信心不足。
房企是如何看待天津的？
5月14日—5月15日，天津完成了首輪集中土拍，區(qū)域分化割裂是天津擺脫不了的宿命。
首供應(yīng)地塊58宗，在22個城市中排名第4，可以看出天津?qū)@次土拍的器重。最終，這58宗地塊最終成交了45宗，成交總金額高達498億元！
要知道，去年全年天津才賣出923億元，今年第一次土拍就賣出了去年全年的54%，其中29宗地塊溢價成交，平均溢價率約11%。最高溢價率達49%。
一時間，天津的土地市場仿佛重現(xiàn)了2017年的盛景。
但這只是火熱的一面，這次天津還有16宗土地底價成交，零溢價。
在天津，房企選擇用腳投票，如市區(qū)、環(huán)城的一些熱點板塊，搶奪激烈，高溢價成交，而底價成交地塊則多集中在遠郊的非熱點板塊。
房企土拍的邏輯很簡單，就是選擇那些人氣較高，利好已經(jīng)兌現(xiàn)的板塊，那些賣概念賣規(guī)劃的地塊，則主動規(guī)避。
第二個邏輯就是盡量選擇周邊配套相對成熟的地塊，比如大型的商務(wù)中心，綜合交通樞紐，或者周邊有地鐵加持的地塊。
從某種程度來說，跟著房企的步伐走，買房就買對了一半。
在天津怎樣買房？
天津和北京一樣，都是攤大餅的發(fā)展模式。
天津外環(huán)線全長98.7公里，外環(huán)內(nèi)還有足夠的發(fā)展空間。
目前天津的人口已經(jīng)進入低增長區(qū)間，未來核心資源仍然高度集中，人口將主要集中在市區(qū)或者市區(qū)延伸區(qū)域。
而且近些年天津經(jīng)濟低迷，已經(jīng)沒有足夠的實力來發(fā)展位于遠郊的“新中心”。總之，天津買房的第一步，就是摒棄偏遠地區(qū)。
天津的區(qū)域板塊分布是有明顯的等級之分的。
和平、南開、河西屬于上三區(qū)、匯集了天津最頂尖的學(xué)區(qū)資源，河北、河?xùn)|、紅橋是下三區(qū)，資源弱于上三區(qū)，但交通便捷，各種配套也比較完善，生活方便。
天津的學(xué)區(qū)資源主要分布在市六區(qū)，有學(xué)區(qū)需求的家長，盡量選擇上三區(qū)。實在不行，再退而求其次，去下三區(qū)選擇第二梯隊的學(xué)校。
不過天津市區(qū)面積較小，新房項目比較少，房價很高，所以現(xiàn)在天津置業(yè)需求都開始向環(huán)城外溢。
天津環(huán)城四區(qū)西青、津南、東麗、北辰選籌也是有邏輯的，從地圖看西青、津南與上三區(qū)接壤，將主要承接上三區(qū)的資源外溢，客戶也主要是來自上三區(qū)的改善需求；東麗、北辰與下三區(qū)接壤，外溢利好不是很明顯。
所以環(huán)城四區(qū)西青、津南要好于東麗、北辰。
細致到板塊的選擇，由于篇幅的原因不能解釋的太細，大家有問題可以掃下方二維碼提問。
整體來講，板塊選擇要盡量靠近市區(qū)，或者有地鐵延伸的區(qū)域。
根據(jù)個人的需求盡量選擇內(nèi)環(huán)以內(nèi)，或者有學(xué)區(qū)有地鐵又靠近內(nèi)環(huán)的區(qū)域。
武清和濱海新區(qū)這兩個主要是流量板塊，如果有實際需求是可以選擇的，但是距離距太遠，各成一派。
最后，提醒大家一句，天津有許多板塊即便屬于內(nèi)環(huán)，但是依然沒有發(fā)展起來，城市發(fā)展也主要呈現(xiàn)點狀分布，各個板塊之間發(fā)展差異很大。
比如大寺，雖然在內(nèi)環(huán)，但是城市界面基本是城中村的水平。
張家窩南站板塊，雖然遠離市區(qū)，但是這里匯集了20多萬的北漂，樓市也有一定的價值支撐。
這兩年比較受歡迎的海教園，有一批高校遷入，而且城市界面很新，生態(tài)環(huán)境很好，而且是市六區(qū)外唯一有學(xué)區(qū)利好的板塊—按照政策，園區(qū)高中建成之前，是可以報考面向市內(nèi)的高中。
但是這幾年，海教園的政策總是搖擺不定，不確定性高，因此也造成了房價波動很大。
所以在購買海教園之前，一定要了解清楚招生政策。
總而言之，大家要在天津買房，一定要把具體板塊的政策和利好了解透徹，不要為概念和未來的大規(guī)劃買單。
來源：大咖聊房
