意見(jiàn)領(lǐng)袖 2024-05-09 11:08
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意見(jiàn)領(lǐng)袖丨任澤平
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房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要軟著陸，避免硬著陸。我國(guó)當(dāng)前處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來(lái)形勢(shì)如何？
我們做出了中國(guó)房地產(chǎn)的十大預(yù)測(cè)：
1、房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代，20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。
2、土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯。
4、人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開(kāi)，美國(guó)、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。
6、放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢(shì)已變，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸�？梢钥紤]持續(xù)大幅降息、組建住房銀行收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存用于保障房，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場(chǎng)信心。
7、房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。
8、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資將逐步放緩，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年左右見(jiàn)底，未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
9、三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐，資金主要來(lái)自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存用于保障房，開(kāi)發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)�尾、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
10、城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
目錄
1 預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代
2 預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型
3 預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整、分化
4 預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚
5 預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋
6 預(yù)測(cè)六：放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是未來(lái)趨勢(shì)
7 預(yù)測(cè)七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨
8 預(yù)測(cè)八：房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資筑底在即
9 預(yù)測(cè)九：三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐
10 預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉
正文
1 預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代
房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代。當(dāng)前20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%，套戶(hù)比超過(guò)1.09。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。
從需求看，人口方面，中國(guó)20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值。2023年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.16%，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1196萬(wàn)人。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線(xiàn)，中國(guó)目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預(yù)測(cè)，到2040年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)約78.6%，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。
從供給看，1978-2022年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.6億套，套戶(hù)比從0.8增至1.09。相比美國(guó)、日本的1.17、1.16，德國(guó)、英國(guó)的1.03、1.02，國(guó)內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。
總體看，中國(guó)20-50歲人口于2013年見(jiàn)頂、需求峰值已過(guò)，存量住房套戶(hù)比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段。
2 預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型
土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。
在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴(lài)土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%，地價(jià)占房?jī)r(jià)5成左右。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮，2023年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬(wàn)億元，跌破6萬(wàn)億大關(guān)，同比下降13.2%，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬(wàn)億元少了2.9萬(wàn)億。
從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬(wàn)億，其中國(guó)有土地出讓金收入6.7萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬(wàn)億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅占商品房銷(xiāo)售額的63.4%。
從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)構(gòu)成核算。2022年，土地成本占房?jī)r(jià)的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費(fèi)用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的5成左右。將2014-2022年房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，且土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng)。
2024年3月5日，《政府工作報(bào)告》部署2024年重點(diǎn)工作，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步落實(shí)一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，“謀劃新一輪財(cái)稅體制改革”。化解地方隱性債務(wù)需要深化改革，處理好中央與地方、政府與市場(chǎng)、政府與金融等關(guān)系。
財(cái)稅改革是中長(zhǎng)期必然選擇，要推動(dòng)土地財(cái)政向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。長(zhǎng)期看，一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴(lài)，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。例如，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過(guò)股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道。
3 預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整、分化
房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離、供需錯(cuò)配導(dǎo)致一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)、三四線(xiàn)高庫(kù)存，“三道紅線(xiàn)”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出。人地分離，主要由于中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長(zhǎng)期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢(shì)背離。分規(guī)模城市看，2010-2020年1000萬(wàn)人以上城市城區(qū)人口增長(zhǎng)25.4%，但土地供給僅增長(zhǎng)2.6%；20萬(wàn)人以下城市人口增長(zhǎng)22.8%，土地供給增長(zhǎng)47.8%。房企方面，與國(guó)際成熟房企相比，中國(guó)房企杠桿率普遍較高。2022年末中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.1%，較2020年的80.7%略有下降，但依舊處于高位，美國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為39.1%，處于較低水平。
近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式。在向成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑中，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：1）建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制；2）完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度；3）實(shí)施好保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)；4）加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開(kāi)發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道。
4 預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚
人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開(kāi)，美國(guó)、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。從國(guó)際看，美國(guó)人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請(qǐng)參考“澤平宏觀”深度報(bào)告《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大失衡與對(duì)策》《中國(guó)城市人才吸引力排名2023》）
我國(guó)人口流動(dòng)整體趨勢(shì)是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線(xiàn)人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線(xiàn)城市人口持續(xù)凈流出。都市圈層面，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群層面，人口進(jìn)一步向核心城市群集聚。預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群，其中約60%將分布在長(zhǎng)三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。
地區(qū)層面，2010-2020年?yáng)|部人口占比上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，西部上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，東北下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。2020年?yáng)|部、中部、西部、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%。
省份層面，6個(gè)人口萎縮省份全部位于北方，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。2020年廣東、山東2省人口超1億，分別為1.26、1.02億，合計(jì)占全國(guó)的16.1%。河南、江蘇、四川等9省人口在5000萬(wàn)-1億，云南、江西、遼寧、福建、陜西等17省人口在1000萬(wàn)-5000萬(wàn)，寧夏、青海、西藏不足1000萬(wàn)。10年間甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，分別減少55.5萬(wàn)、65.7萬(wàn)、79.6萬(wàn)、115.5萬(wàn)、337.9萬(wàn)、646.4萬(wàn)人，全部位于北方，人們用腳投票，奔向南方。（請(qǐng)參考“澤平宏觀”深度報(bào)告《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》等）
5 預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋
房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)解決我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬(wàn)增至1264萬(wàn)，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)。歷史上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)我國(guó)最新的第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%、17%、11%、6%。
房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門(mén)，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬(wàn)億元、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，為51.2%、50.9%、47.1%。
2023年12月，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬(wàn)億，存量占比22.2%。呈現(xiàn)體量龐大、占比見(jiàn)頂、增速放緩特征。房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用體現(xiàn)為對(duì)公房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款�？傮w來(lái)看，截至2023年12月，房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用余額達(dá)52.6萬(wàn)億，占銀行貸款比重22.2%，較2019年頂峰時(shí)期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸14.4億元，個(gè)人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年、2020年見(jiàn)頂，隨著“三條紅線(xiàn)”“貸款兩集中”政策出臺(tái)，2023年12月分別回落至6.1%、16.1%。
6 預(yù)測(cè)六：放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是未來(lái)趨勢(shì)
放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢(shì)已變，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對(duì)于穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)很重要，未來(lái)一線(xiàn)城市取消限購(gòu)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”的階段。從銷(xiāo)售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已超調(diào)，未來(lái)城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點(diǎn)是促進(jìn)軟著陸，推出新模式，作為周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。
當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)迅速過(guò)熱�？梢越铏C(jī)全面取消限購(gòu)，降低存量房貸利率，釋放合理住房需求。1）現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，是取消限購(gòu)的良機(jī)。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)國(guó)內(nèi)居民都沒(méi)有限購(gòu)措施，都是通過(guò)價(jià)格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段。一二線(xiàn)市場(chǎng)如果活躍起來(lái)，釋放合理的剛需、剛改需求，可以推動(dòng)行業(yè)筑底復(fù)蘇。進(jìn)而通過(guò)多貢獻(xiàn)土地財(cái)政、稅費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。全面取消限購(gòu)，順應(yīng)人口往都市圈城市群流入的趨勢(shì)，供地上人地掛鉤，可緩解一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)、三四線(xiàn)高庫(kù)存的歷史難題。2）大幅降低存量房貸利率，包括居民和房企，貨幣政策部門(mén)通過(guò)定向降準(zhǔn)等支持銀行降低負(fù)債成本�，F(xiàn)在利率太高，就業(yè)和收入壓力大，居民扛不動(dòng)了，房企也扛不動(dòng)了，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會(huì)反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。
7 預(yù)測(cè)七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨
房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。
2024年3月，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議記者會(huì)上，住建部表示“對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。”新模式下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，面對(duì)個(gè)別房企資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等挑戰(zhàn)，我國(guó)住建部聯(lián)合相關(guān)部門(mén)提出了一系列政策措施，2022年11月，交易商協(xié)會(huì)提出“第二支箭”，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具；同月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融16條，為部分房企三好生提供上岸和行業(yè)重組洗牌的機(jī)會(huì)。
自2015年房地產(chǎn)上升周期以來(lái)，至2020年行業(yè)集中度不斷提升，2020 年房企銷(xiāo)售規(guī)模排名TOP10、30、50 和 100 市占率分別達(dá)28.0%、49.2%、61.4%和 75.1%。2021年后部分頭部民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)違約、展期，出險(xiǎn)房企逐步淡出百?gòu)?qiáng)榜單。民營(yíng)房企行業(yè)集中度下滑，進(jìn)入洗牌階段，頭部央國(guó)企市占率有所提升。另外，改善型房企順應(yīng)市場(chǎng)需求趨勢(shì)，憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提高市占率。正如十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議記者會(huì)上，住建部長(zhǎng)指出的“在新模式下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)。”
加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)出清，優(yōu)勝劣汰，有助于維護(hù)房市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。放在中長(zhǎng)期的角度，市場(chǎng)投資者可以對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景邊際樂(lè)觀起來(lái)。2023年2月央行發(fā)布《2022年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，指出滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。增信、展期、續(xù)貸等工具保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。上岸的房企重組整個(gè)行業(yè)、收獲未來(lái)城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn)、剩者為王，沒(méi)上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺(tái)。大洗牌，大出清，大分化，類(lèi)似之前供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。
8 預(yù)測(cè)八：房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資筑底在即
房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資將逐步放緩，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年左右見(jiàn)底，未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
綜合考慮多個(gè)維度，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、房企與居民信心修復(fù)等。我們預(yù)計(jì)中性情景下，2024年供需整體仍將雙向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房銷(xiāo)售面積同比-5.3%，銷(xiāo)售絕對(duì)規(guī)模約10.6億平；2024年開(kāi)發(fā)投資額受銷(xiāo)售、融資復(fù)蘇進(jìn)度制約，預(yù)計(jì)同比-4.5%，規(guī)模約11.0萬(wàn)億元。
中性情景下，我們認(rèn)為：未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)政策呈現(xiàn)小幅加碼、緩慢放松，2024年降息降準(zhǔn)與2023年幅度相近，中央財(cái)政維持同一赤字率水平，2024年經(jīng)濟(jì)維持當(dāng)前景氣度水平不回落，居民收入逐步企穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)方面，需求端調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，居民置業(yè)意愿有所修復(fù)，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期小幅改善。市場(chǎng)呈分化式復(fù)蘇。供給端，紓困房企融資的政策如融資“白名單”及“三個(gè)不低于”陸續(xù)落地。不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到基本滿(mǎn)足，部分城市停工項(xiàng)目處置情況緩解，優(yōu)質(zhì)房企三好生信心修復(fù)，三好生拿地恢復(fù)積極態(tài)勢(shì)。
我們連續(xù)6年在《中國(guó)住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求下降，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測(cè)算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降，2030年我國(guó)居住總需求或?qū)⒔抵?.1億平。2024年我國(guó)年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng)，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%、34.5%、36.7%。未來(lái)六年，改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年開(kāi)始預(yù)計(jì)超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求成為最大的需求。
9 預(yù)測(cè)九：三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐
“三大工程”是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐，資金主要來(lái)自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存用于保障房，開(kāi)發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)�尾、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
“三大工程”建設(shè)蓄勢(shì)待發(fā)，支撐房地產(chǎn)投資，以進(jìn)促穩(wěn)。保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大工程建設(shè)，將在2024年進(jìn)一步支撐市場(chǎng)需求和投資開(kāi)工。其中，保障性住房未來(lái)作為與商品房并行的“雙軌”之一，無(wú)論是新建還是收購(gòu)存量房作為保障性用途，對(duì)房企都是好消息。房票安置配合“城中村改造”，可以擴(kuò)大現(xiàn)有住房業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)，增加房屋建設(shè)及后續(xù)的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)空間。“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也新增了大量公建及城市空間服務(wù)的需求。配合PSL新增落地、專(zhuān)項(xiàng)債、商業(yè)銀行配套資金等多渠道支持，2024年“三大工程”實(shí)物工作量有望提升，支撐市場(chǎng)需求和投資開(kāi)工。
組建住房銀行，住房銀行可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購(gòu)開(kāi)發(fā)商土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解財(cái)政壓力。2021年下半年至今，房企資金鏈改善緩慢。同時(shí)，保交樓是重中之重，組建住房銀行，開(kāi)發(fā)商拿到專(zhuān)項(xiàng)資金后，限定必須進(jìn)行保交樓，這樣可以防止?fàn)�尾，堅(jiān)決不能讓購(gòu)房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前做法是讓地方政府保交樓，但地方受限于財(cái)政壓力，能力可能相對(duì)單薄。如果房企回款回升，房企投資拿地恢復(fù)，土地財(cái)政也會(huì)恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解。收購(gòu)的庫(kù)存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致一定程度的浪費(fèi)，一舉多得。
10 預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉
城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
我們提出了行業(yè)分析框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取長(zhǎng)短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。
根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。
1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。
2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。
4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。
5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類(lèi)供給形式，形成政府、開(kāi)發(fā)商、租賃中介、長(zhǎng)租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問(wèn)題，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長(zhǎng)空間。
