醞釀已久的廣州調(diào)控新政，終于落地了！
來看看廣州調(diào)控新政的主要內(nèi)容：
1、人才買房須提供購房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ)繳。
2、越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
新政是從22號(hào)凌晨開始實(shí)施，今晚估計(jì)會(huì)有很多人搶閘交易。
下面我們來解讀一下。
針對(duì)第一條人才買房限購，需要連續(xù)繳納一年社保，還不能補(bǔ)繳，意味著炒房客徹底無緣廣州市場(chǎng)了。
對(duì)誰影響最大呢？
毫無疑問：黃埔和南沙。
2019年是廣州樓市的至暗之年，當(dāng)年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開完后，廣州在一個(gè)星期之內(nèi)，放松了三個(gè)區(qū)的限購，南沙、花都、黃埔。
放開限購后，廣州樓市也沒有明顯的回溫，當(dāng)時(shí)大灣區(qū)的樓市熱點(diǎn)全被深圳搶了。
一直到2020年疫情后，隨著深圳調(diào)控逐漸升級(jí)，投資客的資金無處可去，政策寬松的廣州就成了天然的投資洼地。
相對(duì)花都，南沙和黃埔才是廣州重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象，于是投資客紛紛下注南沙和黃埔。
這兩個(gè)區(qū)域也成了2020年漲幅最大的區(qū)域。
我早在2020年中就多次催促大家，無論是投資客還是剛需，趕緊上車廣州。
就是因?yàn)轭A(yù)料到一線城市的門檻將來只會(huì)越來越高，這不，2020年末，南沙就開始收緊了貸款政策，一些優(yōu)質(zhì)盤幾乎要全款才能買進(jìn)。
所以之前跟著我們一起買入南沙的購房者真的是很幸運(yùn)了。
現(xiàn)在廣州調(diào)控一下是好事，說明了樓市短時(shí)間內(nèi)太熱了，需要消消火才能走得更遠(yuǎn)。
接下來南沙的熱度估計(jì)會(huì)逐漸降下來。
但黃埔的話，就要分區(qū)域，投資客多的區(qū)域熱度也會(huì)降下來，比如知識(shí)城。
但是老黃埔和科學(xué)城這些有本地剛需支撐的區(qū)域，新盤少，一房難求，尤其是一些開發(fā)商捂盤現(xiàn)象嚴(yán)重，熱度很難降下來。
南沙和黃埔人才限購了，最利好的就是增城了，不限購，外地投資客依舊可以買入。
上個(gè)月櫻桃去增城踩盤的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，目前增城新房賣得比二手房貴，位置好的已經(jīng)3萬+了，但是二手房才賣2萬出頭，即便加上增值稅費(fèi)依舊劃算。
去年廣州市區(qū)漲了這么多，增城就成了洼地，加上人才限購，很多失去買房資格的剛需也會(huì)考慮增城，接下來增城也許會(huì)迎來一輪補(bǔ)漲。
另外第二條，增值稅二改五，那買二手房的成本就會(huì)提高。
廣州本來房?jī)r(jià)漲的就沒有深圳快，加上廣州利用杠桿買房的比例更少些，突然要交多交幾十萬，壓力還是很大的。
現(xiàn)在廣州的增值稅是5.6%，比如天河一套房子總價(jià)600萬，那就得掏30多萬的增值稅費(fèi)，絕對(duì)會(huì)勸退大部分剛需買家，即便是投資客也下不了手啊。
去年廣州二手房漲幅較大的板塊都會(huì)受此影響，比如珠江新城、天河公園、牛奶場(chǎng)、金融城還有老黃埔、科學(xué)城。
基本上都是改善型的區(qū)域?yàn)橹鳎@些區(qū)域不滿五的二手房接下來就更難賣了。
不想承擔(dān)高價(jià)稅費(fèi)，剛需只能選擇已經(jīng)滿了五年的房子，尤其是次新房就會(huì)變得更加搶手了，價(jià)格也有可能會(huì)上漲。
或者是轉(zhuǎn)頭去買新房，所以新政是利好新房的。
現(xiàn)在廣州的新房整體來說依舊是供不應(yīng)求。
其中去化周期低于8個(gè)月的就有4個(gè)區(qū)域，包括黃埔區(qū)、南沙區(qū)、越秀區(qū)以及增城區(qū)。
最短的是黃埔區(qū)，僅需4.4個(gè)月。
現(xiàn)在老黃埔部分二手房都已經(jīng)漲到5萬+，奔六萬去了。
而老黃埔三個(gè)新盤，萬科城光和富頤吹風(fēng)價(jià)6萬，但由于傳聞黃埔限價(jià)5萬，所以開發(fā)商一直捂盤不賣。
中鼎據(jù)說拿到預(yù)售證，價(jià)格在4.8萬/平-5.5萬/平。
如果是這樣的話，那老黃埔的新盤都存在倒掛空間，加上短時(shí)間供貨量嚴(yán)重不足，接下來老黃埔的新房只會(huì)更火熱。
而買不到黃埔新房的剛需也會(huì)慢慢轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域，廣州的新房熱度還會(huì)繼續(xù)維持下去。
總而言之，從目前的調(diào)控細(xì)則來看，廣州的新政不算特別嚴(yán)格。
加上4月3號(hào)，廣州今年出臺(tái)的政策：
第一、加大土地端供應(yīng)，部分區(qū)域“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”。
第二、將給一手房出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)
第三、人才購房限售3年
第四、嚴(yán)格審查經(jīng)營貸款
第五、人才限購，需繳納一年社保
第六、二手房增值稅二改五……
政策是出的越來越多了，但是對(duì)比起最近輪番調(diào)控的其他熱點(diǎn)城市，廣州的新政還算溫柔。
起碼二手房指導(dǎo)價(jià)廣州就沒有提及。
這里有兩個(gè)原因。
第一，廣州樓市雖然火熱，但對(duì)比其他熱點(diǎn)城市真的不算夸張。
廣州是從去年下半年開始上漲的，到現(xiàn)在一年時(shí)間都沒有，深圳東莞好歹都持續(xù)了一年半以上，還有西安、合肥、寧波這些二線城市，長(zhǎng)時(shí)間待機(jī)上漲。
而且廣州冷熱不均非常嚴(yán)重，去年大漲主要是天河黃埔南沙為主，番禺就一個(gè)萬博能打，老城區(qū)荔灣、海珠、越秀很多板塊都是微漲，從化、花都有些地方還跌了，增城也是最近才有起色。
這么一平均，廣州其實(shí)上漲并不算夸張，所以調(diào)控也沒有必要一棍子打死。
關(guān)鍵是廣州也從未出現(xiàn)萬人打新的場(chǎng)面，在這么多個(gè)查經(jīng)營貸違規(guī)入市的城市里，廣州的力度是最大的，單這一方面就比調(diào)控政策更有力。
第二，廣州是廣東省的老大哥，還要帶動(dòng)粵西北的發(fā)展，拖家?guī)Э冢瑝毫ι酱�，�?cái)政目前而言離不開房地產(chǎn)支持。
接下來廣州還要集中供地，在4月26號(hào)就要迎來集中供地的第一拍了。
在這種情況下，廣州又怎么舍得大刀闊斧調(diào)控呢？要給開發(fā)商信心才行。
而且現(xiàn)在很多資金都在往大灣區(qū)其他城市跑了，所以廣州也沒必要一下子把樓市堵死。
當(dāng)然如果廣州樓市熱度一直降不下來，調(diào)控補(bǔ)丁將陸續(xù)有來。
來源：櫻桃大房子
