2021年時(shí)間過(guò)半，上半年學(xué)區(qū)房行情如何？哪里的學(xué)區(qū)房賣的最好？哪些學(xué)區(qū)房最受家長(zhǎng)的青睞？
在報(bào)告里，我們看了杭州學(xué)區(qū)房的一些現(xiàn)象，也發(fā)現(xiàn)了一些新趨勢(shì)。
01
成交量沖高后下滑
6月成交不到3月的一半
從30所樣本學(xué)校的上半年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，第一季度除了2月受春節(jié)假期影響成交量有所下跌，第一梯隊(duì)頭部19所小學(xué)的月度成交量都在700套以上，第二梯隊(duì)11所熱點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房月度成交量也有200套左右。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
但第二季度成交量一路下滑，尤其是第一梯隊(duì)的老牌名校學(xué)區(qū)房，成交量從3月的787套下跌到6月的295套，跌幅達(dá)62.5%。
第二梯隊(duì)3月最高峰接近200套，但到了6月，不足90套，降幅也達(dá)到了55.5%。
02
不同類型學(xué)區(qū)房
成交量下降幅度是一樣的
從30個(gè)小學(xué)對(duì)應(yīng)的30個(gè)代表小區(qū)的成交情況看。不管是名校老破小
倉(cāng)基新村、夕照新村，還是次新的河濱之城
萬(wàn)科西雅圖，月度成交量都逐月下降。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
成交量下降最快的是文瀾實(shí)驗(yàn)對(duì)口的新安天苑，從1月的22套頂峰，到2月以后月均不超過(guò)3套。
主因是文瀾中學(xué)轉(zhuǎn)公影響后，價(jià)格快速?zèng)_高而市場(chǎng)接受度下降。
而成交量比較平穩(wěn)的是競(jìng)舟小學(xué)的金成花園與江南實(shí)驗(yàn)的東方郡。
03
低總價(jià)、低單價(jià)的老破小
依然撐起學(xué)區(qū)房半邊天
2020年，以次新為主的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房異軍突起，拱墅區(qū)的華師大、育才教育集團(tuán)、傳言要轉(zhuǎn)公的文瀾中學(xué)、西湖區(qū)的一眾二小等，承接著一個(gè)又一個(gè)的學(xué)區(qū)熱點(diǎn)。
而從2021年上半年學(xué)區(qū)房排行榜來(lái)看，拱墅區(qū)的成交冠軍并不是華師大、育才與文瀾等風(fēng)口浪尖的高關(guān)注度學(xué)校，而是歷史悠久的老牌名校賣魚橋小學(xué)。
賣魚橋小學(xué)近兩年的呼聲不高，處于「老牌國(guó)貨跟不上流量」的尷尬境地，但從成交量看，2021年上半年賣魚橋本部單個(gè)學(xué)區(qū)成交了430套二手房，是杭州唯一一個(gè)成交量突破400套的學(xué)區(qū)。
低單價(jià)、低總價(jià)成了它的核心武器，單價(jià)200-400萬(wàn)主力總價(jià)區(qū)間，是杭州稀缺的300萬(wàn)級(jí)帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。
2021年突飛猛漲的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格逼迫之下，價(jià)格平穩(wěn)、門檻低、學(xué)校好的賣魚橋，成了學(xué)區(qū)房少有的還沒關(guān)上的窗戶。
其次第二是濱江區(qū)的江南實(shí)驗(yàn)。
他的爆發(fā)點(diǎn)之一是2020年的中考成績(jī)不錯(cuò)，第二是江南實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在2021年前已經(jīng)蟄伏3年，在2020年城西一輪學(xué)區(qū)房暴漲之下，位于產(chǎn)業(yè)高地的江南岸學(xué)區(qū)房總價(jià)區(qū)間在500-800萬(wàn)意外成為了價(jià)格洼地，學(xué)區(qū)價(jià)值凸顯。
所以江南岸的江南實(shí)驗(yàn)、聞濤小學(xué)學(xué)區(qū)在今年迎來(lái)了一輪爆發(fā)，量?jī)r(jià)齊漲。江南實(shí)驗(yàn)成交348套，從2020年下半年的124套排名15名，上升到今年上半年成交224套排名第二。
排名第三的也是老牌名校，老破小的聚集地——長(zhǎng)壽橋。良好的教育成績(jī)與口碑，再加上總價(jià)220-480萬(wàn)的低門檻，與賣魚橋異曲同工。
同類型的學(xué)區(qū)還有采荷二小，文海實(shí)驗(yàn)，保俶塔實(shí)驗(yàn)，采荷一小，競(jìng)舟小學(xué)等。
西湖區(qū)的成交冠軍也不是一眾二小，而是成績(jī)亮眼、價(jià)格相對(duì)于四小金剛低一些、以老破小為主的保俶塔實(shí)驗(yàn)本部。
學(xué)區(qū)范圍大、房源數(shù)量超過(guò)萬(wàn)套、以小面積的老破小為主，學(xué)區(qū)的二手房主力總價(jià)在400-700萬(wàn)，意味著供應(yīng)量、選擇余地大、入學(xué)門檻低。
他們的上榜原因都是學(xué)校好、總價(jià)門檻低。這些學(xué)校，也確實(shí)是預(yù)算有限家長(zhǎng)的優(yōu)秀選擇。
04
性價(jià)比是決定成交量的風(fēng)向標(biāo)
而不是學(xué)校熱度
在月度輪到排名前十榜單中，大部分依然是低總價(jià)的老牌名校，例如賣魚橋小學(xué)，在6個(gè)月的成交排行榜中，每個(gè)月都位于前三，其中4個(gè)月成交位于榜首。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
這些學(xué)區(qū)房因?yàn)榭們r(jià)低、面積小、靈活度高、性價(jià)比高等優(yōu)勢(shì)，無(wú)論市場(chǎng)如何，他們依然活躍在成交榜，下半年也會(huì)維持高熱態(tài)勢(shì)。
而另一些學(xué)區(qū)房，處在利好的風(fēng)口或是漲價(jià)的風(fēng)口上，隨著房?jī)r(jià)漲門檻升高，熱度有所下降也是大勢(shì)所趨。
例如橋西的文瀾實(shí)驗(yàn)小學(xué)，1月受文瀾轉(zhuǎn)公的利好影響，單月成交115套位居1月排行榜第一。
而隨著利好落地，價(jià)格跳漲，漲價(jià)之后的文瀾實(shí)驗(yàn)成交量卻一落千丈，2-5月都跌出了排行榜，6月因?yàn)榇笫袌?chǎng)總體成交量少，單月14套勉強(qiáng)排行第10。
從1月的115套，跌倒6月的14套，要知道文瀾實(shí)驗(yàn)對(duì)口的是整個(gè)橋西，對(duì)應(yīng)的小區(qū)有二十多個(gè)之多，單月成交14套意味著，單個(gè)小區(qū)平均每個(gè)月成交量不到一套。
05
頭部老破小和潛力次新房
一個(gè)走量，一個(gè)看價(jià)
如果看成交量，老破小贏了一局，但從成交價(jià)格看，二梯隊(duì)代表的次新房們?cè)趦r(jià)格上更為強(qiáng)勢(shì)。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
從月度成交價(jià)格看，頭部老牌學(xué)區(qū)房，覆蓋大多數(shù)為老破小房源，房源數(shù)量多，供應(yīng)大，價(jià)格較為穩(wěn)定。
潛力次新學(xué)區(qū)房，以高品質(zhì)次新房源為主，房源數(shù)量少，供應(yīng)少，價(jià)格上漲快，房東強(qiáng)勢(shì)。
從成交均價(jià)看，2021年1月，頭部學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格略占優(yōu)勢(shì)，但到了6月，二梯隊(duì)次新房源已經(jīng)逆襲超過(guò)頭部學(xué)區(qū)房。
06
從學(xué)區(qū)的代表小區(qū)看
漲價(jià)的依然以次新為主
前面梳理了整體學(xué)區(qū)成交，再看看30個(gè)小學(xué)對(duì)應(yīng)的30個(gè)代表小區(qū)的成交情況。
從成交價(jià)格看，總成交在30套以上的11個(gè)小區(qū)中，總價(jià)控制在500萬(wàn)內(nèi)的老破小有7個(gè)。次新熱點(diǎn)樓盤4個(gè)。而成交量不足10套的6個(gè)小區(qū)中，單價(jià)9萬(wàn)+的樓盤占據(jù)4個(gè)，價(jià)格成為2021年學(xué)區(qū)房成交最大的桎梏。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
從這半年的好找房簽約均價(jià)來(lái)看，漲價(jià)梯隊(duì)次新房依然是主力。例如萬(wàn)科西雅圖、
中國(guó)鐵建國(guó)際城、錢江御府、東方郡、西城年華、留香園、萬(wàn)科西溪蝶院等等。
而1-6月環(huán)比下跌的小區(qū)中，求是新村、仙林苑、雙嶺新村、金祝新村等，老破小占比較大。
07
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲
均價(jià)6萬(wàn)以上占比60%
經(jīng)過(guò)了2020-2021年兩年的快速上漲，目前杭州學(xué)區(qū)房均價(jià)越來(lái)越高。
從好找房簽約均價(jià)看，截止2021年6月，30個(gè)監(jiān)控學(xué)區(qū)中，均價(jià)在9萬(wàn)以上的小區(qū)有3個(gè) ；均價(jià)6萬(wàn)以上共有18個(gè)小區(qū)，占比60%。
數(shù)據(jù)來(lái)自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
而均價(jià)低于5萬(wàn)的小區(qū)僅剩兩個(gè)，分別為文海實(shí)驗(yàn)的保利江語(yǔ)海與賣魚橋小學(xué)對(duì)口的倉(cāng)基新村。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年杭州主城區(qū)（不含蕭山余杭）新房成交均價(jià)是37573元/㎡。而在30個(gè)學(xué)區(qū)房樣本中，賣魚橋小學(xué)對(duì)口的老破小倉(cāng)基新村均價(jià)44880元/㎡是學(xué)區(qū)房最低的門檻。
這個(gè)門檻比杭州新房均價(jià)還高了7300元/㎡，這其中就不談?wù)撔路颗c老破小之間的房屋品質(zhì)與居住差異化了。
08
學(xué)區(qū)房為什么降溫
我們?cè)賮?lái)回答前面的話題，學(xué)區(qū)房為什么會(huì)降溫？
首先，自然是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大漲。
過(guò)高價(jià)格壓力下而市場(chǎng)接盤能力沒有大幅提升，學(xué)區(qū)房已經(jīng)從單純的賣家市場(chǎng)，進(jìn)入到了買賣雙方的博弈期。
價(jià)格成了學(xué)區(qū)房成交量的「杠桿」。低價(jià)格的成交量就高，高價(jià)格的成交量低。
其次，政策的風(fēng)口轉(zhuǎn)向：4月30日，中央政治局會(huì)議召開，此次會(huì)議提及了學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)了要「增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)�！�
同時(shí)，杭州分配生政策第一年實(shí)施；錢塘區(qū)6年鎖定一個(gè)學(xué)區(qū)的新政，也在為學(xué)區(qū)房的熱度降溫。
中央防止學(xué)區(qū)房炒作的政策影響買家心態(tài)。
再次，分配生制度后普通學(xué)校的熱度上升，第一梯隊(duì)熱度下降。
這是潛移默化的影響，在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)還不算明顯，但也是趨勢(shì)所在。
當(dāng)然，市場(chǎng)規(guī)律也是導(dǎo)致了第二季度成交量下滑的主要原因。
卡著入學(xué)、遷戶口、走流程的時(shí)間，每年3月是學(xué)區(qū)房的成交旺季，而5-6月一般都會(huì)出現(xiàn)小幅的下滑。相比于2020年的火熱，2021年的學(xué)區(qū)房確實(shí)正在降溫。
隨著房住不炒、房貸暫停、利率提高的各種政策與金融性的政策資金壓力，杭州2021年二手房市場(chǎng)其實(shí)并不容樂(lè)觀，而位于二手房頭部帶有學(xué)區(qū)屬性的學(xué)區(qū)房，首當(dāng)其沖。
所以，接下7-8月學(xué)區(qū)房的淡季，成交量的持續(xù)降溫也不可避免了。
成交量的下滑，會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的松動(dòng)。雖然下半年會(huì)迎來(lái)傳統(tǒng)二手房的金九銀十，但是持續(xù)的高價(jià)壓力再加上優(yōu)質(zhì)資源公平化的導(dǎo)向，相信接下來(lái)2021年的學(xué)區(qū)房會(huì)理性一些。
如果你想關(guān)注學(xué)區(qū)房，下半年或許是個(gè)很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
來(lái)源：一言樓市
