20萬(wàn)定金都付了，杭州賣(mài)家不認(rèn)賬：房子我公婆的，我說(shuō)了不算
2018-02-05 肖菁 錢(qián)江晚報(bào)
對(duì)一對(duì)北方來(lái)杭、沒(méi)有家底的年輕小夫妻來(lái)說(shuō)，在杭州買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房有多難。
當(dāng)他們咬緊牙關(guān)，與“賣(mài)家”簽下“購(gòu)房意向”之后，拿出20萬(wàn)定金，恰逢此時(shí)學(xué)區(qū)房消息明朗，“賣(mài)家”出狀況了，“哎呦，這套房子是我公婆的啦，我說(shuō)了不算的”“現(xiàn)在人家賣(mài)的價(jià)格都要高好幾十萬(wàn)呢”，最后，對(duì)方?jīng)]有再簽訂正式購(gòu)房合同。這個(gè)交易就這樣黃掉了。
“購(gòu)房意向”有沒(méi)有法律效力，這樣出爾反爾要不要承擔(dān)責(zé)任。前兩天，杭州拱墅區(qū)人民法院一審判決，“購(gòu)房意向”為有效合同，具有約束力，既然原房東不同意出售，那么“意向合同”解除，但是那個(gè)替公婆簽意向的兒媳要承擔(dān)違約責(zé)任，按合同約定違約金為總房?jī)r(jià)的10%，判賠25.5萬(wàn)元。
網(wǎng)絡(luò)配圖，來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
公婆的房產(chǎn)
一直是兒媳在打理
去年3月28日，杭州出臺(tái)房產(chǎn)新策，杭州戶(hù)籍單身限購(gòu)一套，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸調(diào)控政策。
4月，杭州各城區(qū)2017版學(xué)區(qū)陸續(xù)劃定。大約在4月15日之后，各小區(qū)所歸屬的學(xué)區(qū)到底是哪里，由此流傳開(kāi)來(lái)。
一對(duì)從北方來(lái)杭打拼的小夫妻，就是在這當(dāng)口看好房子，并與對(duì)方簽下《購(gòu)房意向合同》。
小夫妻結(jié)婚6年，寶寶5歲，之前在杭州城北和新南苑買(mǎi)了套小房子。小區(qū)旁建起杭州育才京杭小學(xué)（由優(yōu)質(zhì)民辦育才中學(xué)托管的公辦小學(xué)）。他們想在同一個(gè)小區(qū)換個(gè)三居室。
去年3月，小夫妻賣(mài)掉小房子，每平方米2.5萬(wàn)元；然后迅速看中同小區(qū)93平方米大房子，掛價(jià)250萬(wàn)元（出租狀態(tài)）。
小夫妻按照留在中介的房屋聯(lián)系人電話(huà)打過(guò)去。對(duì)方是個(gè)熱心的阿姨，回復(fù)，是255萬(wàn)元。小夫妻說(shuō)，好！對(duì)方又說(shuō)，還有6個(gè)月租賃，小夫妻也認(rèn)了。
后來(lái)才知道，這個(gè)熱心阿姨是房東夫婦（九旬高齡）的兒媳婦。4月15日，阿姨拿來(lái)了房東老夫婦身份證原件及拆遷協(xié)議原件，說(shuō)由她代簽意向書(shū)。到時(shí)簽正式合同，公婆只要跑一趟。雙方以255萬(wàn)元的價(jià)格簽下意向。之后，阿姨去辦房產(chǎn)證（因回遷安置房，之前一直拖著沒(méi)辦房產(chǎn)證），雙方說(shuō)好房產(chǎn)證一辦好就過(guò)戶(hù)。
沒(méi)想到之后房東就沒(méi)動(dòng)靜了。而阿姨的說(shuō)辭變了：“賣(mài)房子的事情我做不了主的。”小夫妻直接懵了。
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當(dāng)時(shí)代理房產(chǎn)的中介跟錢(qián)江晚報(bào)記者說(shuō)，和新南苑是回遷房，2015年之前房?jī)r(jià)沒(méi)什么大動(dòng)。“等4月15日后學(xué)區(qū)的事情定了，價(jià)格蹭蹭往上”。中介印象中，就在4月份，該小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米漲了兩三千元。
不過(guò)阿姨一直沒(méi)有明說(shuō)，不想履約是因?yàn)榉績(jī)r(jià)。
當(dāng)時(shí)在庭審中，當(dāng)庭播放了一段錄音，是小夫妻在得知那位阿姨不想賣(mài)房時(shí)跟她的通話(huà)——小夫妻說(shuō)：“我們兩個(gè)人父母都是農(nóng)民，靠不到的，在杭州的一切都是靠我們自己的，要不，我們加一萬(wàn)。”阿姨：“哎呀，這個(gè)事情我做不了主的。”小夫妻：“要么加3萬(wàn)，賣(mài)給我們么好了……”
小夫妻電話(huà)里苦苦哀求。而后小夫妻在其他中介看到了這套房子掛牌價(jià)格為285萬(wàn)元，當(dāng)場(chǎng)落淚。
兩周后，學(xué)區(qū)房消息敲實(shí)，房東直接說(shuō)：房子我不賣(mài)了！
庭上房東一家強(qiáng)調(diào)媳婦無(wú)權(quán)代理
所以合同無(wú)效
在這個(gè)官司中，小夫妻是原告，房東老夫婦和他們的兒媳，是被告。中介公司作為第三人出庭。
小夫妻和中介都舉證，一直以來(lái)，這套房子都是兒媳出面打理。中介說(shuō)，兒媳一直口口聲聲，房子是老兩口留給她女兒，即孫女的，因?yàn)閷O女還小，所以由兒媳打理。而且從2009年開(kāi)始，兒媳一直將此房交給該中介出租，租金也是由中介直接打入兒媳的賬戶(hù)。簽訂《購(gòu)房意向合同》的當(dāng)天，兒媳也是拿著老兩口的身份證原件以及回遷協(xié)議原件來(lái)的（當(dāng)時(shí)還未辦房產(chǎn)證），說(shuō)是照顧老人，讓老人跑一趟就夠了。
被告方面在庭上說(shuō)，兒媳對(duì)該房產(chǎn)無(wú)權(quán)代理，沒(méi)有得到過(guò)老兩口的書(shū)面授權(quán)，《購(gòu)房意向合同》是無(wú)效的。定金退還就可以了，原告方其他應(yīng)該沒(méi)有多大損失。
一審法院認(rèn)定合同真實(shí)有效
法庭審理后認(rèn)為，意向合同有媳婦的簽字捺印，為簽約人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容形式也沒(méi)有違反法律規(guī)定，所以是有效合同，對(duì)雙方具有約束力。
但是，現(xiàn)在真正的房東老兩口明確表示沒(méi)有授權(quán)他人處分房產(chǎn)，對(duì)媳婦的行為不予追認(rèn)，這樣一來(lái)，房子確實(shí)就不能賣(mài)了，這件事情就應(yīng)該由兒媳來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
法院認(rèn)為：當(dāng)事人在民事活動(dòng)中應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，而這個(gè)案子中的兒媳為了訂立合同，稱(chēng)自己有權(quán)處分該房產(chǎn)，而原告方因?yàn)樗欠繓|的兒媳所以與她簽訂合同，而喪失與真正房東簽訂合同的買(mǎi)房機(jī)會(huì)。所以法院認(rèn)為兒媳應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
最后，一審法院判定，購(gòu)房意向合同解除，兒媳支付原告方25.5萬(wàn)元的違約金。
這對(duì)小夫妻最后還是買(mǎi)了房，去年6月底買(mǎi)了再往北一公里吉如家園的房子，114平方米，近300萬(wàn)元。吉如家園是賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)文瀾校區(qū)的學(xué)區(qū)房。據(jù)中介估算，4月份到6月份，吉如家園的房?jī)r(jià)也上漲了2500多元每平方米。也就是說(shuō)，這么一耽擱，小夫妻要多付三十萬(wàn)元。
而房東不肯賣(mài)的和新南苑的房子，錢(qián)江晚報(bào)記者今天查詢(xún)，單價(jià)已接近4萬(wàn)元，也就是說(shuō)，這套93平方米的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)將近370萬(wàn)元了。當(dāng)時(shí)在庭上，原告的律師就說(shuō)了句，涉案房屋已漲價(jià)100萬(wàn)元。如果被告承擔(dān)違約責(zé)任，也已經(jīng)從違約行為中獲得預(yù)期房屋價(jià)格上升的利益。
來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)首席記者 肖菁
值班編輯：鄭司琪
