最近，杭州的拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被曝將被出售，掛牌價(jià)格14.8億元，引發(fā)諸多關(guān)注。
在杭州，大宗交易市場(chǎng)中商業(yè)綜合體并不常見(jiàn)。
上一個(gè)關(guān)注度較高的商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)讓?zhuān)墙?jīng)歷了八輪法拍、最終成交價(jià)比首拍價(jià)打了3.6折的藍(lán)鉆天成。而在大宗交易市場(chǎng)更加成熟、開(kāi)放的上海，優(yōu)質(zhì)綜合體的出售不是新鮮事，實(shí)力民企、地方國(guó)資、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等齊聚場(chǎng)上，分一杯羹。
報(bào)價(jià)14.8億元
拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)尋買(mǎi)家
拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14.8億元尋求買(mǎi)家的消息一出，讓不少城北居民感到唏噓。
拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在杭州打造的首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在建造期間，憑借強(qiáng)大的商業(yè)品牌效應(yīng)，所在祥符板塊一度被周邊的開(kāi)發(fā)商命名為“萬(wàn)達(dá)板塊”。
2014年12月拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，成為區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)體。過(guò)去十年，拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)憑借親民、豐富的招商運(yùn)營(yíng)，始終保持著不錯(cuò)的人氣。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2023年銷(xiāo)售額達(dá)到10億元，在城北區(qū)域的綜合體中表現(xiàn)尚可。
據(jù)網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售信息，項(xiàng)目出售面積約14萬(wàn)㎡，近三年商場(chǎng)租金收入都超1億元。
最近另一個(gè)被熱議的綜合體是位于勾莊的北城上億廣場(chǎng)。近日，阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)發(fā)布了“哈爾濱銀行大連分行關(guān)于杭州市余杭區(qū)良渚街道億萃城上億廣場(chǎng)的掛牌詢(xún)價(jià)”，欲處置抵押物或債權(quán)，價(jià)格為43440萬(wàn)元。目前項(xiàng)目處于詢(xún)價(jià)洽談階段。
雖然北城上億廣場(chǎng)并非開(kāi)發(fā)商直接掛牌出售，但根據(jù)詢(xún)價(jià)公示，該抵押物可整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)馕吨?xiàng)目或許也將面臨易主。
是誰(shuí)在豪擲億金
收購(gòu)杭州的大宗商業(yè)資產(chǎn)
不論是萬(wàn)達(dá)還是上億，出售旗下商業(yè)或債權(quán)的原因，都逃不過(guò)公司的資金困境。
最近幾年，萬(wàn)達(dá)一直身處資金緊張的漩渦。2017年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從原本的重資產(chǎn)拿地、建造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，轉(zhuǎn)型為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，為第三方提供設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，靠運(yùn)營(yíng)和租金盈利。而最近幾年，出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的信息層出不窮，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)出售了超過(guò)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中不乏北京、上海等一線(xiàn)城市的項(xiàng)目。
前不久，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行企業(yè)為北京萬(wàn)達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額高達(dá)1億元，可見(jiàn)資金緊張的局面仍然沒(méi)有緩解。
而上億企業(yè)集團(tuán)早在2019年就成為被執(zhí)行人，多年來(lái)債務(wù)糾紛不斷。2020年，崇賢上億廣場(chǎng)三次上架法拍平臺(tái)，價(jià)格從8億元降至6.4億元，仍流拍。杭州的上億soho、彩虹郡等項(xiàng)目，都曾經(jīng)歷延期交付。
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光告訴錢(qián)報(bào)記者，杭州大宗交易中，商業(yè)占比約10%左右，遠(yuǎn)低于上海。
湯耀光透露，今年上半年杭州大宗商業(yè)資產(chǎn)的買(mǎi)家主要是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與自用買(mǎi)家兩類(lèi)。“這兩類(lèi)客戶(hù)的需求不同，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要是為了收購(gòu)資產(chǎn)包，他們對(duì)租金回報(bào)率的要求也會(huì)相對(duì)較高，一般要求在6%~10%不等；而自用型買(mǎi)家更多是為了布局核心地段項(xiàng)目，往往對(duì)租金回報(bào)率不敏感。”
世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理何達(dá)表示，目前杭州大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)還不太成熟，除了常見(jiàn)的金融機(jī)構(gòu)買(mǎi)家之外，浙江一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的民營(yíng)企業(yè)也會(huì)在杭州配置大宗商業(yè)資產(chǎn)。
市場(chǎng)或接近見(jiàn)底
上海大宗交易市場(chǎng)活躍
和杭州相比，上海的大宗資產(chǎn)交易要活躍得多。
何達(dá)分析說(shuō)，隨著近幾年很多產(chǎn)業(yè)更新迭代，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中一些企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，有些出于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮，會(huì)處置相關(guān)資產(chǎn)。而相比其他城市，上海城市能級(jí)更高，不少大宗資產(chǎn)性?xún)r(jià)比和回報(bào)率都較高。“上海的很多項(xiàng)目回報(bào)率在6%甚至更多。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)安全邊際性也更高。”
今年上半年，上海就有不少知名商業(yè)與酒店被出售。上海最大的單體商業(yè)購(gòu)物中心——南翔印象城MEGA，經(jīng)過(guò)股權(quán)交易后，萬(wàn)科印力集團(tuán)僅保留2%股份，新加坡政府投資公司持有98%股份。有“亞洲市值最大且交投流通量最高的房地產(chǎn)投資信托基金”之稱(chēng)的領(lǐng)展，以23.83億元向萬(wàn)科收購(gòu)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%權(quán)益，今年7月項(xiàng)目已更名為七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
近期，多地國(guó)資企業(yè)也紛紛赴上海買(mǎi)樓，新疆國(guó)資收購(gòu)上海華旭國(guó)際大廈（Plaza336）， 河南國(guó)資則收購(gòu)了上海星光耀大廈。來(lái)自江蘇省、浙江省等長(zhǎng)三角地區(qū)省份亦有國(guó)資企業(yè)在上海購(gòu)置寫(xiě)字樓。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上海市大宗交易市場(chǎng)成交總額和成交單數(shù)分別為208億元、32單。內(nèi)資買(mǎi)家成為市場(chǎng)主力，按成交總額占比約78%，https://www.uagu.cn/sitemap/post.xml按成交單數(shù)占比為90%。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年上半年，上海市物業(yè)投資市場(chǎng)達(dá)成50筆交易，交易金額共計(jì)323.3億元，上半年約12%的交易位于陸家嘴、南京西路等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。這其中，企業(yè)買(mǎi)家占據(jù)半壁江山，其中接近四成交易為投資屬性。
“大宗交易頻繁，說(shuō)明資本在背后不斷涌動(dòng)，主要還是因?yàn)閮r(jià)格降到大家的心理價(jià)位了。另外，現(xiàn)在有不少專(zhuān)家認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)接近了谷底，對(duì)于市場(chǎng)信心的提振還是有幫助的。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，只有在下行市場(chǎng)中，才比較容易買(mǎi)到一些優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)。他預(yù)判，上海今年的大宗市場(chǎng)活躍度可能會(huì)高于去年。
