日前，一位朋友找到我，說(shuō)他看中了一套沁園的二手房，想確認(rèn)下目前這行情下是否值得入手。
我瞄了眼價(jià)格，發(fā)現(xiàn)這套131方四葉草戶(hù)型的房源竟然已跌破1000萬(wàn)，來(lái)到980萬(wàn)，折合單價(jià)不到7.5W。
更讓我意外的是，他告訴我原本還有一套1030萬(wàn)的139邊套，單價(jià)更低。
作為申花的天花板之一，我承認(rèn)沁園最初的掛牌價(jià)的確有不少水分。
但在回調(diào)了20%后，我認(rèn)為在8萬(wàn)附近的申花優(yōu)質(zhì)次新就已進(jìn)入了“可買(mǎi)”區(qū)間。
如今掛牌價(jià)就已是7字頭，按目前的行情和房東面談時(shí)再砍一刀亦是大概率。
7萬(wàn)出頭的價(jià)格就能買(mǎi)到申花的網(wǎng)紅次新，讓我對(duì)目前申花的二手房體系產(chǎn)生了極大的好奇。
帶著疑問(wèn)，我當(dāng)即就前往申花，將板塊內(nèi)的次新盤(pán)跑了遍。
結(jié)果吃驚地發(fā)現(xiàn)，沁園的那幾套“筍盤(pán)”并非特例：
與新房的火熱形成鮮明對(duì)比，申花整體的二手房市場(chǎng)可以說(shuō)冷得出人意料。
然而故地重游，當(dāng)我用一整天的時(shí)間跑遍申花，感受到的竟然不是疲憊，而是興奮。
直到回到公司，我才將這種情緒梳理成一個(gè)出發(fā)前怎么都沒(méi)想到的論斷：
抄底申花，到了最好的時(shí)機(jī)！
半年前，我在小弟上位，大哥遭棄 ，杭州樓市的奇葩邏輯
不想半年過(guò)去，申花目前二手市場(chǎng)的“平靜”相較過(guò)去可謂有過(guò)之而無(wú)不及。
在我市調(diào)的這一整天中，僅看到了兩組前來(lái)看房的顧客，目標(biāo)還都很明確：
都是奔著沁園的那套筍盤(pán)來(lái)的。
看完這套位于三樓的房源后，我感覺(jué)拋開(kāi)見(jiàn)仁見(jiàn)智的審美，樓層低似乎就成了唯一肉眼可見(jiàn)的缺陷。
中介告訴我，除了那套位于2樓的139方房源被人截胡外，沁園其他房源的帶看情況并不好。
在另一家中介則給我推薦了錦繡之城一套89方，掛價(jià)966萬(wàn)的底躍。
雖然掛價(jià)看似不便宜，但很難相信在近年交付的次新中竟然還有“買(mǎi)一送一”的逆天戶(hù)型。
算上地下的那層，這套6房3廳3衛(wèi)的“小戶(hù)型”堪稱(chēng)申花的和美家，也讓實(shí)際單價(jià)來(lái)到了5萬(wàn)。
然而就是這樣的絕版戶(hù)型，帶看量依然差強(qiáng)人意。
中介告訴我，很多客戶(hù)一聽(tīng)一樓10萬(wàn)的單價(jià)，直接選擇了“失聯(lián)”。
隨后，這名中介又帶我去看了申花最有“學(xué)生氣”的融信公館ARC。
這套四開(kāi)間朝南的139房源位于中間樓層，掛牌單價(jià)亦只有7字頭。
室內(nèi)裝標(biāo)以現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)看，儼然屬于“超配”，還附送上了全套軟裝。
“這套可談空間還有，房東據(jù)說(shuō)已經(jīng)買(mǎi)好了新房”。
最后去的那家，帶看的房源相對(duì)較老，不過(guò)以普世的角度看，稱(chēng)其為“準(zhǔn)次新”依然沒(méi)有問(wèn)題。
雖然慧園那套147方的單價(jià)已接近6字頭，但最讓心動(dòng)的還是東方府邸一套220方5房的大戶(hù)型。
雖然房齡談不上“年輕”，但無(wú)論樓層、裝修、戶(hù)型均無(wú)可指摘。
中介暗示，8萬(wàn)的掛價(jià)下同樣留有不小的可談空間。
十多套二手房看完，在感嘆申花二手平均水平之高的同時(shí)，最大的意外是：
這些在我看來(lái)“可圈可點(diǎn)”的優(yōu)質(zhì)二手，事實(shí)上并沒(méi)有得到想象中的追捧。
在新房市場(chǎng)連最美真石漆都要哄搶的申花，為何進(jìn)入二手市場(chǎng)竟會(huì)有如此大的反差？
在我看來(lái)，申花之所以成為眼下全杭州一二手“溫差”最大的板塊，背后是制約其的三大掣肘。
一.新房市場(chǎng)成需求泄洪處
申花的低中簽率源于申花的高價(jià)值，從對(duì)標(biāo)的能級(jí)看，與申花最為接近的就是奧體。
然而一如前文提到，相較于今年10月，奧體目前的二手房已有了全面止跌回暖的跡象，而申花的二手表現(xiàn)依舊“慢熱”。
最大的原因之一或許在于，奧體已經(jīng)階段性斷供，而申花依然還有天璽這樣零星的供應(yīng)。
雖然相較于潛在需求，這些供應(yīng)量可謂杯水車(chē)薪，然而人性的弱點(diǎn)決定了：
但凡有一線(xiàn)希望，大部分人依然會(huì)毫不猶豫地犧牲“確定性”去博高收益。
二.自住需求旺盛，市場(chǎng)曝光度低
近年來(lái)，申花的高宜居性早已成為共識(shí)，這點(diǎn)從二手房的掛牌量上便可見(jiàn)端倪。
無(wú)論是橫向?qū)Ρ葕W體，還是縱向?qū)Ρ仁Y村、未科，無(wú)不證實(shí)這點(diǎn)。
在某知名二手平臺(tái)，申花三個(gè)次新代表宜和園、養(yǎng)云、首開(kāi)金茂府的掛牌量分別是14套，7套與12套。
反觀奧體三兄弟的掛牌量，創(chuàng)世紀(jì)78套，天璞41套，時(shí)代奧城42套，隨便一個(gè)都是申花代表之和。
未科三兄弟也是不遑多讓?zhuān)磥?lái)悅、印未來(lái)、中南樾府分別有71套、40套、37套供人挑選。
三.板塊定位高，競(jìng)爭(zhēng)流量
在傳統(tǒng)核心逐一飽和后，杭州的改善性需求被引流向了兩個(gè)截然不同的方向。
原居住于城東城南的改善客戶(hù)，沿著擁江線(xiàn)填滿(mǎn)了江河匯、奧體與濱江。
至于城西原居民與應(yīng)科創(chuàng)之名前來(lái)的年輕新貴，亦有未科、留下、三墩北等一眾選擇。
回到文章開(kāi)頭朋友咨詢(xún)我的的問(wèn)題。
如果說(shuō)在此次市調(diào)前，我對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答案還敢妄下結(jié)論 ，那么當(dāng)我重新看遍申花后，幾乎可以斷定:
如今7字頭的申花品質(zhì)次新,不但值得入手，甚至可以說(shuō)是同價(jià)位最具性?xún)r(jià)比的選擇之一。
至少在面對(duì)8W+的橋東與6.5W+的市北西時(shí)，我會(huì)毫不猶豫選擇申花。
而我之所以要花整整一天時(shí)間去跑申花，就是要親自去佐證，以品質(zhì)著稱(chēng)的申花究竟是名聲在外，還是確有其實(shí)。
好在我挑剔的眼神下，申花“青中主力”的二手品質(zhì)不但沒(méi)有拉跨，反而進(jìn)證實(shí)了這一固有印象。
當(dāng)然，最終讓我確信以上結(jié)論的，還有當(dāng)前市場(chǎng)行情下，展現(xiàn)出來(lái)相當(dāng)“有競(jìng)爭(zhēng)力”的二手房?jī)r(jià)。
結(jié)合個(gè)盤(pán)實(shí)際呈現(xiàn)的品質(zhì)，市場(chǎng)偏好、品牌口碑、帶看成交，我對(duì)當(dāng)下申花次新二手做出了2022年申花主流二手房評(píng)估：
9萬(wàn)+檔第一梯隊(duì)：宜和園、錦繡之城；
8萬(wàn)+萬(wàn)檔第二梯隊(duì)：沁園、養(yǎng)云靜舍、首開(kāi)金茂府、武林��；
7萬(wàn)+檔第三梯隊(duì)：東方府邸、融信公館、臻璽、天鑾；
時(shí)至今日，我知道市面上依然不乏對(duì)申花的質(zhì)疑聲音。
然而在經(jīng)歷了杭州樓市從炙熱到嚴(yán)寒的轉(zhuǎn)變后，既不領(lǐng)漲，亦不領(lǐng)跌的申花恰恰用實(shí)力證明了其價(jià)值擁有足夠的韌性。
一如我在六月所說(shuō)，申花就是家中那個(gè)不受待見(jiàn)的老二，永遠(yuǎn)只會(huì)默默做好自己的事。
短短數(shù)月，之前鮮為人知的亞運(yùn)公園早已讓世人領(lǐng)略了其媲美蓮花碗的魅力。
而申花與橋西間曾經(jīng)最大的留白地，最終也迎來(lái)了新的主人——華潤(rùn)。
雖然錯(cuò)失“中環(huán)系”對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)或許是種遺憾，但向東生長(zhǎng)的申花至此將浸染橋西的獨(dú)特底蘊(yùn)。
事實(shí)上，以橋西固有的氣質(zhì)，即使最終來(lái)的不是萬(wàn)象城，更年輕化的萬(wàn)象天地甚至萬(wàn)象匯亦不失為“最好的安排”。
回頭再看，牽手橋西后的申花，區(qū)域內(nèi)已擁有了城西銀泰、大悅城、萬(wàn)象系、樂(lè)提港等頭部商業(yè)。
論商業(yè)矩陣的質(zhì)量與數(shù)量，除了武林、錢(qián)新等頂流外，能與之匹敵的縱觀全杭州亦沒(méi)有幾個(gè)。
我甚至可以想象，當(dāng)西塘河中同時(shí)輝映著申花與橋西的華光，那將是怎樣一副迷人的場(chǎng)景。
有人說(shuō)，三次集中后的申花將再無(wú)大塊可發(fā)開(kāi)用地，板塊幾無(wú)發(fā)展空間。
然而在我看來(lái)，集齊了商業(yè)、學(xué)區(qū)、美景、地鐵、品質(zhì)住宅的申花已經(jīng)擁有了近乎所有令人垂涎的城市資源。
更重要的是，作為一個(gè)主打宜居的板塊，其最大的價(jià)值不應(yīng)該就是一切美好呈現(xiàn)于當(dāng)下么？
一如“止步不前”的武林與南星，卻沒(méi)人會(huì)質(zhì)疑其價(jià)值。
的確，申花當(dāng)下的新房市場(chǎng)中亦不乏投資客的身影。
但申花的特殊就在于，幾乎所有和我有過(guò)深入交流的中介都在重復(fù)一個(gè)事實(shí)：
接手申花二手房的客戶(hù)，絕少有打算再炒一波的“二道販子”， 改善自住客的“純度”高得驚人。
沒(méi)有莊家控盤(pán)，沒(méi)有擊鼓傳花，說(shuō)申花次新的入住率是杭州第二，幾乎沒(méi)有板塊敢稱(chēng)第一。
猶記得，德信在斬獲橋西最后那塊寶地時(shí)情不自禁的歡呼。
相較于開(kāi)發(fā)商們的祈禱，你要做的：
只是在申花的大門(mén)徹底關(guān)上之前，勇敢邁出那一步！
來(lái)源：房特首
