01
這可能是中疊最出圈的時(shí)刻了。
前幾天，五常某TOD大盤掛出一套中疊，165㎡總價(jià)968萬，折合單價(jià)僅5萬8。
雖然相比新房時(shí)4萬1左右的中疊均價(jià)，已經(jīng)有了不錯(cuò)的利潤率，但如果和同小區(qū)的其他房源一比，卻有點(diǎn)低于之前的預(yù)期。
根據(jù)手邊買房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，該盤平層最高的網(wǎng)簽價(jià)達(dá)6萬4，比這套中疊的掛牌價(jià)還要高6千元/㎡。
如果拿出差不多面積段的該盤168㎡小高層，這個(gè)實(shí)際差距還要更大。
早前，一套中間樓層的168㎡帶兩個(gè)車位房源，曾以1160萬的總價(jià)成交。扣除車位60萬，單價(jià)也高達(dá)6.5萬/㎡。
即使是目前掛牌的168㎡，最便宜的一套單價(jià)也要6萬5，其余基本在7萬以上，甚至預(yù)期高的房東還掛出了8萬3的單價(jià)。
可是，當(dāng)初168㎡平層開盤均價(jià)只要3萬7左右，還比中疊便宜了4千，現(xiàn)在反過來超出。
更別提疊墅的同類了，該盤目前最便宜的一套上疊掛牌7萬5，掛牌價(jià)最低的一套下疊更是高達(dá)8萬5，打完68折才與中疊價(jià)格相當(dāng)，價(jià)格差距已拉開不小。
而它們?cè)谛路繒r(shí)期，下疊均價(jià)不過4萬9，上疊均價(jià)則是4萬5。
02
不只是那個(gè)TOD大盤單一個(gè)例，綠汀路附近另一純疊墅小區(qū)，也同樣遇到了“中疊難”的問題。
該小區(qū)的中疊基本在6萬5-7萬之間就能拿下，但上疊的單價(jià)門檻基本在7萬5以上，下疊更是8萬7起步。
前不久，下疊180㎡中間套，據(jù)說還有過1690萬的成交價(jià)。
中疊基本是下疊的75折，同樣是疊墅，現(xiàn)實(shí)卻是受歡迎程度明顯分了三六九等。
中疊為什么會(huì)在整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)體系里最弱勢(shì)？其實(shí)還是有跡可循的。
最直接的因素是由供需不平導(dǎo)致的，上下疊業(yè)主比較惜售，整體掛牌量少，而中疊往往是疊墅中掛牌最多的。
以該綠汀路小區(qū)為例，貝殼上掛牌的27套房源中，上中下疊分別為8套、14套和5套。
五常TOD大盤的7套疊墅，上中下疊分別為2套、4套和1套。
這兩個(gè)疊墅小區(qū)，中疊掛牌數(shù)量超過了上下疊總和，但有需求買疊墅的購房者，卻往往是沖著下疊或者上疊而來的。
“一般來看綠汀路的都是看下疊，五常的下疊院子小，反而喜歡上疊露臺(tái)的買家多，但中疊確實(shí)都比較勉強(qiáng)，除非是價(jià)格足夠低才行。”一位未科的資深中介說道。
03
但中疊在二手市場(chǎng)無法成為香餑餑的根本原因，還是其產(chǎn)品本身的原因。
雖然疊墅名字中帶著“墅”，但中疊卻幾乎沒有別墅的優(yōu)勢(shì)。
花園和地下室往往是屬于下疊的，露臺(tái)大部分時(shí)候都特供上疊，而中疊只能夾在中間“受氣”。
由于過去大部分疊墅都在200㎡以下，空間不大的中疊還要隔成樓上樓下，不僅戶型顯得小氣，而且日常生活動(dòng)線也會(huì)格外繁瑣。
可謂是優(yōu)勢(shì)一處沒占，劣勢(shì)卻是一個(gè)不落。
不過中疊與中疊又各有不同，杭州也曾經(jīng)有過設(shè)計(jì)非常出彩的中疊產(chǎn)品，比如申花和濱江的兩座金茂府。
雖然都是有上、中、下疊的六層建筑，但每戶都是獨(dú)立雙入戶，即地下車庫、一層電梯雙入戶（下疊為南向花園入戶）。戶戶均配私家電梯入戶。
即便是中疊，也贈(zèng)送一個(gè)連接著北向下沉庭院的地下室。
我去過一個(gè)朋友家的金茂府中疊喝過茶，連著下沉庭院的地下室采光、通風(fēng)都很棒，主人裝修成一間客房+茶室+餐廳，庭院爬滿綠藤。
有客人來時(shí)，全都帶到這個(gè)“下沉娛樂層”聚會(huì)，想玩多遲多鬧都沒關(guān)系，完全不打擾3-4層家人的休息。
如果是申花的首開杭州金茂府，地下室還帶科技系統(tǒng)，所以中疊一樣一房難求。
可惜，杭州大部分中疊沒這么奢華的配置。
04
不過，當(dāng)下中疊的尷尬也只是階段性的。這個(gè)產(chǎn)品正慢慢退出杭州的樓市舞臺(tái)。
我們統(tǒng)計(jì)了目前在售的疊墅產(chǎn)品樓盤，一共是10個(gè)，主要分布在轉(zhuǎn)塘龍塢、閑林、瓶窯、大江東和湘湖板塊，山水資源優(yōu)渥。
其中，8個(gè)樓盤做了純疊墅產(chǎn)品，且均為上下疊，容積率也都在1.2以下。
而1.4-1.5容積率的兩個(gè)樓盤，則是做了洋房/小高層+疊墅的高低配，但疊墅也均為上下疊，并沒有中疊的痕跡。
一方面是中疊本身的bug，導(dǎo)致價(jià)格上與上下疊在二手市場(chǎng)上漸行漸遠(yuǎn)，購房者不買中疊的帳，開發(fā)商也開始意識(shí)到這一點(diǎn)。
另一方面，則是“雙限”政策后，絕大部分樓盤都不做高低配，而是開始做純疊墅區(qū)，回歸原本上下疊的純粹性。
除了中疊開始消失，如今的疊墅產(chǎn)品也在不斷精進(jìn)。
比如，越來越多的疊墅采用全三開間朝南格局，餐客廳不僅可以橫向分布，一樓的臥室和樓上的三臥可以全部朝南。
但在上一個(gè)疊墅產(chǎn)品時(shí)代，大部分疊墅都是單層兩開間朝南的戶型設(shè)計(jì)，只有極少數(shù)疊墅能夠做到三開間朝南的尺度，例如珊瑚世紀(jì)和國樾。
所以可以這樣理解，中疊時(shí)代的終結(jié)，恰恰是一個(gè)疊墅創(chuàng)新時(shí)代的開啟。
來源：層樓
