杭州首例！一小區(qū)將32萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收益轉(zhuǎn)入物業(yè)維修基金

臨近年底，很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)開(kāi)始張羅給業(yè)主們派發(fā)節(jié)日福利。以前，有些小區(qū)會(huì)從小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入中抽取部分資金，用來(lái)給業(yè)主發(fā)錢、發(fā)超市卡，被大家艷羨地稱為“別人家的小區(qū)”。

不過(guò)這種業(yè)委會(huì)直接給業(yè)主發(fā)現(xiàn)金、發(fā)超市卡的行為，近年來(lái)引發(fā)越來(lái)越多的爭(zhēng)議，不但屢屢被社區(qū)勸停，很多業(yè)委會(huì)也開(kāi)始反思這種做法。

而最近，位于江干區(qū)的德信東望小區(qū)，業(yè)委會(huì)將32萬(wàn)余元的小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益補(bǔ)充至小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，轉(zhuǎn)作小區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”。這也是杭州首個(gè)將經(jīng)營(yíng)性收益補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修基金的小區(qū)。

這一做法，也在杭州各小區(qū)業(yè)委會(huì)群里引發(fā)了熱烈的討論。很多業(yè)委會(huì)主任表示，這個(gè)做法有遠(yuǎn)見(jiàn)，值得提倡和推廣，是真正對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)任的做法。

物業(yè)專項(xiàng)維修基金的設(shè)立，可以保障房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的房屋“養(yǎng)老金”。

當(dāng)小區(qū)交付幾年后，一些公共部位和共同設(shè)施設(shè)備會(huì)逐漸老化，需要大修大補(bǔ)的時(shí)候，可以申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位提出使用申請(qǐng)，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，并由業(yè)委委會(huì)審核后，報(bào)物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。

事實(shí)上，當(dāng)小區(qū)嚴(yán)重老化后，需要大修大補(bǔ)的地方很多，光小區(qū)物業(yè)維修基金根本不夠用。

有數(shù)據(jù)表明，新交付的小區(qū)，在經(jīng)過(guò)業(yè)主們的裝修階段后，給“電梯、消防、水泵、單元門禁、道閘、監(jiān)控”等設(shè)施造成的損傷率大多在70%以上。而這些設(shè)施、設(shè)備過(guò)了質(zhì)保期后，尤其是超過(guò)10年以上的小區(qū)，公共設(shè)備設(shè)施老舊日益嚴(yán)重，電梯、變壓器等公用設(shè)備要維修的地方肯定會(huì)越來(lái)越多，到時(shí)候如果維修資金有缺口，再去跟業(yè)主收錢，通常很難收上來(lái)。

比如市中心早期商品房中山花園，2016年因?yàn)橐�維修增壓水泵需要向業(yè)主收取物業(yè)維修基金，但最后不了了之。

根據(jù)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）相關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金，續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)�，續(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

此前錢報(bào)記者就報(bào)道過(guò)，截至2019年底，杭州有50多個(gè)小區(qū)樓幢的物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%，需要向相關(guān)業(yè)主續(xù)籌維修基金，但沒(méi)有一個(gè)小區(qū)樓幢續(xù)籌成功。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，則是指利用物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得，扣除合理成本后屬于全體業(yè)主共有的收入。

這兩年，杭州不少小區(qū)業(yè)委會(huì)打算拿出小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益給業(yè)主發(fā)錢發(fā)卡，都被社區(qū)緊急叫停。這是因?yàn)椋�根�?jù)目前的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，或者用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等與物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)。

2017年，位于城西的景城花園小區(qū)業(yè)委會(huì)貼出公告，計(jì)劃將80萬(wàn)元左右的經(jīng)營(yíng)性收益用來(lái)給每戶業(yè)主發(fā)放1000元福利費(fèi)。

當(dāng)時(shí)就有不少景城花園業(yè)主簽了不同意發(fā)錢的意見(jiàn)，大家的理由都是希望這筆錢用于小區(qū)建設(shè)、綠化保養(yǎng)、設(shè)施維護(hù)等。最后發(fā)錢計(jì)劃被叫停。

在杭州，也不乏一些小區(qū)多年來(lái)堅(jiān)持將小區(qū)公共性收益投入于物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)的。比如市中心的老牌豪宅綠園，作為將近20年房齡的老小區(qū)，至今尚未動(dòng)用過(guò)物業(yè)維修基金，每年上百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收入大多用來(lái)給小區(qū)做日常維修和養(yǎng)護(hù)，因此小區(qū)外立面和整體面貌始終保持光鮮亮麗。

此次當(dāng)了一回“杭州第一”的德信東望小區(qū)，2016年交付，屬于次新房，目前還未使用過(guò)維修資金。但小區(qū)業(yè)委會(huì)未雨綢繆，在2018年就通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所獲得的收益按一定比例用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并將此明確在小區(qū)《管理規(guī)約》中。

據(jù)悉，目前正在修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，也在爭(zhēng)取建立更加完善的物業(yè)維修資金補(bǔ)充續(xù)籌機(jī)制，明確小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例不低于經(jīng)營(yíng)性收益余額的百分之五十，以保證物業(yè)維修資金的可持續(xù)。