站在不同的角度，看到的是不同的風(fēng)景。
而在中國樓市下半場，房地產(chǎn)調(diào)控顯然已經(jīng)有了新的方向。 如果還是站在老地方，就看不清調(diào)控的風(fēng)在朝哪個(gè)方向吹。
我們以前看房地產(chǎn)，往往是從供需的關(guān)系來看，說到底，就是房地產(chǎn)的源頭供應(yīng)方——城市政府，和房地產(chǎn)的最終需求者——購房者（房產(chǎn)持有者）之間的關(guān)系。
所以，你會(huì)想到房產(chǎn)稅到底會(huì)不會(huì)來，你會(huì)想到為什么我自己的房子還要受二手房指導(dǎo)價(jià)的約束，你會(huì)思考增值稅免征年限2改5以后，二手房是會(huì)因?yàn)槌杀旧仙祪r(jià)呢，還是因?yàn)槎址吭礈p少而漲價(jià)呢？ 這是你站在購房者，或者炒房者的角度看問題，無論你是已經(jīng)買了房子，還是即將要買房子。
但，今天，城市政府的方向，不是調(diào)控與你的關(guān)系，而是調(diào)控與新移民的關(guān)系。
留人，是各個(gè)城市在最近兩三年內(nèi)出臺(tái)的樓市新政的主旋律。
我們詳細(xì)說。
從深圳，到上海，到杭州，再到成都，各個(gè)城市接連出臺(tái)的新政，雖然說是一城一策，但我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是驚人的一致。
但最最重要的第一條，往往我們會(huì)忽視。
看一下3月22日，成都新政的第一條：
一、強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理
1、增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長20%以上，占經(jīng)營性用地比例不低于65%，單列租賃住房用地計(jì)劃，保障性住房用地「應(yīng)保盡�！�。
2、中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實(shí)行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅(jiān)決遏制非理性拿地，切實(shí)穩(wěn)定地價(jià)和市場預(yù)期。
3、加強(qiáng)土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)「三道紅線」、存在重大失信行為的競買人，不得參與我市土地競拍。
從深圳，到上海，都把增加住宅供地，放到第一條。
杭州的127新政，雖然沒有重提增加住宅供地。但杭州127新政，更多是去年94新政的延續(xù)，而94新政的第一條，就是：
一、加強(qiáng)土地市場調(diào)控。加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)推行住宅用地「限房價(jià)、競地價(jià)」出讓方式。定期公開土地出讓計(jì)劃和已出讓土地開工情況，接受社會(huì)監(jiān)督。
杭州在去年第四季度特意土拍急剎車，目的就是為了避免被一些不專業(yè)媒體誤讀為賣地財(cái)政。 年后，杭州又納入一年三次集中供地的城市。
市場上擔(dān)心，杭州會(huì)不會(huì)收緊宅地的供應(yīng)。
其實(shí)，加大宅地供應(yīng)才是這一波房產(chǎn)調(diào)控的方向。
這里面需要澄清兩個(gè)事實(shí)：
一，中國城市最不缺的就是宅地。
兩個(gè)原因：
1，城市化本身恰恰就是集約用地。20年前的良渚鎮(zhèn)能住多少人？今天的良渚街道能住多少人？
2，合并中西部和北方區(qū)域的小縣，把基建的重點(diǎn)從高速高鐵轉(zhuǎn)移到都市圈和城市群，同時(shí)推廣建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)劑，能夠大大增加土地利用效率。
不是修一條高速到偏僻貧困小縣，而是把小縣居民轉(zhuǎn)移到城市群，這一條高速公路的建設(shè)用地指標(biāo)和建設(shè)資金足夠讓每一位小縣居民在新城市脫貧。
二，杭州是全國財(cái)政自給率最高的大城市。
在「2020年中國重點(diǎn)城市財(cái)政自給率」排行中，杭州是35個(gè)重點(diǎn)城市中惟一一個(gè)一般預(yù)算收入超過支出的城市，財(cái)政自給率達(dá)到101.15%，遠(yuǎn)超京滬深廣四大一線城市。
城市政府要賣地，有兩個(gè)矛盾的原因，一是產(chǎn)業(yè)萎縮財(cái)政緊張要靠賣地，例如東北的城市，二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口集聚住房緊張要加大賣地，就是深圳上海成都杭州。
△制圖：葉帥起高樓
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房地產(chǎn)要放到一個(gè)城市一個(gè)城市來看，那全國宅地不缺，杭州宅地缺不缺呢？ 以前的模式啊，還真缺。 大家只知道杭州曾經(jīng)的饑餓供地，但是不知道這背后的原因，也是杭州真的缺地。 但新的模式已經(jīng)到來。
去年3月，國務(wù)院已經(jīng)啟動(dòng)新一輪土地制度改革。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，而浙江是全國首批8個(gè)國務(wù)院委托用地審批權(quán)試點(diǎn)省份之一。 今年3月，「十四五」規(guī)劃綱要草案，「職住平衡」第一次寫入五年規(guī)劃。
什么叫做職住平衡？ 從個(gè)人和小區(qū)域的規(guī)劃來講，就是你居住的地方與你工作的地方不要太遠(yuǎn)。
而從一個(gè)城市來講，就是你有多少常住人口，就要必須配足多少的住宅用房，年輕人買得起的買房，買不起的要提供租賃用房。
所以，我們看到，住建部副部長倪虹早幾天在調(diào)研成都和西安時(shí)，除了重申房住不炒以外，強(qiáng)調(diào)的第一個(gè)舉措就是： 要根據(jù)人口流入情況，切實(shí)增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立「人、房、地、錢」聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。
這一轉(zhuǎn)變來之不易。
要知道，此前土地市場一直是錯(cuò)誤的供求關(guān)系：三四線城市，人口外流但土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩，而一二線城市外來人口大量流入但土地供應(yīng)非常緊張。
從一直以來嚴(yán)格管理大城市的邊界，減少土地供應(yīng)，但現(xiàn)在適應(yīng)人口流動(dòng)的變化，增加大城市的土地供應(yīng)，這既是中國城市化戰(zhàn)略的重大變化，也是中國房地產(chǎn)業(yè)的全新底盤。
所以，雖然，2021年因?yàn)槭状螌?shí)施集中供地有可能造成全年新入市房源減少，但這只是一個(gè)短期現(xiàn)象，杭州不缺宅地。
3
「人地掛鉤」以后，每個(gè)新一線城市有了全新的「奔頭」。
留人、搶人、挖人成為了每一座新一線城市的集體意識(shí)。
然后，我們再來看這幾天的一則新聞： 杭州市住保房管部門解釋：「只要擁有有人才證，不管是單身還是已婚，沒有社保繳納要求，也沒有落戶要求，就能在杭州限購區(qū)購買二套�！�
其實(shí)這也不是新的補(bǔ)充。在杭州多次樓市新政和補(bǔ)丁中，對于高層次人才購房，杭州一直是網(wǎng)開一面的。
有過的兩次制約：
一是，2020年7月3日，高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。
二是，2020年1月27日，高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，須在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。
這兩個(gè)補(bǔ)丁，都只是約束了高層次人才的優(yōu)先權(quán)，而沒有限制他們的第二張房票。
高層次人才，只是新杭州人中的金字塔尖。而在2019年的4月，杭州早已經(jīng)放寬針對普通新杭州人的落戶限制，只要有大專學(xué)歷，繳納社保就可以直接落戶。
2021年杭州的樓市新政出來以后，我們做過一次解讀：
這其中的紅色字，都是留人的字樣。
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看明白這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是「職住平衡，人地掛鉤」，再來說說，我們對杭州樓市的基本判斷。
一，結(jié)合杭州從單中心城市到網(wǎng)格化城市，杭州樓市正在形成以錢江新城和奧體為中心、以申花、金沙湖、未來科技城公共中心、富陽秦望等為區(qū)域中心的金字塔群。
特別是錢江新城和奧體，將是杭州樓市的金字塔尖。目前6.98萬元的限價(jià)，只會(huì)刺激和誘生更多的投資置業(yè)，而二手房與新房的價(jià)差會(huì)越來越大。
二，樓市是分化的，有金字塔尖，就有塔腰和塔基。大量4-6萬元單價(jià)的改善房源，其實(shí)并沒有足夠的投資價(jià)值。
杭州不缺地。杭州會(huì)隨著地鐵成網(wǎng)而快速拓展，過不了幾年，杭州主城區(qū)一些非塔尖非熱門區(qū)域非頂級學(xué)區(qū)的二手房價(jià)，都會(huì)被這張地鐵網(wǎng)絡(luò)拉平。
自住就好。
三，除了錢江新城和奧體，目前限價(jià)在2.5-4萬元左右的新城，是房地產(chǎn)價(jià)值的爆發(fā)點(diǎn)。
在杭州的東南西北，都有這個(gè)價(jià)位段的成片開發(fā)的新城。這其中，豐收湖，市北，南站新城，三江匯，未來科技城，城北CBD，運(yùn)河新城，是可以重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。
四，在2.5萬元以下的金字塔基，真的是有著太大的區(qū)域，也是很容易受利好刺激的區(qū)域。然后，這只是星星點(diǎn)火，而不會(huì)燎原。在這個(gè)價(jià)位投資，跟搖奧體一樣，要看你的運(yùn)氣了。
即使有最多的新杭州人涌入，也比不過城市拓展的速度。當(dāng)杭州的城市半徑從10公里增長到30公里，面積不是增加了2倍，而是增加了8倍。
對于自住者來說，這個(gè)價(jià)位中配套最完善的，排前兩位的是臨平山北、富陽銀湖，接下去是大江東核心區(qū)和臨安濱湖。
這四個(gè)區(qū)域，雖然是杭州金字塔基的價(jià)格，卻擁有行政區(qū)域中心一級的公建配套。
五，今天杭州的紅盤很多都要事實(shí)上限售七八年了。
杭州的商品房大發(fā)展于1998年前后，到2009的年底，其實(shí)是在10余年間差不多漲了10倍。從2009年底開始，到2020年，第二個(gè)10余年間，大多數(shù)樓盤，其實(shí)也就漲了2倍。
來源：葉帥起高樓
