2021年時間過半，上半年學(xué)區(qū)房行情如何？哪里的學(xué)區(qū)房賣的最好？哪些學(xué)區(qū)房最受家長的青睞？
在報告里，我們看了杭州學(xué)區(qū)房的一些現(xiàn)象，也發(fā)現(xiàn)了一些新趨勢。
01
成交量沖高后下滑
6月成交不到3月的一半
從30所樣本學(xué)校的上半年成交數(shù)據(jù)來看，第一季度除了2月受春節(jié)假期影響成交量有所下跌，第一梯隊頭部19所小學(xué)的月度成交量都在700套以上，第二梯隊11所熱點小學(xué)學(xué)區(qū)房月度成交量也有200套左右。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
但第二季度成交量一路下滑，尤其是第一梯隊的老牌名校學(xué)區(qū)房，成交量從3月的787套下跌到6月的295套，跌幅達62.5%。
第二梯隊3月最高峰接近200套，但到了6月，不足90套，降幅也達到了55.5%。
02
不同類型學(xué)區(qū)房
成交量下降幅度是一樣的
從30個小學(xué)對應(yīng)的30個代表小區(qū)的成交情況看。不管是名校老破小
倉基新村、夕照新村，還是次新的河濱之城
萬科西雅圖，月度成交量都逐月下降。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
成交量下降最快的是文瀾實驗對口的新安天苑，從1月的22套頂峰，到2月以后月均不超過3套。
主因是文瀾中學(xué)轉(zhuǎn)公影響后，價格快速沖高而市場接受度下降。
而成交量比較平穩(wěn)的是競舟小學(xué)的金成花園與江南實驗的東方郡。
03
低總價、低單價的老破小
依然撐起學(xué)區(qū)房半邊天
2020年，以次新為主的熱點學(xué)區(qū)房異軍突起，拱墅區(qū)的華師大、育才教育集團、傳言要轉(zhuǎn)公的文瀾中學(xué)、西湖區(qū)的一眾二小等，承接著一個又一個的學(xué)區(qū)熱點。
而從2021年上半年學(xué)區(qū)房排行榜來看，拱墅區(qū)的成交冠軍并不是華師大、育才與文瀾等風口浪尖的高關(guān)注度學(xué)校，而是歷史悠久的老牌名校賣魚橋小學(xué)。
賣魚橋小學(xué)近兩年的呼聲不高，處于「老牌國貨跟不上流量」的尷尬境地，但從成交量看，2021年上半年賣魚橋本部單個學(xué)區(qū)成交了430套二手房，是杭州唯一一個成交量突破400套的學(xué)區(qū)。
低單價、低總價成了它的核心武器，單價200-400萬主力總價區(qū)間，是杭州稀缺的300萬級帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。
2021年突飛猛漲的學(xué)區(qū)房價格逼迫之下，價格平穩(wěn)、門檻低、學(xué)校好的賣魚橋，成了學(xué)區(qū)房少有的還沒關(guān)上的窗戶。
其次第二是濱江區(qū)的江南實驗。
他的爆發(fā)點之一是2020年的中考成績不錯，第二是江南實驗學(xué)區(qū)房價格在2021年前已經(jīng)蟄伏3年，在2020年城西一輪學(xué)區(qū)房暴漲之下，位于產(chǎn)業(yè)高地的江南岸學(xué)區(qū)房總價區(qū)間在500-800萬意外成為了價格洼地，學(xué)區(qū)價值凸顯。
所以江南岸的江南實驗、聞濤小學(xué)學(xué)區(qū)在今年迎來了一輪爆發(fā)，量價齊漲。江南實驗成交348套，從2020年下半年的124套排名15名，上升到今年上半年成交224套排名第二。
排名第三的也是老牌名校，老破小的聚集地——長壽橋。良好的教育成績與口碑，再加上總價220-480萬的低門檻，與賣魚橋異曲同工。
同類型的學(xué)區(qū)還有采荷二小，文海實驗，保俶塔實驗，采荷一小，競舟小學(xué)等。
西湖區(qū)的成交冠軍也不是一眾二小，而是成績亮眼、價格相對于四小金剛低一些、以老破小為主的保俶塔實驗本部。
學(xué)區(qū)范圍大、房源數(shù)量超過萬套、以小面積的老破小為主，學(xué)區(qū)的二手房主力總價在400-700萬，意味著供應(yīng)量、選擇余地大、入學(xué)門檻低。
他們的上榜原因都是學(xué)校好、總價門檻低。這些學(xué)校，也確實是預(yù)算有限家長的優(yōu)秀選擇。
04
性價比是決定成交量的風向標
而不是學(xué)校熱度
在月度輪到排名前十榜單中，大部分依然是低總價的老牌名校，例如賣魚橋小學(xué)，在6個月的成交排行榜中，每個月都位于前三，其中4個月成交位于榜首。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
這些學(xué)區(qū)房因為總價低、面積小、靈活度高、性價比高等優(yōu)勢，無論市場如何，他們依然活躍在成交榜，下半年也會維持高熱態(tài)勢。
而另一些學(xué)區(qū)房，處在利好的風口或是漲價的風口上，隨著房價漲門檻升高，熱度有所下降也是大勢所趨。
例如橋西的文瀾實驗小學(xué)，1月受文瀾轉(zhuǎn)公的利好影響，單月成交115套位居1月排行榜第一。
而隨著利好落地，價格跳漲，漲價之后的文瀾實驗成交量卻一落千丈，2-5月都跌出了排行榜，6月因為大市場總體成交量少，單月14套勉強排行第10。
從1月的115套，跌倒6月的14套，要知道文瀾實驗對口的是整個橋西，對應(yīng)的小區(qū)有二十多個之多，單月成交14套意味著，單個小區(qū)平均每個月成交量不到一套。
05
頭部老破小和潛力次新房
一個走量，一個看價
如果看成交量，老破小贏了一局，但從成交價格看，二梯隊代表的次新房們在價格上更為強勢。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
從月度成交價格看，頭部老牌學(xué)區(qū)房，覆蓋大多數(shù)為老破小房源，房源數(shù)量多，供應(yīng)大，價格較為穩(wěn)定。
潛力次新學(xué)區(qū)房，以高品質(zhì)次新房源為主，房源數(shù)量少，供應(yīng)少，價格上漲快，房東強勢。
從成交均價看，2021年1月，頭部學(xué)區(qū)房價格略占優(yōu)勢，但到了6月，二梯隊次新房源已經(jīng)逆襲超過頭部學(xué)區(qū)房。
06
從學(xué)區(qū)的代表小區(qū)看
漲價的依然以次新為主
前面梳理了整體學(xué)區(qū)成交，再看看30個小學(xué)對應(yīng)的30個代表小區(qū)的成交情況。
從成交價格看，總成交在30套以上的11個小區(qū)中，總價控制在500萬內(nèi)的老破小有7個。次新熱點樓盤4個。而成交量不足10套的6個小區(qū)中，單價9萬+的樓盤占據(jù)4個，價格成為2021年學(xué)區(qū)房成交最大的桎梏。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
從這半年的好找房簽約均價來看，漲價梯隊次新房依然是主力。例如萬科西雅圖、
中國鐵建國際城、錢江御府、東方郡、西城年華、留香園、萬科西溪蝶院等等。
而1-6月環(huán)比下跌的小區(qū)中，求是新村、仙林苑、雙嶺新村、金祝新村等，老破小占比較大。
07
學(xué)區(qū)房價格上漲
均價6萬以上占比60%
經(jīng)過了2020-2021年兩年的快速上漲，目前杭州學(xué)區(qū)房均價越來越高。
從好找房簽約均價看，截止2021年6月，30個監(jiān)控學(xué)區(qū)中，均價在9萬以上的小區(qū)有3個 ；均價6萬以上共有18個小區(qū)，占比60%。
數(shù)據(jù)來自一言樓市收集，截止為2021年6月30日
而均價低于5萬的小區(qū)僅剩兩個，分別為文海實驗的保利江語海與賣魚橋小學(xué)對口的倉基新村。
根據(jù)統(tǒng)計，2021年杭州主城區(qū)（不含蕭山余杭）新房成交均價是37573元/㎡。而在30個學(xué)區(qū)房樣本中，賣魚橋小學(xué)對口的老破小倉基新村均價44880元/㎡是學(xué)區(qū)房最低的門檻。
這個門檻比杭州新房均價還高了7300元/㎡，這其中就不談?wù)撔路颗c老破小之間的房屋品質(zhì)與居住差異化了。
08
學(xué)區(qū)房為什么降溫
我們再來回答前面的話題，學(xué)區(qū)房為什么會降溫？
首先，自然是因為學(xué)區(qū)房價格大漲。
過高價格壓力下而市場接盤能力沒有大幅提升，學(xué)區(qū)房已經(jīng)從單純的賣家市場，進入到了買賣雙方的博弈期。
價格成了學(xué)區(qū)房成交量的「杠桿」。低價格的成交量就高，高價格的成交量低。
其次，政策的風口轉(zhuǎn)向：4月30日，中央政治局會議召開，此次會議提及了學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，強調(diào)了要「增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價�！�
同時，杭州分配生政策第一年實施；錢塘區(qū)6年鎖定一個學(xué)區(qū)的新政，也在為學(xué)區(qū)房的熱度降溫。
中央防止學(xué)區(qū)房炒作的政策影響買家心態(tài)。
再次，分配生制度后普通學(xué)校的熱度上升，第一梯隊熱度下降。
這是潛移默化的影響，在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)還不算明顯，但也是趨勢所在。
當然，市場規(guī)律也是導(dǎo)致了第二季度成交量下滑的主要原因。
卡著入學(xué)、遷戶口、走流程的時間，每年3月是學(xué)區(qū)房的成交旺季，而5-6月一般都會出現(xiàn)小幅的下滑。相比于2020年的火熱，2021年的學(xué)區(qū)房確實正在降溫。
隨著房住不炒、房貸暫停、利率提高的各種政策與金融性的政策資金壓力，杭州2021年二手房市場其實并不容樂觀，而位于二手房頭部帶有學(xué)區(qū)屬性的學(xué)區(qū)房，首當其沖。
所以，接下7-8月學(xué)區(qū)房的淡季，成交量的持續(xù)降溫也不可避免了。
成交量的下滑，會帶動價格的松動。雖然下半年會迎來傳統(tǒng)二手房的金九銀十，但是持續(xù)的高價壓力再加上優(yōu)質(zhì)資源公平化的導(dǎo)向，相信接下來2021年的學(xué)區(qū)房會理性一些。
如果你想關(guān)注學(xué)區(qū)房，下半年或許是個很好的機會點。
來源：一言樓市
