臨近年底春節(jié)回鄉(xiāng)置業(yè)潮到來之際,房地產(chǎn)市場內(nèi)也陸續(xù)公布了一些數(shù)據(jù)和政策導向的信號,或?qū)㈥P系到明年樓市的發(fā)展和走向!
1、22城房價被監(jiān)測,超標或面臨嚴厲問責!據(jù)相關媒體透露,住建部監(jiān)測了22個重點城市的房價,但名單沒透露。業(yè)內(nèi)人士猜測,具體城市名單預計和去年開展了“一城一策”試點的一樣。
包括北上廣深四個一線城市,還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
“打地鼠”調(diào)控模式的開始,但凡受監(jiān)測的22城樓市開始過了,房價出現(xiàn)快速上漲,無一例外調(diào)控都會進一步升級,一旦超過標準可能會面臨問責。
同時住建部的官文公開表揚長沙,號召大家向房產(chǎn)調(diào)控的“模范生”學習。
可以預見,房價過熱的城市,后續(xù)調(diào)控都會加碼。
2、最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:局部房子開始面臨過剩,普漲時代已經(jīng)過去
在過往的20多年里,房地產(chǎn)有過好幾次低谷,比如2003年、2008年、2014年這樣的大低谷,以及像2004年、2010年、2012年、2015年這樣的小低谷。但無一例外,最多1年的時間,房地產(chǎn)又恢復生龍活虎。房價角度看,雖然也有起起伏伏,但總體上依然是呈現(xiàn)向上發(fā)展的姿態(tài)。
也正因如此,很多無房人再也不信“狼來了”的故事,選擇買房上車,并為此感到慶幸。很多買房人,在嘗過甜頭之后,堅信買房是最佳的投資選擇。
但不客氣的講,這一波人只是站在了風口,順應趨勢豬也能飛。
真實的原因在于:過去20年,是城鎮(zhèn)化迅速鋪開的20年;是城市由小變大、建成區(qū)面積快速擴大的20年;是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口快速的20年;是經(jīng)濟高速發(fā)展、各行各業(yè)快速崛起的20年;是交通基礎建設快速發(fā)展、人口高速遷徙的20年。
這些根本性的改變,5-6億人的進城及井噴的住房需求,才帶來了一個20年房價普漲的結(jié)果。
但是,任何事物的發(fā)展,有萌芽期、有快速成長期,就必定存在瓶頸期、衰退期。何況,房子只是一個用以居住的商品,具有特定的功能屬性與特定的需求量。數(shù)量夠了,自然就衰退了。
根據(jù)今年住建部發(fā)布的數(shù)據(jù),我國城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積,已經(jīng)達到39.8平米,達到了初級發(fā)達國家的水平。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已經(jīng)達到96%,無房家庭只剩下4%。
雖然統(tǒng)計口徑存在誤差(老家有房,工作地無房),但96%這個數(shù)字足以表明大部分人真的不缺房子。
老生常談的城鎮(zhèn)住房空置率,2017年的權威數(shù)據(jù)也顯示高達21%,已經(jīng)超過國際5-10%的控制標準,也大大超過一些發(fā)達國家。
包括今年開始的各地二手房掛牌量激增、法拍房數(shù)量激增,包括各地還在加大商品住宅供應量和保障房的供應量,這些足以說明市場不太缺房子。
既然總體不缺,普漲自然就失去了動力。
3、房住不炒與分化上漲同時共存!2021年分化將更加凸顯
普漲時代雖然結(jié)束了,樓市的“分化上漲”現(xiàn)象卻也愈發(fā)明顯。有人會問,為什么呢?
因為,房價短期看金融,中期看土地,長期看人口。
所以,今年一個重要關鍵詞頻繁出現(xiàn)在樓市各大新聞中——落戶!
從一開始的二三線城市,到深圳的“來了就是深圳人”,到上海、廣州紛紛通過落戶放松了限購政策,“搶人”成了2020年乃至2021年的主旋律和未來城市發(fā)展的關鍵轉(zhuǎn)折!
從廣州放開限購開始,相當于為2021年人才大戰(zhàn)埋好了“引線”,接下來會有更多的城市效仿,接連推出“搶人”政策,大戰(zhàn)勢必會進入高潮期。
其中,經(jīng)濟發(fā)展迅速的長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)成為了人才扎堆涌入的大本營。同時,像武漢這種高校資源豐厚的城市,搶人也非常容易,今年武漢就有26萬大學生落戶,為今后的樓市和經(jīng)濟打下了基礎。
當然搶人大戰(zhàn)勢必會對樓市產(chǎn)生一定的沖擊力,例如廣州,明年由落戶新增的購買力會繼續(xù)推高核心區(qū)房價,而由新增人口引發(fā)的乘數(shù)效應會推高樓市預期,觀望的剛需也會跟著入市,形成了一個明顯的循環(huán)。
因此,我們未來在衡量一個城市的樓市有沒有發(fā)展時,外來人口占比是非常重要的數(shù)據(jù)。外來人口占比越高,經(jīng)濟越強,這部分城市會漲得很搶眼。
但是要注意了,并不是只要放松落戶,房價就必須漲。各個城市房價增長跟經(jīng)濟、居民購買力高度相關,炒作風氣退散,市場由剛需主導。
一來要看這個城市是否對外地人有虹吸力,就像去年石家莊開放了0門檻落戶,效果平平,依舊止不住下跌的房價。
二來要看這個城市的房價屬于什么區(qū)間,例如前幾天福州也宣布“0門檻”落戶,雖然人口虹吸要比石家莊強,但福州前兩年購房力透支太嚴重,新一批落戶青年的購房成本往往夠不上買入門檻,因此也容易形成明顯的“購買力斷層”。
現(xiàn)在來看,2020年三四線城市完成了最后的補漲階段,從2015年開始,為期五年的房價大周期徹底結(jié)束,2021年是中國樓市嶄新的一年。
在這新周期中,樓市機會越來越少,接下來買房也不要太過著急,一定要靜下心認真判斷。三四線已經(jīng)歷過一輪補漲的城市,如非剛需不要再買,剛被調(diào)控或者出臺救市政策的城市,則要耐住性子去等。
來源:新浪房產(chǎn)