8月16日,周一,我國統(tǒng)計局發(fā)布了多組7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。
看完數(shù)據(jù),杠桿地產(chǎn)最想說的一句話,最熱的夏天,房地產(chǎn)歇火了。
01
70個大中城市新房總體歇火,三線最為顯著
按照我國統(tǒng)計局的說法,7月份商品住宅銷售價格漲幅回落。
具體來說,7月份,70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體都回落。
我們先看新房。據(jù)測算,7月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個百分點。
其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點;
深圳上漲0.5%,漲幅與上月相同。
而6月份時,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅與上月相同,其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。
不僅一線如此,杠桿地產(chǎn)注意到,7月,二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.1個百分點;
三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。
對應(yīng)的6月時,二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。
也就是說二三線城市,月度環(huán)比漲幅是持續(xù)回落。大趨勢開始變了。
如上圖,新建商品住宅價格7月環(huán)比漲幅最高的幾個城市均為1個點。如下圖,6月時環(huán)比漲幅最大的濟(jì)南則是1.5個點,長沙也有有1.3個點,無錫也有1.2個點,揚州1.1個點。同樣,同比漲幅,7月最高的廣州10.9個點,6月時廣州同比漲11.6個點,銀川則是漲了11.2個點。
也就是說,無論看總體趨勢,還是看最猛的城市,新建商品住宅漲幅都在回落。另外,有桿友可能會想,7月是夏天啊,漲幅回落不是正常嗎?對的,沒錯,所以杠桿地產(chǎn)也找了2020年7月做對照。我們發(fā)現(xiàn),2020年7月,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%、二線城市0.5%、35個三線城市0.8%。
如上文所述,一二三線2021年7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.4%、0.2%——顯然和2020年同期比,都回落了。特別是三線城市最明顯。這也印證了一個常識,局面發(fā)生變化時,最不靠譜的還是較小的城市,大城市總體更穩(wěn)得住。
02
一二線城市二手房基本沒怎么漲,三線城市跌的更多了
接著我們看二手房。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個百分點。其中,北京和上海環(huán)比均上漲0.7%,漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點;廣州上漲0.6%,漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。
與之對應(yīng)的,我們注意到,6月時一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅比上月微擴(kuò)0.1個百分點——注意,6月環(huán)比漲幅大不少,同時當(dāng)時漲幅還在擴(kuò)大。而到了7月,漲幅下降了。
7月,二線城市二手住宅環(huán)比漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點。6月,二線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%,漲幅與上月相同——也就是說,二線城市環(huán)比漲幅也出現(xiàn)了拐點。我們接著看三線城市,7月二手住宅價格,由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。6月,三線環(huán)比上漲0.2%,漲幅與上月相同——也就是說三線城市之前就已經(jīng)不行了,到了7月直接轉(zhuǎn)跌。
比如我們看上圖,7月二手房價格環(huán)比漲幅超過1個點的屈指可數(shù),海南最高,漲了1.3個點,長沙1.2個點。同比,廣州最高12.2個點。而6月時,如下圖,二手房環(huán)比漲幅超過1個點的城市也是非常少:北京、上海。
同比,當(dāng)時漲幅最高的也是廣州,13.2個點;然后徐州,同比漲了10.4個點。二手房6月同比跌的城市,其實也不少,7月更多了,特別是三線城市。我們再和2020年7月做個總趨勢比較。
當(dāng)時,一二三線城市二手住宅銷售價格,環(huán)比上漲0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠桿地產(chǎn)所述,2021年7月一二三線二手住宅,環(huán)比上漲0.4%、0.2%、下降0.1%,都回落了。綜上,二手房市場進(jìn)入下行區(qū)間。一二線城市未來一段時間,可能是橫盤,部分地段肯定還會跌。
三線城市二手房不跌的,未來可能找不出幾個。
03
全國新開工面積下滑,開發(fā)商資金到位情況變差
說完具體的新房、二手房價格走勢,杠桿地產(chǎn)再根據(jù)我國統(tǒng)計局發(fā)布的其他地產(chǎn)數(shù)據(jù),做個分析。我們先看投資。1-7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元,同比增長12.7%;比2019年1-7月增長16.5%,兩年平均增長8.0%。其中,住宅投資63980億元,增長14.9%。
總體來說這個增速還是可以,當(dāng)然和前幾個月比,明顯增速回落,如上圖,畢竟2020年當(dāng)時情況特殊。
如果看細(xì)節(jié),我們會發(fā)現(xiàn)情況更特別。1-7月,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資45306億元,同比增長11.5%;中部地區(qū)投資17720億元,增長20.0%;西部地區(qū)投資18717億元,增長10.0%;東北地區(qū)投資3152億元,增長8.1%。換句話說,其實東、西、東北的投資增速都不高,主要是中部恢復(fù)性增長。
那么我覺得,再過幾個月,中部增速也會回到正常區(qū)間,到時全國的投資增速可能就不高了。然后看一組有趣的數(shù)據(jù)。1-7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬平方米,同比增長9.0%。
其中,住宅施工面積631072萬平方米,增長9.4%。施工面積增速還行,不過房屋新開工面積118948萬平方米,下降0.9%。其中,住宅新開工面積88474萬平方米,增長0.4%。新開工明顯不行了,總體已經(jīng)下滑,住宅增速也是忽略不計。
不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米,同比下降9.3%;土地成交價款5121億元,也下降4.8%。當(dāng)然,這個數(shù)據(jù)很有意思,說明地價還是又漲了一點。銷售總體還不錯。1-7月,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;比2019年同期增長14.5%,兩年平均增長7.0%。其中,住宅銷售面積增長22.7%。
商品房銷售額106430億元,增長30.7%;比2019年1-7月增長28.0%,兩年平均增長13.1%。其中,住宅銷售額增長33.1%。從上圖大趨勢上說,雖然增速還行、價格也還行,但增速大幅往下走應(yīng)該是大概率。
特別是分區(qū)域看,東部地區(qū)商品房銷售面積42841萬平方米,同比增長24.1%;銷售額61943億元,增長36.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積28359萬平方米,增長27.1%;銷售額21422億元,增長33.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積26965萬平方米,增長14.3%;銷售額20156億元,增長16.3%。
東北地區(qū)商品房銷售面積3483萬平方米,增長8.8%;銷售額2909億元,增長6.9%。我們會發(fā)現(xiàn),增速跑贏全國的,東部和中部。中部比較特殊,東部也越來越接近全國增速。最后值得一說的是,開發(fā)商到位資金情況。1-7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元,同比增長18.2%;比2019年同期增長19.2%,兩年平均增長9.2%。
注意看數(shù)據(jù),其中,國內(nèi)貸款15402億元,下降4.5%;利用外資44億元,下降44.4%;自籌資金35533億元,增長10.9%;定金及預(yù)收款45398億元,增長38.3%;個人按揭貸款18953億元,增長17.0%。
另外,多說一句,6月份的數(shù)據(jù),國內(nèi)貸款、利用外資也是下滑的?偟膩碚f,開發(fā)商資金壓力加大,部分企業(yè)的情況我們看到的,三道紅線、貸款集中度管理之下,已經(jīng)揭不開鍋。
來源:杠桿游戲