昨天晚上時針指向了11點，有朋友在向我抱怨：搖號搖了一年半了，還是什么都沒有搖到。已心灰意冷，不想再搖新房了，你給我推薦個二手房吧。
朋友是無房戶，擁有一個「珍貴」無房戶門票，轉(zhuǎn)頭去買日日上漲的二手房，自然不是一個當(dāng)下最「適宜」的決定。
但是，在無房戶房票不停冒出、熱點樓盤極其難買且一再「雪藏」的情況下，手上僅有一張無房戶門票的人如果緊盯熱盤，并不見得有多少機會。
等嗎？一年過去嗎；搖嗎？每次陪跑；買二手房嗎？不劃算。
還有別的選擇嗎？我的答案是有。
選擇那些2021年有機會買到但即將更紅的板塊。
很多人其實都忽略了「它們」的存在。要么嗤之以鼻、要么瞻前顧后、要么視而不見。等終于紅起來的時候，就發(fā)現(xiàn)又很難搖了。
2021年還有一些這樣的「寶藏」板塊。如果再不關(guān)注，那將錯失良機。
運河新城：已開掛
2021年是運河新城「開掛」的一年。
板塊內(nèi)各種基建如火如荼，大運河博物館、大運河音樂廳、大運河藝術(shù)中心、運河灣旅游綜合體、邵逸夫醫(yī)院、上世外領(lǐng)辦的小學(xué)等都在建設(shè)中，從商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院到文化、藝術(shù)，全面涉及。
這些在2022年有部分呈現(xiàn)，這是其一。
其二，新規(guī)劃的地鐵四期（待批復(fù)）也藏著大利好，規(guī)劃14號和15號線都會經(jīng)過運河新城；再加上之前公布的4號線，也就是說運河新城，將規(guī)劃有3條地鐵線穿過。
這可以看出政府對于建設(shè)運河新城的「偏愛」。
其三，開發(fā)商的「熱愛」，1月6日，萬科以自持3%高調(diào)進入運河新城，也給它加了一把火。
其四，運河新城4個新盤的「大轟炸」也將一改此前默默無聞的現(xiàn)狀。
運河新城開發(fā)樓盤分布圖
有了這些利好傍身，運河新城就更有底氣了。
2020年11月上河公元搖號，一上市就創(chuàng)下了15%的低中簽率。2021年剛開年，上河公元和云瀾天第府就前后腳上市，上河公元推出131套，中簽率更是低至9.03%；云瀾天第府首開，推出260套，中簽率28.76%。
運河新城樓盤中簽率，一言樓市制表
上河公元約有350套未上市，以93㎡、105㎡的小戶型為主，總價大部分在400萬以內(nèi)，預(yù)計2次開盤可結(jié)束，其中6、7號樓都是樓王。
云瀾天第府還有3幢未開，預(yù)計還有260套房源，和首開的戶型幾乎一模一樣，預(yù)計再加推一次也就售罄了。只不過這三幢不臨高架，同時可以看運河景觀，位置更好，總價500萬以內(nèi)。
所以，如果速度快的話，上河公元和云瀾天第府都會在上半年就結(jié)束了，這600套房源將會是上半年買入運河新城最好的機會。
萬科和保利地塊預(yù)計會在下半年上市了。
崇賢：地鐵加持即將騰飛
崇賢，在2021年，所有人都會高看他一眼。因為，崇賢已經(jīng)今非昔比。
從1月15日傳出的地鐵四期規(guī)劃（待批復(fù)），崇賢期盼已久的地鐵規(guī)劃或?qū)⒙涞�；�?月18日土拍市場宋都以自持20%的條件拿下崇賢地塊；再到海逸翠廷里，從流搖到中簽率48.47%，一步步都在見證著崇賢的熱度。
因為有了地鐵，崇賢之前四壁受阻的現(xiàn)狀將被打破，特別是與南面運河新城銜接更為緊密，也可以共享運河新城的紅利。
崇賢目前限價23000元/㎡，板塊主力戶型100㎡，為杭州靠近主城區(qū)稀缺的200萬級總價板塊。
200萬級、地鐵加持、近距離主城，崇賢正不停在刷「剛需」的好感。
在2021年之前，崇賢還相對好買到。板塊在售的8個樓盤中，低的中簽率為12%，高的有流搖記錄，大部分樓盤中簽在50%上下。
崇賢樓盤近期中簽率，一言樓市制表
2021年，崇賢的中簽率走低是個大趨勢。但因為崇賢開發(fā)樓多，房源也不少，從目前，依然有較好的購買幾率。
崇賢最受歡迎的星合映、光合映、源翠府，中簽率都是10-20%之間。光合映、源翠府已售罄。
星合映從2020年9月開始開了4次盤，目前還剩近600套未上市，快的話兩次推完，慢的話三次推完，主力戶型是89㎡、99㎡和125㎡，總價200-290萬左右。
崇賢熱度排名第二梯隊的代表是綠地眾安宸瀚里。
宸瀚里2020年首開，連接加推，兩次開盤中簽率都在20-25%之間，還有544套房源未上市，商街+寫字樓+酒店+公園的組合綜合體，在崇賢較為稀缺，吸引力較高。主力戶型87-125㎡，總價200-290萬左右。
崇賢熱度排名第三梯隊的代表是海逸翠廷、瀾仕里和杭語清澄。三者都有流搖記錄。
海逸翠廷最后一批房源已登記結(jié)束。
瀾仕里12月開盤中簽率是89.43%，還剩最后3幢約270套，預(yù)計也就剩下一次機會。位于崇賢的老城中心，隨著海逸翠廷的清盤，他的熱度也會上升。
杭語清澄也是12月首開，1月已加推，中簽率64.88%。還有約446套未上市，這個樓盤就在星合映、光合映的北面。
還有兩宗地，上海恒文地塊和剛剛1月18日拍下的宋都地塊，這兩宗地限價還是23000元/㎡，相對來說，距離上億廣場略遠(yuǎn)，預(yù)計會在今年下半年上市。
如此看來，崇賢尚有約1800套的新房等待上市，預(yù)計會集中上半年，有不少200萬左右的總價房源，可以說是剛需的勝地。下半年就看兩宗新地了。
臨平山北：均好性佳的200萬
臨平山北一直很熱鬧，也一直是剛需們關(guān)注的「大本營」之一。
臨平山北這兩年熱點很足，東湖新城的出現(xiàn)改變了臨平山北邊郊野蠻生長的舊有印象，東湖新城政務(wù)新區(qū)的規(guī)劃，使臨平山北具備了新型城市的氣息。
規(guī)劃的東湖新城總用地面積9平方公里，涵蓋高鐵樞紐、商旅走廊、森林公園、健康產(chǎn)業(yè)、市民中心、體育中心等眾多內(nèi)容，會是未來的杭州城市門戶。
不僅如此，臨平山北2021年還有三大利好。
一是縱向鏈接臨平山北的地鐵9號線，預(yù)計于2021年開通試運營；
二是將迎來復(fù)地集團34.5萬方的TOD綜合體，將要打造集超市、百貨、辦公、酒店等業(yè)態(tài)于一體的區(qū)域地標(biāo)，必須建筑一棟不低于130米高的商務(wù)辦公樓；不少于47000㎡的商業(yè)；不少于13000㎡高端酒店。
如果把復(fù)地、第三城、萬寶城、柏悅中心的商業(yè)面積合計起來，預(yù)計將近40萬方（含酒店寫字樓等）， 這足以滿足整個臨平北部的配套需求。
再者，限價肉眼可見的上漲。
在東湖新城核心區(qū)，山語四季2019年1月開盤，高層價格為19000元/㎡，而到了2020年新鷗鵬第三城和中天汀洲印月的售價都到了20800元/㎡。
2021年剛剛上市的云棲宸園售價為22000元/㎡，復(fù)地地塊的限價也為22000元/㎡。
從19800元/㎡到20800元/㎡再到22000元/㎡的三級跳，只用了8個月的時間。
2020年8月、9月開始，隨著一批老樓盤的「退市」，如山語四季、時代悅章、江山風(fēng)華樓盤熱度都很高；一些新樓盤如星萬里、汀洲印月上市，臨平山北的平均中簽率反而升高了，從上半年的31%升到下半年的36%。
現(xiàn)在20800元/㎡雖然較之前的19800元/㎡有所上漲，但在售樓盤基本集中在東湖新城的核心區(qū)，地鐵、商業(yè)、市民中心近在咫尺，未來升值潛力也會更高。
對于想要買一套200萬左右，有地鐵、有配套、有未來規(guī)劃前景的人來說，臨平山北是個優(yōu)質(zhì)選項。
2020上半年可以重點關(guān)注，杭州第三城、汀洲印月和錦畔云汀，這三個盤都是東湖新城核心且售價在20800元/㎡的樓盤，總價都有200萬以內(nèi)的房源。
杭州第三城剛剛把南區(qū)的最后一批房源72套領(lǐng)證了，21日最后一天登記，12月推出372套中簽率是14.95%，預(yù)計這次中簽率會更低，未來還有北區(qū)，但推出時間未定。
汀洲印月12月開盤，336套中簽率是54.99%，還有將近700套房源未上市。錦畔云汀12月加推，288套，中簽率是32.43%，大約還有550套未上市。
也就是說，在臨平山北核心區(qū)想要買到20800元/㎡的房源，還有約1200個機會。
另，云棲宸園1月剛剛首開，未來還有近千套房源未上市，預(yù)計下半年還會有機會。因售價已經(jīng)到了22000元/㎡，可下一步關(guān)注。
祥符：紅利包裹下的機會
以萬達(dá)為中心、分布著北部軟件園的祥符是杭州城北居住的核心板塊之一，隨著城中村拆遷的遞進，「擠出」一些宅地，在2020-2021年形成上市高峰，熱度開始持續(xù)走高。
在2020年年初的時候，以和寧文華府為代表，祥符還處于流搖狀態(tài)，但到了2020年年底，以天承美筑為代表，中簽率低至8.4%，形成極大的反差。
2021年的祥符也有三大利好：
高熱紅利板塊包圍
祥符的周邊分布著樓市熱度極高的板塊，南面一路之隔是橋西和申花、東面緊依運河新城、北面與擁有萬象城的北部新城無縫連接。四周都是高熱利好不斷的板塊，身處核心的祥符自然跟著共享紅利。
而且，與周圍的板塊對比，祥符成了那個中簽率最高、最有機會挑選的板塊。
地鐵四期添磚加瓦
地鐵四期規(guī)劃（待批復(fù)），使祥符在交通的通達(dá)性上更近一步。已經(jīng)在建設(shè)10號線根據(jù)規(guī)劃會延長，穿過西湖、之江到蕭山所前；又多了規(guī)劃14號線，從崇賢北到西溪濕地，祥園路站成了雙地鐵交匯的換乘站。
限價提升
祥符目前在售的樓盤有兩個價格體系，祥宸府和天宸美筑的36000元/㎡，新盤宸章新邸則到了40000元/㎡，限價的提升也見證了板塊的價值。
所以售價36000元/㎡的房源，成了祥符的機會所在。即便價格上了40000元/㎡的樓盤，對比周邊的二手房依然有性價比。
祥符板塊樓盤分布圖，一言樓市制圖
天承美筑是目前祥符36000元/㎡價位供應(yīng)量最大的樓盤，2020年12月剛剛首開，122套中簽率8.42%，僅次于大運橋西府。未來可上市還有5幢高層，預(yù)計480套左右，主力戶型98㎡、108㎡，為祥符稀缺的總價400萬以內(nèi)的樓盤。
大運橋西府是目前祥符最難搖的樓盤，預(yù)計還有最后一次140套或?qū)⒂?月上市，洋房42000元/㎡、高層洋房40000元/㎡；戶型105-139㎡，高層總價在400萬左右。
宸章新邸為1月15日上市的新盤，開盤166套，中簽率為30.63%，單價40000元/㎡，主力戶型113-127㎡，總價450-500萬。它的規(guī)模很小，還剩100套左右的房源，相對好買到。
望林府推了2次盤，目前在售的有祥符稀缺的7層洋房，均價47000元/㎡，高層均價40000元/㎡，是目前祥符新房價格標(biāo)桿。未來還有千套房源未上市。
祥宸府已推出最后房源，目前已結(jié)束登記。
可見，祥符的價格和熱度都在一路上漲，早買早實惠。
以上就是本次梳理的上半年值得關(guān)注的四個板塊，如果你再不關(guān)注，或許連它們也搶不到了。
來源：一言樓市
